ハワイ不動産に関するご質問 FAQ 一問一答

ハワイ不動産のご購入に関して

物件購入にかかる購入費用はどれくらいでしょうか?

物件価格の1%が目安です。 内訳明細書はお申込み後にエスクローが作成します。賃貸経営をする場合の購入費用は初年度に経費計上します。

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エスクローとはなんですか?

第三者預託と呼ばれ、売主と買主の間で証書、金銭の引き渡しなど、契約条件が履行されるまで当事者に代わって必要な業務、手続きを行う会社です。つまり買主は金銭をエスクローに預け、エスクローが登記手続きを完了してから売主に支払いを行います。登記手続きの中には買主の権利を担保するための権限保険の発行が含まれます。

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別荘を利用しない期間は賃貸経営することは可能でしょうか?

そのような形態を「バケーションレンタル」と呼んでいます。用途地域(Zoning)やコンドミニアムの管理規約によって条件が異なります。

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古いコンドミニアムは節税メリットがあると聞いたことがあります。

令和2年の税制改正で個人の節税スキームの効果は小さくなりました。法人の場合には事業内容との兼ね合いでメリットがある場合もあります。日本の税法に関しては国内の会計士・税理士事務所へ御確認ください。 米国税務に関して、お付き合いのある会計士・税理士さんと直接面談させていただくことも可能です。

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タイムシェアとの違いはなんですか?

リセールバリューが違います。 タイムシェアは分割所有権で自由度が少ないです。 コンドミニアムのは好みどおりに改装ができて資産になります。 バケーションレンタルしてもオーナー予約が優先ですので希望する日程に予約が取れないことはありません。管理費・共益費も管理組合で決議された内容で、ホテル会社より一方的に値上げされる心配もありません。 ホテルコンドミニアムを購入されるお客様の50%はタイムシェアに満足できずに購入をご決断されています。タイムシェアの購入前に一度コンドミニアムと比較されてはいかがでしょうか?

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 物件を購入して改装したいです。

はい。物件の改装はプロの内装業者さんと一緒にお手伝いしております。 工期は内容によって異なりますが1ヶ月から2ヶ月です。 夢のハワイ別荘を一緒に実現しましょう!
賃貸経営される場合には改装費用も経費計上または資産計上して減価償却します。

ハワイ不動産のご売却に関して

ハワイ不動産の空室管理・賃貸経営に関して

確定申告・米国税務に関して

アメリカでの確定申告はお手伝い頂けますか?

はい。Tomishima&Fukuhara CPA Office と契約いただき、私が申告書類作成の担当させていただきます。申告書類の準備もお任せください。毎年2月〜3月が確定申告のシーズンです。


税務サービスは不動産物件のご購入・ご売却をお手伝いさせていただいたお客様への追加サービスです。 サービスの質を維持するために税務のみのご依頼はお断りしております。

賃貸経営でかかる税金を教えて下さい。

長期賃貸ではGET売上税を納める必要があります。
ホテルコンドミニアムやバケーションレンタルでは宿泊客よりGET売上税とTATホテル税、OTATオアフホテル税を集金しますのでオーナー負担はありません。

ハワイ州発行のTAT Transient Accomodation Tax パンフレットはこちら

年間通して利益があがれば所得税の対象になります。

確定申告でLOSSが発生した場合はどうなりますか?

非居住者は1040NRというフォームを利用して確定申告します。Standard Deduction 基礎控除が該当しないのと、減価償却費の計上から利益がでても帳簿の収支が損失・LOSSとなる場合は少なくありません。 このLOSSはは翌年の確定申告に繰り越されます。これを Loss Carry Overと呼びます。毎年の収支がLOSSになる場合にはご売却時のキャピタルゲインと相殺して所得税を削減します。

12月に物件購入して改装した場合には賃貸経営は翌年からになりますか?

賃貸経営を目的に物件購入されて12月は改装のみ、家賃収入がゼロでも経費のみを確定申告できます。別荘で所有していた物件を賃貸経営に切り替える場合にはマネジメント会社と契約した日から Available for Rental と認められて税務上の賃貸経営がスタートします。 12月に準備で改装しても契約日が翌年ですと経費に認められない場合がありますのでご注意ください。

ハワイ在住者向けの節税情報

売約時にかかる税金を節税

過去5年のうち2年以上を主の居住目的で所有していた物件を売却した場合の売却益$250,000までにかかるキャピタル・ゲイン税をゼロにできます。(夫婦で申告する場合は$500,000)まで。
個人により該当の条件が異なりますので、詳しくは個別にご相談ください。 

固定資産税を節税

ホノルル市に主の居住地であることを申請すると固定資産税が減額されます。 認められると評価額が$100,000減額されます。 さらに65歳以上のオーナー様は$40,000 合計$140,000が減額されます。

物件のご購入をお手伝いさせていただお客様には申請のお手伝いを無料で行っております。

賃貸経営ビジネスで給与所得税を節税

ハワイ居住者の確定申告には Form8582 を利用して賃貸経営で発生した Loss を年間$25,000まで1040の所得から差し引いて節税できます。所得制限により条件が異なりますので個別にお問い合わせください。 

プロパティーマネージメント会社に管理を委託していても、「家賃金額」「賃貸条件」「入居者との契約に関する意思決定」「修繕の決定」など賃貸経営に関する重要な意思決定をされている場合には Active Participant として所得と損益通算が可能です。 共同名義やパートナーシップなど意思決定に参加されていない場合には損益通算ではなく翌年に繰越される Loss Carry Over が利用されます。

IRS発行:Form8582 に関して

でも実際に物件探しを始めてみると

  • これだ!という物件に巡り合わない
  • 周辺環境土地感が掴みづらい
  • 相場が分からないのでお得か分からない
  • 購入後も任せられるエージェントが見つからない

「物件探しに時間を掛けたく過ぎたくない」
「不動産購入で失敗したくない」 といったお悩みを解決します。

国内不動産で言う物件概要書

ハワイ不動産と米国税理士の横山雄大 オーシャンビュー別荘をご紹介