皆さんどうしている?ハワイの別荘管理を任せるために必要なこと

遠く離れたハワイに別荘を持つには信頼できる管理会社に空室期間の管理を任せる必要があります。別荘の利用頻度や期間に合わせた契約内容やサービスを提供する管理会社をご紹介いたします。

バケーションレンタルとして別荘を利用しない期間はレンタルする場合にはバケーションレンタル会社がレンタルの運営と空室管理を同時に引き受けてくれます。

別荘を年4回以上利用するオーナー様の場合は空室期間は3ヶ月以内となるケースが高いのでご滞在時にご自身で清掃や修理等をされるので管理会社と契約をしていない方もいらっしゃいます。 お客様のプランに合わせて他のオーナー様がどのようにされているかをご紹介していきます。

管理会社の種類と選ぶポイント

ハワイの不動産会社は大きく分けて「売買仲介専門会社」「管理専門会社」「売買仲介・管理会社」の3種類に分かれます。


売買仲介専門会社が別荘購入のお手伝いをする際には購入後の管理は管理専門会社へ依頼しますが、緊急連絡先として売買仲介を担当したエージェントが引き続きお手伝いさせていただくケースが一般的です。

売買仲介と物件管理はドクターで言うところの外科と内科のように同じ免許でも専門性が大きく異なります


両立型の「売買仲介・管理会社」に物件管理を任せる時には管理専門の担当者の人数と管理物件の数の比率を確認する必要があります。


このときのポイントは管理専門であること。売買仲介や経理事務との兼務で物件管理を担当しているスタッフは数に片手間なので数に含まないことです。

管理専門の担当者は管理物件を見回る必要があるので兼務は不可能であるため、管理専門の担当者が配置されていない管理会社はサービスが十分に行き届いていない場合が多いです。

遠く離れた場所にある資産を大切に管理してくれる管理会社へ巡り合うことはハワイ不動産投資の成功には大事な要素のひとつです。

空室管理の内容と管理費の相場

管理会社の一番の役割は大切な資産を守り、オーナー様のご滞在に合わせてお部屋のコンディションを整えることです。空出期間が長く続くと湿気で家具が傷んだり、排水パイプが錆びついたりして思わぬ故障の原因になりますので定期的にお部屋を訪れてくれる管理会社を選ぶ必要がります。

空室管理のサービス内容
  • 窓あけとお部屋内の空気入れ替え
  • 各水道に水を流して給水・排水の確認
  • トイレ・バスに水を流してカビを防ぐ
  • 洗濯機・乾燥機・食洗機の動作確認
  • 郵便物の回収と必要に応じて転送またはスキャン
  • 管理費・共益費の支払い代行
  • 固定資産税の支払い代行
  • コンドミニアム管理組合の緊急連絡先として登録

管理シートに従ってお部屋のコンディションを確認した後に管理レポートとしてオーナー様へご報告差し上げます。管理レポート内で修理の提案をさせていただきオーナー様のご判断を仰ぎます。

空室管理費の相場

空室管理費は「場所」や「広さ」によって異なりますがコンドミニアムの相場は

コンドミニアムの空室管理費
  • スタジオタイプ:$100~ / 月
  • 1ベッドルーム:$150~ / 月
  • 2ベッドルーム:$200~ / 月
  • 3ベッドルーム:$250~ / 月
  • 4ベッドルーム :$300~ / 月

となります。一軒家の場合にはお庭やプールの有り無しなど条件が異なりますので相談で決められます。

修理のアレンジと立ち会い

管理レポート内で修理の提案をさせていただき、オーナー様が修理をご希望の際には修理のアレンジメントを行います。 修理の見積もり・完了報告・お支払い代行の事務手数料として修理費用の10%をアレンジ費用として修理費用と別途必要です。修理作業中の立ち会いをご希望の場合には別途立ち会い料を時間に応じて必要な場合もありますので管理契約書内でご確認ください。

