リノベーションで快適度アップ!ハワイの別荘でリラックス生活

ハワイ不動産で大事なのは「ロケーション・ロケーション・ロケーション」と言われます。これは日本語では「1に立地、2に立地、3も4もとにかく立地」です。立地が良ければ価値は下がりにくいですし、立地だけはご購入後に改善するのは不可能と言えるので立地はが一番重要視されます。反対にお部屋のコンディションはお金をかければ改善できます。お金をかければ、、ですが。

物件のご購入をご検討されているお客様にリノベーションの見積もりやリノベーション済物件の価格の正当性を吟味するのにお役に立つために記事を作成しました。 

リノベーションができるポイント

 

3大リノベーションとも呼べるのは
1.床材
2.バスルーム
3.キッチン

です。3箇所とも清潔感がかけるときにリノベーションしたいと感じるポイントです。

カーペット派? フローリング派?

物件を内覧していて古いカーペットであると、新しいカーペットへの交換またはフローリングへの交換を相談いただくことが多いです。新しいカーペットの場合には起毛の長さや素材でお値段が変わってきます。肌触りなど好みが分かれるところですので専門店で実際に触って見て検討されるのがオススメです。フローリングは材質でおおきく4つに分かれます。

フロアタイル:デザインが充実してる、木目調もある。キッチンなどの水を扱う場所におすすめ
メリット – 冷たくて涼しげ、水を吸わない
デメリット – 硬いものを落とすと割れる
ラミネート・ビニール:木目調では一番リーズナブル、種類が豊富で人気がある
メリット – リーズナブル、メンテナンスがしやすい、水を吸わない
デメリット – 高級感はない
ハードウッドパネル:木の肌触りがあり、いろいろな種類の木材から選べる
メリット – 肌触りがよい、木材の中ではリーズナブル
デメリット – 隙間にホコリがたまる。湿気で膨張する。水を吸うと表面が痛む。
エンジニアウッド:日本のフローリングに近い材質である。
メリット – 肌触りは一番。ワックスをかけたり、汚れをヤスリで削ることができる。
デメリット – 値段が高い 業者が限られる。

バスルームはフルリノベーション

アメリカのバスタブは広いですけど、浅いのが主流なのでご希望によっては「深いバスタブ」に交換することができます。コンドミニアムの場合、バスタブは埋め込み式ですので周りのタイルも合わせて工事する必要があります。 バスタブ交換まではしなくてもシャワーをハンドシャワーに交換される方は多いです。シャワーカーテンが気になる方はバスタブドアを設置することもできます。

 

キッチンはキャビネットと家電をセットで

ワイキキの築年数が経過したコンドミニアムの場合にはキッチンキャビネットをまるごと入れ替える事があります。 デザインと予算からお選びいただいたら、細かい調整は業者さんにお任せいただけます。キッチンキャビネットを交換されるときには一緒に「シンク」「蛇口」「ライト」「キッチンストーブ」「冷蔵庫」までは必要に応じて交換していただくケースが多いです。

 

シーリングファンで南国気分!

アメリカ不動産では天井ライトが無いのは珍しくありません。スタンドライトのコンセントとスイッチがつながっていているのでお部屋の角にスタンドライトを設置します。日本人の感覚では天井にライトがあったほうが落ち着く方が多く、工事をして電気を引いた場合にはシーリングファンを設置することができます。 シーリングファンを利用することでエアコン無しでも快適にハワイの風を感じることができます。

 

リノベーションができない場合が多いポイント

 

リノベーションしたいと感じられるのは古いからだと思います。築年数が経過したコンドミニアムの場合、建物の構造の問題で修理ができない場合があります。必要以上に工事の範囲が広がったり、余計な費用がかかったりして大変なので無理な工事はおすすめできません。

 

エントランスドアは交換不可

エントランスドアはハウスルールで交換できません。フルリノベーションした場合にでもエントランスドアの外側はそのままです。ドアノブは管理人に相談して業者を紹介してもらいます。コンドミニアムによっては規約でドアノブの種類が統一されていたり、保安上マスターキーが利用できるドアノブに限定されている場合があります。

 

バルコニードアは交換できない場合がある。

アメリカの窓サッシは日本と比べると動きが悪いです。とくに建物が古い場合にはフレームが歪んでいるケースがあり交換はフレームごとになる場合があります。これは大変ですのでおすすめできません。

 

バルコニーの柵は公共エリア

建物の景観に統一感を持たせるためにバルコニーの柵は交換や装飾はできません。安全のために修理が必要な場合は管理人に相談して管理組合の費用で修理交換をしてもらいます。

 

項目別、リノベーションの費用

 

