ハワイに住むために絶対後悔しない物件探しのテクニック10購入編

物件探しに必要なハワイ不動産に関する基礎知識を余すことなくご紹介して、始めてハワイ不動産の購入を検討される方には必ずご覧頂きたい内容に仕上がっております。 

一生に一度かもしれないハワイ不動産購入は効率の良い確かな情報収集で納得のゆく資産形成のお手伝いをさせてください。

ウェブサイトで「ハワイ物件」と検索すると物件情報のみが掲載されているページが多いことに違和感を感じていました。まったく予備知識がない状態でエージェントにコンタクトするのはハードルが高いですし、おすすめしません。

このページでハワイ不動産が少しでも身近に感じてもらえてお客様が物件選びのお役にたてれば幸いです。

プルメリアと海

希少性が高いと言われるハワイの物件

オアフ島を航空写真で見ると島の半分以上は山岳地帯で有ることが分かります。

人が住める平地は島の南側に集中していて別荘や不動産投資目的で売り買いされている物件は右下の緑で囲われたカカアコからカハラまでです。

この狭いエリアに世界中の投資家が投資を行う希少性の高い物件が生まれました。

オアフ島の航空写真で物件の場所を確認
オアフ島マップ 黄色が平地 赤色が米軍基地

①のエリアは南向きの沿岸を開拓して築かれたオアフ島を最大の平地です。

赤で囲われたエリアはパールハーバー(海軍基地)とホノルル空港で人は住めません。①エリアの東端はハワイカイ地区で西端が最近開発されたエバ地区、空港とパールハーバーへ覆いかぶさるようにパーリッジ地区とパールシティー地区があります。

②のエリアは観光に人気のカイルア・カネオヘ地区です。

東端の沿岸が高級住宅地になっていて、左端のカネオヘ住宅地は湿気の多いエリアとして有名です。そしてその間が観光客が訪れる観光エリアです。 赤く囲われたエリアはマーリンベース(海兵隊基地)で人は住めません。

③のエリアは工業の中心地カポレイ地区です。

再開発でこちらに移住されたハワイ人も多くベッドタウン化しました。

モノレールはカポレイとアラモアナをつなぐ目的で建設中です。西端にはコオリナリゾートエリアがあり、フォーシーズンホテルやディズニーアウラニホテルもこちらにあります。

④のエリアはマカハ・ナナクリ地区です。

西に伸びる93号線の終点でネイティブハワイアンの家族が多く住むエリアです。ワイキキからナナクリ地区へは約45キロで車では渋滞がなければ40分の距離です。

島の内陸部で赤く囲われている部分はショフィールド・バラックス(陸軍基地)と軍人家族が多く居住するワヒアワ地区と居住エリア拡張のために開発されたミリラニ地区です。最近では軍に関係ない方にも割安で戸建てが買えるミリラニが注目されました。

島の北部は83号線沿って海側にはオーシャンフロントの別荘があります。グロサッリーストアのあるハレイワ周辺は居住エリアですが規模は大きくないです。

火山の島で平地の面積が少ないのがよく分かります。

物件数No1「ワイキキ」「アラモアナ」「カカアコ」

「住んで良し」「貸して良し」なのはワイキキ・アラモアナ・カカアコの3エリアです。人口密集市街地ですがショッピングモールやレストランなど便利な施設が集まるエリアですので利便性が優れています。

ワイキキ・アラモアナ・カカアコの地図で物件の場所を確認

観光の中心地「ワイキキ」

ハワイ不動産で今も昔も一番人気があり物件数も豊富なのが「ワイキキ」です。

ゾーニング(用途地域)によってはホテルのように1日単位でレンタル出来るコンドミニアムもあります。これはバケーションレンタル(バケレン)と呼ばれる物件です。

2000年に入ってからはホテルの1部屋を分譲するホテルコンドミニアム(ホテルコンド・コンドテル)も人気を集めて、トランプ・タワー・ワイキキやリッツカールトン・レジデンス・ワイキキが話題になりました。 