ハウスクリーニング

ご滞在予定が決まりましたらハウスクリーニング業者にチェックイン・クリーニングを手配する事ができます。定期的に利用されるオーナー様は直接ハウスクリーニング業者さんへ特別なアレンジもお願いしているそうです。チェックアウト・クリーニングを依頼しておくとご出発間近までお部屋でゆっくりお寛ぎいただけます。

管理契約書で見るポイント

お互い気持ちよく長くお付き合いをいただくために明確でフェアな管理委託契約書は不可欠です。不動産管理会社によっては英語の契約書と別に日本語の契約書を用意していることもありますのでご確認ください。 

初めて管理委託契約書をご覧になるオーナー様でも以下の点を確認しておけば後々のトラブルを最小限に抑えられます。

契約期間

契約期間は1年であることが多いですが、契約満了時の自動更新の条件や早期解約のペナルティーなどをご確認ください。

管理手数料と修理手配料

管理手数料はお部屋の広さやサービスの内容により異なりますので金額と内容とのバランスをご確認ください。 修理が発生した場合には管理会社は専門業者に見積もりを依頼して修理を手配します。実際に修理をご依頼される場合には修理費用に数パーセントを追加して管理会社の修理手配料とするのが一般的です。

運転資金 ワーキングキャピタル

オーナー様はクライアント・トラストアカウント(以後トラストアカウント)と呼ばれる管理会社の顧客口座に一定金額を運転資金として預けておきます。

予定外の修理や支払いはトラストアカウントから支払いが行われ、契約書に定められた一定金額を下回ると不足分をご入金いただきます。

水漏れなどの緊急時対応が必要な場合に事前承認なしで支払いができる金額も事前に契約書内で決められています。運転資金の金額は管理契約により異なりますが、$1,000~$2,000が一般的です。

管理会社を利用しない場合の注意点

別荘を年4回以上利用するオーナー様の場合は空室期間は3ヶ月以内となるケースが高いのでご滞在時にご自身で清掃や修理等をされるので管理会社と契約をしていない方もいらっしゃいます。

その場合でも物件所有者としての義務としていくつか注意が必要です。

コンドミニアムの場合には管理費・共益費の支払いが毎月あります。管理会社の支払い代行を利用しない場合にはハワイの銀行からの自動引落しを利用すると便利です。

固定資産税はクレジットカード決済で日本からでも支払い可能です。修理などで発生した業者さんへのお支払いには銀行小切手を利用します。

コンドミニアムの管理組合に登録する緊急連絡先は物件購入のお手伝いをさせていただいた際には私の電話番号を代わりに利用してもらってます。

ハワイ銀行の自動引落し

ハワイの銀行に口座を開設して、自動引き落としを利用します。オンラインバンキングで口座残高やお取引も確認出来ますので日本からでも支払い確認が可能です。自動引き落としは  Auto Payment または Surepay と呼ばれます。お申し込みにはVOIDチェック(無効の小切手)が必要ですので口座を開設する際には必ずチェッキングアカウントをお選びください。銀行の自動引き落としが利用できるのは主に、「電気代金」「インターネット料金」「ケーブルテレビ料金」「コンドミニアム管理費」です。

管理費・共益費の相場

コンドミニアムの場合には管理費・共益費のお支払いが毎月必要です。コンドミニアムでは管理会社が中長期の予算を作成して一年間の管理費・共益費の金額を決定します。年間に必要な金額を各ユニットのお部屋の広さに合わせて按分しますので各ユニットの金額は毎年更新されます。国内不動産では別積立の修繕積立金もこの中長期の予算に含まれます。

共有エリアの設備が充実していて、コンシェルジュサービスもあるようなラグジュアリーコンドミニアムではお部屋の広さ SQFT (平方フィート)あたり $1.00以内なら安いと言えます。例えば 1,200SQFT の2LDKのお部屋で $1,200/月以下の計算です。 

共有エリアの設備が限られるコンドミニアムではお部屋の広さ SQFT (平方フィート)あたり $0.80以内なら安いと言えます。例えば 600SQFT の1LDKのお部屋で $480/月以下の計算です。 