カーペット・フローリング

一番人気のカーペットの場合、
$10.00/sqft(0.093平米あたり) が目安です。
2ベッドルームで900sqft(83.7平米)の場合
バスルームやキッチンのエリアはカーペット引きませんので残りのエリアが
約700sqft (65.1平米)ですので
カーペットの材料費は約$7,000 です。

エンジニアウッドのフローリングは
$18.21/sqft(0.093平米あたり) が目安です。
同じように2ベッドルーム約700sqft (65.1平米)で、
フローリングの材料費は約$12,747です。

実際のリノベーションには材料費の他に工事費と下に引く防音材などの保護材が必要ですので詳しいお見積は物件が決まった段階でご用意いたします。

 

バスタブ・壁・仕切りドア

バスタブの交換は周りのタイル工事を含めて約$6,000~$9,000です。バスタブの種類やデザインによりお値段の幅があります。シャワーカーテンを外して仕切りドアを設置するのは約$900です

 

TOTOウォシュレット

ハワイでもTOTOのウォシュレットを設置できます。コンドミニアムのトイレ付近にコンセントがあることをご確認ください。
C200というリモコン付きで約$1,500 で
設置費用は$100です。

 

洗面台とキャビネット

バスルームの洗面台とキャビネットを交換する場合の費用は約$3,000です。
鏡やライトの交換には約$500が必要です。

 

キッチンキャビネット

キッチンキャビネットは高いです。
1000sqft (93平米)クラスの一般居住用コンドミニアムのキッチンですと、
$17,000 ~ $20,000 が材料費と工事費と全て込みの料金です。 
材料費が高くて、
キッチンキャビネットだけで 約$13,000、
Quartz (石英)のカウンタートップが約$1,500 、
カウンタートップの台が約$1,000 です。

キッチン家電

キッチン家電は値段に差がありますので注意が必要です。最近はアメリカでもLGなどの韓国ブランドで最新式の家電も登場しています。

ハワイの家電は意外と安い。
冷蔵庫:$1,500 ~ $2,000

電気レンジ:$600 ~ $1,000
食洗機:$500 ~ $700
電子レンジ : $200

 

エアコン・シーリングファン

エアコンは窓枠に設置するウィンドウタイプとベランダに室外機を置くスプリットタイプがあります。コンドミニアムによってはスプリットタイプがおけない場合もありますので確認が必要です。両方のタイプが設置できない場合にはポータブルタイプをのところもありますがエアコンを設置できない物件はオススメしません。
ウィンドウタイプは$300~$500
スプリットタイプは約$ 1,000~1,500
その他設置費用が必要です。

シーリングファンは以外に安く $150~$200 で種類も豊富にあります。好みが分かれるところですのでインターネットで選んでいただいて専門業者が設置致します。

リノベ済物件 VS リノベ前物件

1965年に建てられたイリカイホテルはワイキキを代表するホテルコンドミニアムです。オーナー様は別荘として宿泊される日程以外はホテルとしてレンタルされる場合が多いのが特徴です。オーナー様の好みでリノベーションのデザインを決定できるのでお部屋によって仕様やデザインが異なります。

■リノベーション済の物件
22階オーシャン&マリーナビュー

2014年にリノベーションされた物件が
2019年8月に$900,000で売れました。

イリカイ リノベーション済

 

 

 

 

 

[MLS : 201915096]

 

■リノベーション無しの物件
15階オーシャン&マリーナビュー (同じ向き)

2018年11月に$849,000で売りに出して
3ヶ月後に$750,000へ値下げ

最終的には2019年4月に$735,000で売れました。
販売から売れるまで141日かかりました。

イリカイ リノベーション無し

 

 

 

 

 

[MLS : 201828626]

どちらの物件もプロのカメラマンが撮影しているので遜色ないですが、実際に内覧したときには細かいところまで見れます。お部屋のコンディションが売買価格に$100,000ほど差を付けています。残りの価格差は階数と眺望の差と言えます。しかしリノベーション済の物件はリノベーションに$100,000以上かかっている可能性もありますのでリノベーションするのが必ずしも良いと限りません。

リノベーション ビフォー・アフター

別荘目的で購入されたラグジュアリーコンドミニアム。階数と眺望を重視して決めたお部屋ですが約10年経過したカーペットが気になり全面フローリングに張り替えました。選んだフローリングの種類は「ハードウッドパネル」工期は約2週間でした。

 リノベーションMP4206 ビフォーアフター

まとめ

日本と比べると建築資材や工賃は高いですが、せっかくのハワイ不動産ですので立地も眺望もコンディションもパーフェクトの最高に過ごしやすいコンドミニアムでゆっくりと休暇をお楽しみいただきたいです。

物件購入後も専門業者と協力してリノベーションのお手伝いをしています。
まずは物件を内覧に行きましょう。

 

参考リンク:
HOME DEPOT フローリング
HOME DEPOT キッチン家電
HOME DEPOT エアコン
American Carpet One