ハワイ不動産の ご購入、ご売却の流れ

ハワイ不動産をご検討されたばかりの方にも効率良くご希望にあった物件をご紹介できるようにスピード感を持って沢山の情報をお届け致します。 はじめての海外不動産でも安心して取引を進めていただけるようにお手伝いさせていただきます。

ハワイ不動産 ご購入の流れ

候補物件の選定

まづはお客様のご希望条件をヒアリングさせて頂いております。ご予算・ご希望条件の中からオススメできる物件をリストにしてE-メールでお届けしております。最新の物件リストを毎月1回のペースでお届けしておりますが条件の変更や登録解除はいつでも可能ですのでお気軽に物件リストを御覧ください。

どんな物件をご希望ですか?
  • 立地エリア ワイキキ・アラモアナ・カカアコ
  • 間取り スタジオタイプ、1ベッド、2ベッド
  • 眺望 オーシャンビュー、緑が多い景色 
  • パーキング なし、1台、2台
  • 階層 高層階または低層階
ご予算はお決まりですか?
  • 3,000万円前後まで  物件価格約$270,000+諸経費
  • 5,000万円前後まで  物件価格約$450,000+諸経費
  • 1億円まで     物件価格約$900,000+諸経費
  • 1億5,000万円まで  物件価格約$1,350,000+諸経費
  • 2億円まで      物件価格約$1,800,000+諸経費
  • 2億円以上
ご購入の目的を教えて下さい。
  • ハワイの別荘として
  • 資産分散としてハワイで賃貸経営
  • 別荘ではあるが、利用しない時には短期賃貸してもよい。
  • お子様スクーリング中の一時住まいとして
ご購入時期と方法はお決まりですか?
  • 良い物件があればすぐに購入したい。
  • 来年以降に購入希望で情報収集中
  • 未定で情報収集中
  • キャッシュを日本から送金予定
  • ハワイの銀行でローンを利用予定
  • 日本の銀行でローンを利用予定 (5割融資 – 金利2.8%)

他にも細かいリクエストがありましたらお気軽にお知らせください。

オリジナル物件リストのリクエストはお問い合わせフォームよりお願い致します。 

物件概要書でコンドミニアム全体の特徴を把握

ご希望の条件にある物件が見つかりましたら、物件概要書のリンクをお届けしております。物件概要書でコンドミニアム全体の特徴を御覧ください。コンドミニアムは集合住宅ですので共有設備やフロアプランを事前に把握いただくことで、限られた時間でもご納得してご検討いただけます。

収支報告を取り寄せて事業計画を練る 

ホテルコンドミニアムをご検討される場合には昨年分の収支報告を取り寄せて、稼働率・客室単価・諸経費から年間のNETインカムを確認します。NETインカムから管理費と固定資産税を差し引いた残りがキャッシュフローとなります。事業経費と別に火災保険や会計士費用などが発生する場合もございますが、キャッシュフローとご購入金額で表面利回りを計算されるのが一般的です。

長期賃貸の家賃を収入として賃貸経営される場合には、同じコンドミニアムでの過去の家賃相場と周辺競合コンドミニアムの家賃相場を基に想定家賃と最低家賃を計算して安定したキャッシュフローが見込めるか確認します。売出し中物件の中には入居中で客付けが不要の場合もあります。ホノルル不動産協会では過去のデータはすべて共有されているので賃貸相場もお調べいただけますが、ご希望の場合には客付け業者さんへのヒアリングも可能です。(日本語)

物件視察(ショーイング)

ハワイご滞在中の限られたお時間でも効率よく物件周りが出来るようにスケジュールを組んでお待ちしております。お部屋の第一印象や全体の雰囲気が大事ですが、水回りや空調など追加維持費が発生する可能性がある設備もあわせて確認します。

物件を探すのは物件概要書をご覧いただき、実際に物件を視察して、加えてヒアリングするという3段階ありますが、それぞれの段階で物件のイメージがどんどん変化していくと思います。概要書では「まあまあ」に見えたコンドミニアムも実際に視察すると、思ったより良かったり、またその逆もありますが物件探しの醍醐味です。 お部屋は昼と夜で雰囲気が違うこともありますので可能な限り複数回、物件を視察してご安心いただけるまで御覧ください。

物件視察の持ち物 (横山)

  • 視察する物件の比較表
  • 視察する物件の詳細インフォメーション
  • コンドミニアム物件概要書
  • 巻き尺
  • カメラ
  • 方位磁石
  • 気づいたことをメモする手帳