管理費・共益費に含まれるもの

毎月支払う管理費・共益費に含まれる項目は事前に確認できますが、お取引中にも最新の内容を管理会社から提供される「コンドドキュメント」で確認します。

管理費・共益費に含まれている可能性のある項目
  • 給水・下水
  • 給湯
  • 電気代
  • エアコン代
  • インターネット
  • ケーブルテレビ
  • コンドミニアム火災保険

管理費の計算は調整が必要

築古のコンドミニアムで各ユニットに電気メーターが備え付けられていない理由で管理費・共益費に電気代が含まれている場合があります。

電気代は 不在の場合でも$50~100/月かかりますのでその分を差し引いて計算する必要があります。 その他ではケーブルテレビやインターネットをコンドミニアム全体で団体契約している場合には $50/月差し引けます。

別荘トータルの維持費

固定資産税

固定資産税は8月と2月がお支払い月です。8月に1年分を一括払いすることもできます。

お支払い方法はクレジットカード決済なので日本からでもオンラインでお支払い頂けます。

固定資産税の目安は居住用物件の場合は 物件評価額の0.45% ですので $800,000の物件で年間の支払い額が約$3,600となります。

電気代・インターネット代

電気代は不在の場合でも約$50/月かかります。お取引中には売主から過去3ヶ月分の電気料金を情報としていただきます。 インターネットは毎月約$70かかりますので滞在中のみ利用できるポケットWifiを出発時に空港でレンタルされる方が多いです。

火災保険・オーナー保険

ハワイで不動産を所有するとオーナー火災保険への加入が義務付けられます。コンドミニアムの場合、保証内容は損害賠償責任とダメージを受けた場合の現状復帰に関する保証となりました。

保険料はコンドミニアム管理組合が定める最低保証金額により異なりますが年間約$500~700が多く、賃貸経営する場合には値上がりします。

ホテルコンドミニアムの場合にはコンドミニアム全体で加入するケースもあります。オーナー火災保険は登記日より効力をもたせる必要があり、見積もりとご契約は取引中に並行してお手伝いします。

ホームワーランティー(家財保険)

ハワイ不動産では中古物件でも家電が含まれている場合が多いです。冷蔵庫・オーブン付きキッチンレンジ・洗濯機・乾燥機・エアコンは備え付けをそのまま買主が引き継ぎます。これらの家財が故障したときに備えて保険をかけることができます。

大規模修繕工事

築50年以上のコンドミニアムは大規模修繕が必要となる場合があります。毎月の修繕積立でカバーされずに追加管理費 (スペシャル・アセッスメント)として各オーナーが追加負担するケースがあるのは「配管交換工事」「エレベーター交換」「外壁塗装」です。これらの大規模修繕がすでに完了しているコンドミニアムでは追加管理費を5年間の分割払いとして毎月の管理費・共益費が時限的に値上がりしている場合があります。その場合には周辺のコンドミニアムと比べて毎月の管理費・共益費が高く感じられますが数年後には逆転している可能性があります

リノベーション・リフォーム

ハワイの別荘をお好みのテイストにリノベーション・リフォームすることができます。特に人気なのはカーペットをフローリングに交換するとお部屋の雰囲気も良くなります。セーリングファンも設置すればお部屋も涼しく快適に過ごせます。 リノベーション・リフォームも専門業者の見積もりから工事の監督も管理会社へお願いできますが、工事の立ち会いには時間給が発生します。

物件が登記されたら家具を入れる前に床材の工事だけでも済ませておくと、残りはハワイ滞在時間を利用してリフォームを続けられます。

まとめ 

ハワイ不動産は現物資産なので利用できるメリット管理が必要というデメリットがあります。アメリカ本土と比べて日系の管理会社も数社ありますので選択・変更できるのはハワイ不動産の大きなメリットだと思います。

頻繁に別荘を利用できると良いですが、なかなか来れなくても管理レポートや画像で別荘の様子を確認することができます。

別荘を購入される時には維持費・固定費の中に空室管理を任せるための費用も組み込んで物件選びをされてはいかがでしょうか。