ハワイ不動産で賃貸経営 長期賃貸での安定収入が狙い目!

ハワイ不動産は別荘として購入される方が多いですが、完全に投資目的で長期賃貸向き物件を投資家様もいらっしゃいます。長期賃貸の場合はワイキキにこだわらずに範囲を広げて物件を探せるので掘り出し物件に巡り会えるかもしれません。利回り重視の投資家様にはハワイ不動産での利回りはあまり魅力的ではないかもしれません。しかし多くの投資家様がハワイ不動産で長期運用されるのは、収益性より安定性を重視されるからです。人口は増えているのに新しい物件を建てる土地が限られている。地震や台風などの自然リスクもなく、USドルで地政学リスクも小さい。国内ではここまで安定した不動産を見つけるのは難しく、慣れない土地ではありますがハワイ不動産へチャレンジされる投資家様は増え続けています。

長期賃貸は6ヶ月と1年間

ハワイ不動産では6ヶ月契約と1年間契約を長期賃貸と呼びます。募集段階では6ヶ月と1年間の両方で募集するのが一般的ですが応募の殆どは1年間契約の方です。家賃の値上げを防ぐ目的で2年・3年といった契約を希望するテナントさんもいますがオススメはできません。空室リスクは回避できますが、優良なテナントさんかどうかもわからず2年・3年契約するよりも、まずは1年契約してから更新時に2年契約を検討されてください。

6ヶ月契約を希望される方はビジネスで滞在されている方が多いので、良いテナントさんが多い傾向です。コンドミニアムによっては6ヶ月未満の賃貸経営はハウスルールで禁止されている場合があります。カカアコエリアはホノルル市の条例で180日未満の賃貸経営が禁止されています。

税金面でも6ヶ月(180日)以上と以下では大違いで、以下の場合にはTAT(ホテル税)の納税が必要です。納税にはTATナンバーの取得も必要ですので手間もかかります。

期間延長は月極契約 Month to Month

6ヶ月・1年間の契約の満了後は月極契約に自動移行することが一般的です。月極契約のことを Month to Month (マンス トゥー マンス)と呼びます。書面での事前申し出でいつでも解約・退去が可能ですが、テナントからは28日前、大家からは45日前の事前通知が必要です。

Month to Month はいつでも解約できる利点がありますが、予定外に解約通知を受ける事もあります。そのため1年間の再契約を結ぶ場合もありますが、家賃が値上げされるのが一般的です。

一番大事な入居者の信用調査

オーナー様の大切な資産を守るために入居者の事前審査は大切です。プロパティマネージャーと呼ばれる管理会社の担当者は候補者と面談を行い審査をします。申込書に記載されている内容が事実かどうかを確認するために前の大家や職場へ電話確認も行います。信頼できるテナントに入居してもらうために人気物件のオーナーとなりテナント募集でも優位な立場で審査できることが資産を守ることにつながり、また将来は高値でご売却いただける事にもつながっていきます。

クレジットヒストリーレポートとは

アメリカに生活している人は、米国籍・移民に関わらず全員がソーシャルセキュリティーナンバー(社会保障番号)を持っています。管理会社のプロパティマネージャーは情報管理会社より有料でクレジットヒストリーレポートを購入します。クレジットヒストリーレポートには

金融機関のクレジットスコア
クレジットカードの利用状況と支払い状況
公共料金の支払い漏れ・遅れの記録
犯罪記録
といった信用調査に必要な個人情報が一元管理されています。
ハワイ不動産で賃貸申込みをするときに申し込み料金$20前後が必要なのはこのためです。

長期賃貸に人気の物件とは

有料なテナント様に入居していただくためにも、応募が殺到するような人気物件で賃貸経営をする必要があります。人気を集める物件とは、

同エリアの他物件より20年以上築年数が浅い
同コンドミニアムの中で希少性のある間取りである。
1階に魅力的なテナントが入っていて、徒歩圏が充実している
人気の公立学校がある学区である。

長期賃貸の賃貸経営にかかるコスト

ハワイで賃貸経営を始める為にまず必要なのは納税者番号を取得することです。米国連邦用の納税者番号は個人はITIN、法人ではEINがあり、米国公認会計士(以下CPA)がIRS米国国税庁に申請して取得することができます。ハワイ州の納税者番号はGET番号があります。これはインターネットで申請可能ですがCPAに合わせてお願いされる方が多いです。番号取得のためにCPAへの手数料は$300〜 $500です。 ホテルコンドミニアムの短期レンタルに必要なTAT番号は180日以上の賃貸経営には必要ありません。

