ご売却の準備から買い手が見つかってからの取引に掛かる費用と登記後の確定申告に関するところまでご売却費用として必要な項目をご紹介します。ご売却費用は全て経費として認められますので領収書などは保管ください。
販売開始までの準備に必要な費用
長い間、別荘として過ごしたお部屋には、忙しくて修理できなかった所が数カ所あるはずです。何も手を入れず、お金も掛けずに現状のまま引き取って欲しいお気持ちは分かりますが、ご売却される不動産はこれから商品となり市場に出ます。買い手の方は真剣にお部屋のコンディションをご覧になりますし、取引中には家屋調査士（ホームインインスペクター）がお部屋の不具合を徹底的に調べます。 早く・高くご売却いただくためにもお部屋の手入れは大切な準備です。
□ 切れている電球は無いですか？
□ バルコニードアはスムーズに閉まりますか？ロックできますか？
□ バスルームのシャワーや蛇口で水漏れは無いですか？
□ 排水溝から臭いは無いですか？
□ トイレは綺麗になっていますか？
□ キッチンシンクの下は水漏れ無いですか？
□ ブラインド・カーテンはスムーズに開閉できますか？
□ 洗濯機の臭いは無いですか？
□ エアコンのフィルターは交換されてますか？
□ オーブンは清掃されてますか？
お部屋のディープクリーニング・お手入れ修理などのお見積りもお手伝いしています。
リノベーションまでは必要ない？
売出し前にリノベーションしたので、その分高く売りたいとご相談いただくケースがあります。しかしオーナー様のお気持ちとは裏腹に、早く売れても高く売れるかどうかは分かりません。お部屋の床材やバスルームなどは好みが分かれるところですので、最低限は清潔になっている必要はありますが、リノベーションはせずにリノベーション代分を値引きするつもりでマーケットの反応を見てみるのも良い結果につながります。
買い手が見つかり登記までの取引に必要な費用
売買契約書には取引を公正明大かつ迅速に行うために、売り手・買い手それぞれの役割に関しても明記されいます。取引を行う上で売り手様にご負担いただく費用はエスクローより支払われ、売却代金より差し引かれてから指定の銀行口座へ振り込まれますので、なにかお支払いやご送金いただく作業はありません。取引中はエスクローが計算書（ステートメント）を作成しますので日本語訳を付けてお届けいたします。
不動産譲渡税
ハワイ州の不動産譲渡税です。 税率は状況により細かく別れておりますが
買い手は別荘目的である場合の$600,000~$1,000,000の物件には $100あたり25セントの譲渡税がかかります。 例）$800,000 × 0.0025 = $2,000
ハウスクリーニング
売出し前にお掃除をしますが、販売中に沢山の人が内覧に訪れるので意外と汚れてしまいます。売買契約書にはハウスクリーニングに関する項目があり、登記・引き渡し前にプロフェッショナルクリーニングと呼ばれる専門家の掃除屋さんを雇います。クリーニング費用はワンベッドルームで約$350 ツーベッドルームで 約$450 です。
シロアリ検査
温暖な気候であるハワイでは木造住宅ではシロアリは珍しくありません。売買契約書にもL-2シロアリ検査があり検査費用は売り手が負担します。買い手はシロアリ検査の結果次第でキャンセルできるので、シロアリが確認された場合には売り手の費用負担で駆除を行います。
コンドミニアムの場合には木材を使っているのはキッチンやバスルームのキャビネットのみですのでシロアリが見つかるのは稀です。 検査費用は $300~500 です。
仲介不動産会社への仲介手数料
ハワイ不動産の仲介手数料は売買価格の6%です。 ハワイ不動産を中長期保有された場合には売却益が発生するので仲介手数料は売り手が負担します。その他にはGET（消費税）が手数料金額の4.712%発生します。
例）売買価格$1,000,000 仲介手数料 $60,000 / GET $282.72 となります。
コンドドキュメント
コンドミニアムの管理会社が作成するコンドミニアム全体の情報開示書です。売り手はこれを管理会社から購入して買い手に情報提供する必要があります。コンドドキュメントは約$350です。
公証役場での公証費用
登記書類への直筆サインはハワイのエスクローオフィスで行われます。渡航のご予定が無い場合には書類をFEDEX郵送して、東京・大阪の公証役場で公証人の前で直筆サインしていただく必要があります。公証は一部約15,000円です。 こちらの費用は売却費用に含まれませんが経費に認められます。
売却が完了して翌年の確定申告までの費用
個人・法人共に別荘をご売却された場合（賃貸経営の投資物件は除く）の税務に関する費用は約3,500を予定されてください。取引中にCPA米国公認会計士に依頼された場合には費用は売却費用として認められます。 お手伝いが必要な場合にはCPA米国公認会計士をご紹介させていただきます。サービスの内容や費用はご依頼時に直接ご確認ください。
納税者番号取得費用
ITINまたはEINという番号をお持ちでしょうか？物件を賃貸に出していない場合には所得税を支払う機会がありませんので、納税者番号をお持ちでないですが、売却益には所得税が発生しますのでご売却時には納税者番号が必要になります。取得手続きには米国公認会計士CPAによる申請が必要で費用は約$300~$500です。こちらの費用は売却費用に含まれませんが経費に認められます。
非居住者源泉税還付費用
日本にお住まいのオーナー様がハワイ不動産をご売却される場合には米国連邦・ハワイ州ともに源泉税を納めます。米国公認会計士CPAによる申請で所得税を引かれた残りの金額は還付されます。 この源泉税還付申請に必要な費用は約$2,500です。こちらの費用は売却費用に含まれませんが経費に認められます。
確定申告費用
売却損や源泉税により所得税は既に納税されていても、不動産をご売却された年の確定申告は翌年4月15日までに必要です。 日本の確定申告は2月中旬から3月中旬までですので、それまでに米国分も確定申告が済むように早めにお手続きください。 米国公認会計士の確定申告費用は約$400です。こちらの費用は売却費用に含まれませんが経費に認められます。
まとめ
ご売却の際には売却費用も考慮に入れて利益確定されてください。お支払いされた費用は全て「売却費用」として費用計上が可能ですのでレシートは保管ください。ご売却をご検討するためにハワイへ渡航される場合には航空券・ホテル代も費用計上してください。詳しくは米国公認会計士へご確認ください。
参考リンク：
ハワイ州税務局 不動産譲渡税の案内
コメント
[…] 売却費用を全て見せます。販売から取引、確定申告までそろそろハワイの別荘を手放してもいいかな？と思いついてから、ご売却後に確定申告を済ませてスッキリするまでに掛かる費用 […]