ホテルコンドミニアムが注目される理由とメリット・デメリット

ホテルの一室のオーナーになるホテルコンドミニアムがハワイ不動産の中で注目されています。2019年7月に新しい法律「ビル89」では違法バケーションレンタルの広告やレンタル業務を厳しく取り締まり罰金を課すことになり、NUC「短期レンタル許可書」無しでバケーションレンタルを行っていた不動産オーナーは長期レンタルに切り替えることになりました。これによりワイキキ内にある短期レンタルできるコンドミニアムの部屋数は激減して、ホテルコンドミニアムとNUC短期レンタル許可書付き物件の希少価値が上がりました。

※ここでは「短期レンタル」はデイリーのレンタルを指します。

ホテルコンドミニアムの醍醐味 「オーナーユーズ」

ハワイ不動産でホテルコンドミニアムを選ばれる方の理由のひとつに「ハワイ旅行でご自身やご家族・ご友人が利用したい」があります。普段はホテルマネジメント会社に管理を委託しているので物件のコンディションは心配する必要なく、ホテルと同じようにフロントデスクでチェックインして気軽に利用することができます。「おかえりなさいオーナー様」の一言でハワイを身近に感じていただけることでしょう。 オーナー様の殆どは普段お忙しくされていて年末年始の予定もギリギリまで分かりません。オーナーユーズの醍醐味のひとつとして、休みが取れそうな2週間を予約ブロックしておいて、ご自身の予定が正式に決まってから利用しない日程をレンタルに出す方法もできます。これでハワイ旅行のラグジュアリーホテルが予約できない悩みは解消です。

ワイキキのホテルコンドミニアム

ワイキキ内の「アラモアナ通り」と「クヒオ通り」より海側のエリアは用途地域(ゾーニング)が「ホテル・リゾートゾーン」に区分けされていて合法に短期レンタルが出来るエリアです。このエリアにあるホテルコンドミニアムは

オーナー特典付きのラグジュアリーなブランドホテルコンドミニアム
■リッツ・カールトンレジデンス ワイキキ
■トランプタワー ワイキキ
■ワイキキビーチタワー
普段はホテル貸しして、ハワイ滞在中は利用できる中堅ホテルコンドミニアム
■ワイキキショア
■イリカイ
■リージェンシーオンビーチウォーク
■ルアナワイキキ
■パシフィックモナーク
2,000万円台から買える投資向けのエコノミーホテルコンドミニアム
■アイランドコロニー (アクアアストン)
■ハワイアンモナーク
■アロハサーフホテル(アクアアストン)
■マリンサーフワイキキ
■イリカイマリーナ
■パームスアットワイキキ (アクアアストン)
■クヒオビレッジ
■ワイキキグランドホテル
NUC(短期レンタル許可書)が一部の物件で発行されているコンドミニアム
■ワイキキバニアン
■ワイキキサンセット
■ワイキキマリーナタワー
■フォーパドル
■ロイヤルクヒオ
■444ナフア

注目のアトキンソン通り

アラモアナショッピングセンターの脇を通る「アトキンソン通り」ここには人気のホテルコンドミニアム「アラモアナホテルコンドミニアム」があり、ワイキキ外にある唯一のホテルコンドミニアムです。 さらに建設中の「マンダリンオリエンタル・ワイキキ」と建設予定の「パークレーン2(仮)」もホテルコンドミニアムが併設される予定です。

毎月の収支は?手元のいくら残すか?

ホテルコンドミニアムによって毎月の収支内容が異なる変動タイプと毎月同額の家賃が支払われる固定タイプがあります。 変動タイプの場合は毎月の収支表(マンスリーステートメント)がオーナー様へ送られて、収入と経費の詳細が分かります。 固定タイプの場合には経費も差し引かれた金額のみ伝えられるのでマンスリーレンタルに出した感覚です。オーナーユーズで利用した日数は日割り計算して固定家賃から引かれます。

ホテルコンドミニアムの購入をご検討の場合には必ず前年の収支表をお取り寄せください。12月の収支表には年累計も記載されているので年間の手取り収入が分かります。ホテルマネジメント会社から支払われた収入により他の経費が賄う必要があります。コンドミニアムの管理費と固定資産税の合計は毎月$1,000前後ですので、最低このくらいは手元に残らないと毎月持ち出しになります。

ホテル税と確定申告

180日以下の賃貸収入にはTAT (Transient Accomodation TAX) ホテル税 10.25% が課せられます。 ホテルコンドミニアムの場合は宿泊客よりGET / TAT をお支払いいただき、各オーナー様が毎月、四半期、半年に1回の頻度で納税を行います。納税頻度は年間の納税金額により異なります。ホテルマネジメント会社が納税をして毎月の収支表に反映させる場合と預かり税を収入と一緒にオーナー様の口座へ振り込んで、契約しているCPA(米国公認会計士)が納税する場合があります。 手数料が有利な方をお選びください。

 

納税には納税番号が必要です。個人名義でホテルコンドミニアムを所有される場合にはITIN番号、会社名義の場合はEIN番号を物件取得時に取得ください。番号の取得はCPA(米国公認会計士)とともにお手伝いさせていただきます。

ホテルコンドミニアムとタイムシェアとの違い

ホテルコンドミニアムはタイムシェアと違い単独での所有権付き物件です。オーナー様が第一優先でお部屋を利用することができますので泊まりたいときに泊まれないという事はありません。オーナー様が利用しない日はホテルとして自ら稼ぎます。毎月の管理費と固定資産税分は稼いでくれるホテルコンドミニアムなら持ち出し無しで維持管理することができます。 ホテルコンドミニアムは賃貸経営ですので空室リスクがあります。収入で経費が賄えない月には持ち出しが発生しますので注意が必要です。
投資対象として世界中から注目されるハワイのホテルコンドミニアムは毎年少しずつ値上がりしているのも魅力のひとつです。最低買い取り金額が決まっていて2次流通が難しいタイムシェアと違い、ホテルコンドミニアムは必要であれば売却できる手離れの良い現物資産です。

まとめ

はじめてハワイ不動産を検討される方に人気のホテルコンドミニアムはホテルマネジメント会社に丸投げでも勝手に稼いでくれて、維持費が掛からないのが魅力です。その代わり表面利回りは高くありませんが所有物件をホテル代わりに利用できたり、中長期で保有してキャピタルゲインが出る分を含めて考えると投資対象としてもご満足いただける結果が得られるはずです。比較的少ない資金で始められるホテルコンドミニアムへの投資からハワイ不動産をはじめてみて海外資産を増やされてはいかがでしょうか?

参照リンク

ハワイ州TAT案内:http://files.hawaii.gov/tax/legal/brochures/tat_brochure.pdf