ワイキキが大きく開発された1970年代の建物が多く、立地の良い土地から建物が建設されたため、立地が良い建物ほど年式が古い傾向にあります。

商業の中心地「アラモアナ」

ワイキキからアラワイ運河を渡った先がアラモアナ地区です。アラモアナショッピングセンターを中心にハワイコンベンションセンターや銀行・病院などの生活に必要な施設が集まるのもこの当たりです。 

パークレーンやワンアラモアナの高級物件もできて街の様子も変化し続けるアラモアナに注目が集まります。 物件数が少ないアラモアナ地区ですが、現在建設中の「マンダリンオリエンタル」「スカイ・アラモアナ」「セントラル・アラモアナ」に期待が集まります。

街全体が再開発「カカアコ」

新築コンドミニアムが毎年発表されている「ワードビレッジ」のコンセプトは「全てが揃う街」車社会のハワイでは徒歩でショッピングやレストランを利用できるのは贅沢なこと。ワードビレッジ内は歩道や街路樹も総合的に再開発が行われているの居心地の良い統一感があります。 

アラモアナとワードビレッジの間には「スーパーブロック」と呼ばれる特別区画があります。 1990年代から2000年代までに開発された大型コンドミニアムで完成された区画の安心感からか価値の目減が目立たない特別区画です。

人気が根強い「カハラ」「ゴールドコースト」

静かな街並みと区画の大きな高級物件が人気のカハラ地区とゴールドコースト地区はお値段の高騰が目立っていましたが、近年は住人の世代交代で売りに出される物件も少し増えたので価格も抑え気味とも言われています。 

1ミリオンドル(約1億円)のご予算ですと古いの家屋がそのまま売り出されている物件が多いので改装費用が必要です。改装を手がける不動産業者さんが仕入れて改修した物件ですと4ミリオンドル(約4.5億円)前後で売り出される物件が目立ちます。 

ハワイは土地が高いので戸建てや低層住宅は土地の価格割合が大きくなり全体も割高になります。

物件選びでいちばん大切なのは「立地」

好みのエリアが見つかりましたら、売出し物件にフォーカスして見ていきます。 国内不動産も同様ですが3つのポイントでバランスを取る必要があります。 

この3つはトレードオフ
  1. 一番大切な「立地」「眺望」
  2. 維持費にも影響する「築年数」
  3. 唯一コントロール可能な「予算」

アメリカ不動産の業界用語でも “Location! Location! Location!”というのがあります。ハワイ不動産の場合には立地と眺望が連動していて時には多少不便な場所でも素晴らしい眺望の物件は価値が高いケースも珍しくないので、ここでは立地と眺望はイコールとしています。 

1970年代に開発されたワイキキには築50年を迎えて大型修繕が必要となる物件がこれから増えてきます。物件探しをしている時には立地と眺望で選んだ後に築年数と予算がマッチしない方からご相談を受けることが多いです。

先にもあるようにハワイ不動産は特殊で、好立地の物件は築古である可能性が高いです それでは3つのポイントのバランスのタイプで物件を分けると

考え方としては
  • 立地が良くて築10年未満のオーシャンビューは高価格
  • 築10年未満でも山側だったりすると少し低価格
  • 築50年以上で山側だと低価格
  • 築50年以上でもオーシャンビューだと高価格

この3つのポイントが全て合格になれば一番良いですが、もしそのような物件があれば何か表面に見えていない大きなマイナスポイントが隠れている可能性があるので注意が必要です。

物件選びのスタイルを決める

3つのポイントを基に物件選びのスタイルを決めてみると売り物件からご希望にある物件が見つかりやすくなります。もちろんスタイルは変更可能です、しばらくして良い物件に巡り会えなければ別のスタイルをお試しください。

ハワイの白波

ご予算と築年数を設定して物件探しをするスタイル

「80万ドルまでで築20年以下の物件」というように築古物件に嫌う方にオススメのスタイルです。山側でもお部屋が広かったり、アメニティーが充実していたり、海からは離れているが開けたオーシャンビューであったり、掘り出し物件が見つかるスタイルです。

ご予算内で眺望指定して物件探しをするスタイル

「80万ドルまでで海とダイヤモンドヘッドが見える物件」というように始めてハワイ不動産をご検討される方にオススメのスタイルです。想像以上に物件数が少なく、古い物件が多いことに驚かれるはずです。 しかしここで断念してしまうのは勿体ないですので他のスタイルに切り替えると見え方も変わってきます。