オンライン物件視察

LINEやZoomを利用してオンラインでの物件視察が可能です。動画と異なり、ご覧になりたい箇所を直接指示していただけます。 

バーチャルオープンハウスではGoogleストリートビューのようにパソコン上でお部屋の隅々までご覧いただけます。 

購入の申し込み(オファー)

物件を隅々まで検討してお気持ちが決まりましたら Purchase Agreement 売買契約書を作成致します。 買付申込書と同様に購入希望価格と手付金額・中間金額・ローン金額・最終金額を記載してセラー様に購入の意志を示します。周辺の過去の取引金額などと照らし合わせてオファー金額を決定します。ハワイ不動産はすべて指値ですので1ドルでも安くご購入いただけるように価格交渉いたします。 

売買契約書では金額等の他に契約締結から登記・引き渡しまでのスケジュールや取引経費の按分比率、契約の解除特約などが細かく取り決められています。

売買契約の合意 (オファーアクセプト)

売買契約の内容が合意されると契約書は法的に効力を持つこととなります。売買金額などの条件の一部が合意されずに売り手からの逆提案を受けることがあります。これをカウンターオファーと呼びます。バイヤー様はカウンターオファーの内容に合意、または再カウンターする権利があります。

=>あいにく条件が合意に至らない場合は次の候補物件を再検討いただくこととなります。

エスクローの開設と手付金の支払い

ご契約が成立となりましたら、エスクロー(バイヤー様とセラー様の間で公平に取引を進める第三機関)を開設いたします。

契約成立の翌日にエスクロー口座が開設されましたら、手付金($1,000~,契約書の内容により金額は異なります。)をエスクロー宛にご送金いただきます。送金手順書を作成してお手伝いいたしますので初めての海外送金でもご安心ください。

重要事項説明書

ハワイ不動産では契約締結時の重要事項説明書が存在しません。物件の詳細を書面で確認するのではなく、各専門家が手分けしてバイヤー様に最新のレポートをお届け致します。 ここでご確認いただく項目には契約解除特約を用意します。内容をご確認いただいたうえで取引を進めることが困難な場合には無条件解約、手付金返金となります。

タイトルレポート 物件名義の審査

エスクローが登記簿内の物件名義や権利関係を調べます。タイトルレポートを基に登記に瑕疵や抵当権、土地の利用制限等が無いことを確認してから取引を進めます。

セラーディスクロージャー 売主情報開示書

ホノルル不動産協会の情報開示書類を利用してセラー様が作成した情報開示書で取引物件のコンディションを確認します。

  • 周辺環境とハザード関係
  • コンドミニアム管理組合
  • インフラ整備と費用概算
  • 修理・交換の記録
  • パーキング・ペット・公共設備に関して

ホームインスペクション 家屋調査

家屋調査士に依頼してインスペクションレポートを作成します。外見からはわからない電気系統や排水などを重点的に調べます。 有料のサービスですが、ご購入後に予定外の修繕費用が掛からないように利用を強くおすすめします

コンドドキュメント 

コンドミニアム竣工時の約款から現在の役員会議事録までコンドミニアムのありとあらゆる項目を確認いただけます。 役員会議事録からは過去に何が話し合われて、何が決定されたのか、これから何が起るのか知ることができます。 

  • 管理組合役員会議事録 月次報告と年次報告
  • ハウスルールで住民規約を確認
  • 修繕計画で積立金が充分足りているかを確認
  • コンドミニアム内で訴訟が発生していないか確認
  • 管理費の金額と含まれる項目を最終確認

ハワイ不動産では委託された第三者機関のCPA公認会計士が修繕積立金を計算しています。修繕計画には設備の耐久年数と交換費用を基にした予算とインフレを加味した収支計算が含まれます。

追加手付金

契約締結より7日以内にホームインスペクションが行われます。インスペクションレポートを基に取引を進めるか、キャンセルされるかをご判断いただきます。取引を進める場合には、このタイミングで追加手付金をエスクローへお預けいただきます。

シロアリ検査

専門家がシロアリ検査を行います。ハワイは温暖な気候であるため、シロアリ検査は法律で義務付けられています。 検査費用はセラー様のご負担となります

アプレイザル 評価価値の鑑定

住宅ローンを利用される場合は担保となるご購入物件を金融機関が雇った鑑定士により評価価値の鑑定が行われます。融資金額は評価価値からのパーセンテージとなります

ローン承認

ローン審査がすべて完了して書類が整うと住宅ローンが承認されます。最終のローン条件を確認いただいてから融資実行へと進めます。

公証手続き

エスクローオフィスにて登記書類にサインをします。
ハワイで登記書類にサインをすることができない場合には日本の公証役場または、在日米国大使館にて公証手続きを行うことができます。