オアフ島内のマネジメント会社とマネジメント契約をする必要があります。緊急時の運転資金として$1,000~$2,000のキャピタルファンドを預ける必要があります。

長期賃貸で賃貸経営を始めるためにお部屋を整備する必要があります。「キッチンストーブ」「エアコン」「洗濯機・乾燥機」「冷蔵庫」はオーナ様にご用意いただ必要があります。物件購入時に付いていることが殆どですが、無かったり・古かったりする場合には交換が必要です。

ホームデポ HOMEDEPOT 販売価格目安
キッチンストーブ:$500 ~ 800
エアコン:スプリットタイプ $1,200  ウィンドウタイプ $400
洗濯機・乾燥機 : $1,500
冷蔵庫 : $700 ~ 1,200運搬料・設置料が別途必要な場合があります。
お部屋の準備が整いましたらテナントの募集がスタートされます。募集から1週間〜1ヶ月ほどでテナント候補が見つかります。 賃貸経営中は家賃収入の10~15%をマネジメント会社に支払います。含まれるサービスは管理契約書をご確認ください。
年1回の確定申告があります。米国公認会計士(CPA)へ申告書類作成を依頼します手数料は$350 ~ 500です。 アメリカの確定申告期限は4月15日ですので日本の確定申告に合わせて早期に書類を作成していただくように事前にリクエストしておく必要があります。アメリカの申告書類を待たずに日本の確定申告を先にされる場合にはアメリカの確定申告が確定してから修正申告する方法もあります。
納税者番号取得:$200 + tax / スタート時
キャピタルファンド:$2,000 / スタート時
家電等:約$3,000 / スタート時
確定申告:$350 + tax / 年1回
マネジメント費:家賃の10% / 毎月
毎年の賃貸収入に対して所得税は”ゼロ”というのが一般的です。$500,000の物件を賃貸経営されて毎年$10,000 のキャッシュフローが手元に残っても、27.5年で償却されるハワイ不動産では毎年の減価償却費($500,000では約$18,000)で相殺されますので帳簿上では赤字となり所得税の対象ではなくなります。

家賃相場別、対象の家族構成はこれだ。

家族構成や仕事の属性等にプロットするとテナント側から見た理想の賃貸物件が見えてきます。テナント視点で物件を探して、安定した賃貸経営をお手伝いします。

単身・学生 富裕層のご子息・お嬢さんタイプ

F-1学生ビザを取得して留学されている学生さんには2タイプあります。KCCカピオラニコミュニティーカレッジやUHハワイ大学へ通う「4年長期留学タイプ」。 ほかにはアラモアナショッピングセンター周辺の語学学校に通う「1年短期留学タイプ」がいらっしゃいます。ご両親が家賃を払っていてセキュリティーや環境重視のテナントさんは家賃相場$2,000前後のワンベッドで、アメニティー設備の整ったパーキング付きの物件を好まれます。

単身赴任 家賃手当付きの駐在員タイプ

ワイキキにハワイ支店を構える日系企業へ本社から派遣される駐在員の方は、職場から徒歩で通えて、近くに遅くまで空いているスーパーなどがある物件が好まれます。 家賃相場は$1,500前後のスタジオタイプで広さや設備より立地が第一優先です。

お子様は幼児がひとり 3人家族タイプ

お子様がまだ小さくて共働きできない場合には、高い家賃は払えません。 家賃相場は$1,700前後のワンベッドルーム。設備よりセキュリティー重視の方が多いです。歩いてお買い物が出来る物件は人気が高いです。駐車場は1台分必要です。

お子様が小学生の 共働き夫婦タイプ

共働きになると駐車場が2台分必要になります。最低2ベッドルーム、できれば3ベッドルームが本音でしょう。 2ベッドルームなら $2,000前後 3ベッドルームなら $2,500前後が人気です。 人気校の学区や有名私立高校にアクセスが良い物件はさらに人気が高まります。

家賃$3,000/月 がOKの ハイクラスタイプ

アメリカ本土から短期で赴任されたハイクラスマネジメントの方が探しているのは、セキュリティー・設備・広さともに申し分の無いラグジュアリーコンドミニアムです。
ここで短期を強調したいのは、このクラスで本土に戻る予定が未定の方やハワイ移住を考えている方は物件を購入されて賃貸は利用されません。

まとめ

ハワイで長期賃貸の賃貸経営をされる方は投機目的ではなく資産分散です。安定したドル資産をインフレヘッジが出来る現物資産で長期運用されるのはポートフォリオのひとつとして大変魅力的ではないでしょうか? 賃貸経営を成功させるコツはテナント視点で物件探しをすることと、安心して任せられるマネジメント会社へ依頼することです。年1回のハワイ旅行で賃貸経営の収支を確認して、銀行に振り込まれた家賃収入でハワイ滞在を充実させるのは素敵な運用ではないでしょうか。