築年数と眺望を指定して物件探しをするスタイル 

「築10年以内でオーシャンビューの物件」というようにご予算はあるが良い物件があれば多少は合わせられる方にオススメのスタイルです。物件イメージを具体的に持っても物件数が保てますので結果的にご満足度も高いです。

狙うは 好立地で築古なのに高価格で取引される物件

ハワイ不動産は安定したドル資産ですので、価値の安定した物件をお勧めしたいと考えています。価値の安定した物件とは、築年数が経過してるにも関わらず、立地の良さが築年数のマイナス部分をはるかに上回り、今なお高価格で取引される希少価値の高い物件です。価値の安定した物件なら、たとえ購入金額がご予算を少しオーバーしても売却時にそれを補いお釣りがくることも珍しくありません。築古なのに高価格で取引される物件にはそれなりの理由があり、物件を所有中の満足度も高く充実したハワイライフを満喫できるに違いありません。

ワンクリックで人気エリアの物件リストへ

ハワイ不動産の物件検索はMLS (Multiple Listing Service)と呼ばれるアメリカ版の「レインズ」で共有管理されているので、大手不動産会社も個人エージェントもお客様に紹介できる物件の情報量は変わらなくなりました。

MLSでは過去の取引履歴も確認することができて我々のような若手不動産取引士もこの道何十年という先輩方と同じ情報をご紹介できるようになったのは大変ありがたい事です。

こちらでは「人気の3エリア」とお問い合わせが多いホテルコンドミニアムの最新売出し中物件をピックアップしてワンクリックで御覧いただけるようにしています。物件リストは英語表記ですので下記の日本語訳を合わせてご利用ください。

ワイキキエリア物件検索リスト
アラモアナエリアの物件検索リスト
カカアコエリアの物件検索リスト
ホテルコンドミニアムの物件検索リスト

MLSメールの物件情報ページの日本語訳

MLSメイン main

アドレスをクリックすると物件の詳細情報が見られます
画像をクリックするとその他の画像も見られます

MLS 基本情報 General

お問い合わせの際には「アドレス」または「MLS番号」をご利用ください。

賃貸経営向きの物件は家具付きも少なくありません。
リフォームされた年と建築年をご確認いただけます。

MLS お部屋情報
MLS外装 アメニティー

共有部施設でコンドミニアムの規模がわかります。
Community Landryはコインランドリーです。

「物件価格に含まれる物」はお部屋内の設備です。これらは物件に付いてきます。

mls ファイナンシャル情報

減価償却の対象となるのは建物評価額のみです。
建物評価額を物件評価額合計で割って、「建物比率は83.5%」となります

管理費・共益費に含まれる場合のバリューの目安
  • 電気:スタジオ$60/月、ワンベッド$100/月、ツーベッド$150/月
  • エアコン:スタジオ$40/月、ワンベッド$50/月、ツーベッド$60/月
  • ケーブルTV:$50/月 インターネット:$80/月

まとめ :絶対後悔しない物件の選び方

結論
  • 「立地と眺望」を優先することで資産価値が安定した物件に絞り込むことができる。
  • 狙うべきは築年数が経過しているのに高値で取引される希少物件
  • 同じ10%の値上がりなら高額物件の方が手残りが大きくなる

「予算」からも絞り込みをしてバランスを取る必要があります。ハワイ不動産担保ローンも対象物件を毎年拡大していますので金利が低いうちは一部の資金として利用すると選択肢の幅がぐっと広がります。

物件リストから気になる物件が見つかりましたら、オンラインでも内覧いただけます。ご不明な点がございましたらお問い合わせからどうぞ。

でも実際に物件探しを始めてみると

  • これだ!という物件に巡り合わない
  • 周辺環境土地感が掴みづらい
  • 相場が分からないのでお得か分からない
  • 購入後も任せられるエージェントが見つからない

「物件探しに時間を掛けたく過ぎたくない」
「不動産購入で失敗したくない」 といったお悩みを解決します。

国内不動産で言う物件概要書

横山雄大のハワイ不動産