国内公証役場のご案内と公証書類のサンプルはこちら

火災保険ご購入のお手伝い

ハワイには日本人の保険担当者がいらっしゃいますが、保険の種類や保証内容などご相談いただけます。 初年度の保険料は購入代金に含めて、次回のお支払いは1年後です。

賃貸テナントの募集準備

登記後すぐにテナント募集を開始できるように客付けの仲介業者さんをご紹介いたします。物件インフォや写真撮影などのオーナー様としての業務はすべてお任せください。

残金支払い

公証手続きが完了しましたら登記書類をエスクローへ返信用封筒でご郵送頂いたあと、売買最終計算書にある残金をエスクローあてにご送金いただきます。登記日の3日前までに着金する必要がありますので5日前までにご送金をお願いしています。

物件最終点検

登記日の2日前までに物件の最終点検を行います。
キャビネット、クローゼットの中、窓などの清掃状況を含めて、引き渡し前に最終のチェックを行います。 日本のお客様には代理で最終点検を行い、お写真・動画などで報告いたします。

名義変更・登記

エスクロー担当者がホノルル市の登記所で所有権移転登記を行います。

おめでとうございます!
ハワイ不動産のオーナー様!

物件を購入されたオーナー様との記念撮影
  • 権利書と登記簿
  • 物件購入最終計算書
  • ハウスルール
  • 間取り図
  • 物件紹介ビデオ
  • ハワイ生活実用ガイド SUMU

ハワイの不動産は間取り図が無いので取引期間中にオリジナル間取り図を作成してプレゼントしてます。 

物件紹介ビデオもYoutubeへアップさせていただいて、お仲間とシェアしていただいてます。

ご購入後もいろいろお任せいただけます。

ハワイ不動産をご購入いただいた後も落ち着くまではいろいろお手伝いさせていただいてます。他にもお困りのことがございましたらお気軽にお知らせください。

  • コンドミニアムの住人登録
  • 電気・ケーブルTV・インターネット等の契約
  • 家具・家電のお買いもの
  • テレビの設置と設定
  • リノベーションのお手伝い

ハワイ不動産のご購入をお手伝いさせてください。

まずはお気軽にお問い合わせをお待ちしております。

ハワイ不動産の購入経費について

物件購入経費は、ご購入される物件価格の1%です。
50万ドルの物件では 約5,000ドル(約55万円)が購入経費となります。
内訳等、詳しくはこちらをご覧ください。

ハワイ不動産 ご売却の流れ

1.物件の無料査定

物件のコンディション、地域の相場などにより売出価格をご相談させていただきます。

2.物件売却契約・準備(リフォーム、ステージング)

売却契約書にご署名いただき、必要に応じてリフォームやステージングのお手伝いをさせていただきます

3.ホノルル不動産協会 MLS物件登録

ホノルル不動産協会が統括するMLS(マルチリスティングシステム)に登録することによって、幅広く優良なバイヤーを探すことができます。
不動産協会に所属するエージェントは自社のホームページにMLSを紐づけているので、情報は早く広く浸透させることができます。

4.マーケティング・オープンハウスなどの売却活動

インターネット、メディア、広告、ダイレクトメール、オープンハウスなど独自の売却活動を実施いたします。

5.売買契約

購入希望者からオファーが届きましたら内容を確認し、必要があればカウンターオファーを作成いたします。1ドルでも高く売れるように交渉します。

6.修理・クリーニング・引っ越し・公共サービス手続きご相談

売買契約の内容により修理やクリーニングが必要な時には専門業者のご紹介、お手伝いをいたします。

7.公証手続き

売却登記書類の公証手続きをします。
ハワイで手続きの場合にはエスクロー会社にて、日本の公証役場でも手続き可能です。

8.登記完了

物件の名義が変更されると同時に売却代金が振り込まれます。

9.売却後のご相談

オーナー保険のご解約、管理組合の退会などのお手伝いをさせていただきます。
売却益に対しての所得税申告、源泉税の還付手続きに日本語の通じる米国公認会計士をご紹介させていただきます。

ハワイで不動産購入・売却をお考えの方は、横山雄大にお任せください。

日本語で相談できる会計士、弁護士、銀行もご紹介できます。

横山雄大 よこやま ゆうた
ハワイ不動産 取引士 RS-79661
携帯電話:(808)-783-3987
Eメール:yokoyama.yuta@gmail.com