ワイキキの東側にあるため、高層階のお部屋からはダイヤモンドヘッドビューも期待できるホテルコンドミニアムです。フルキッチン付きのワンベッドルームが$60万ドル(6,600万円）以下で購入できることから、ファミリーの方で、別荘兼ホテルレンタルでハワイ不動産投資をスタートされる場合におすすめ。
建物の中にホテルレンタルが可能な物件と不可の物件が混在しているので物件選びの際には注意が必要です。ホテルレンタルはAstonが管理運営を行っています。
広めのお部屋は長期賃貸にも人気で空室率は低い人気のコンドミニアム。建物のオーナーシップはFS Fee Sinple 土地付き物件 と LS Leasehold 借地権付き物件 が混在しているので、これもまた物件を選ぶときに注意が必要です。
| 住所 | 201 Ohua Street Honolulu Hawaii 96815
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|---|---|
| 建築年 | 1979年 |
| 構造 | 鉄筋鉄骨コンクリート造 総階数38階 |
| 敷地面積 | 105,576sqft / 約9,818平米 / 約2,956坪 |
| 総戸数 | 876戸 |
| オーナー居住率 | 21% |
| 土地権利 | 所有権 Fee Simple / 借地権 Lease Hold 混在 |
| 用途地域 | 居住エリア Residential リゾートゾーンへの変更協議中 |
| 洗濯機置場 | なし（各フロアにランドリーあり） |
| 駐車場 | 1台分付き 場所指定なし |
| ペット | 登録が必要 |
| アメニティー | プール、ジャグジー、BBWエリア、カフェ、ストア |
ワイキキ バニアンの価格推移
ワイキキバニアンはタワー１（マカイタワー）とタワー２（マウカタワー）に分かれるが全てのユニットがワンベッドルーム（1LDK）となります。角部屋は他に比べて60sqft、約５平米広いですが価格への影響は大きくありません。価格を決める大きな要因は海が見えるか、ダイヤモンドヘッドが見えるかが影響しているので、海が見えるか、見えないかに分けて１０年間の価格推移をグラフにしました。
2018年2019年に取引数が増えたのは許可書を持たないユニットは1日単位レンタルへの調査・取り締まりが始まるとの情報から売り出された物件が目立ちました。レンタル用の物件は眺望の良い物件が多かったので中間価格は上昇しました。オーシャンビュー・オーシャンビュー除くの両方で2020年は取引数も少なく価格が下がったのは、配管工事・外壁補修・レクリエーション施設改装の大型修繕が原因です。2020年より2021年春頃にかけて配管工事は期間中は断水があり宿泊もできない期間が合ったため様子を伺う方が多かった印象です。2021年には配管工事が完了して廊下のカーペットも張り替えられてリニューアルしました。
大型修繕が行われると共益費の値上がるケースが多いですが、築40~50年を迎えるコンドミニアムは同様に大型修繕が必要です。ワイキキバニアンは計画の見通しが立っているぶん安心です。2021年は共益費が$70/月の値上がりしました。 特別徴収は各ユニット$8,196で分割払いも選べました。
ワイキキバニアンでは海が見えると見えないでは約5万ドル（550万円ほど）価値の差があります。 海が見えると賃貸収入も高く見込めますし、売るときにも高く・早く売れることからオーシャンビューのユニットがおすすめです。
中間価格とは
全取引の物件の価格を最低額から最高額まで並べ、その真ん中にある価格を指すものです。つまり、10件の取引があれば、中間価格は5件目と6軒目の間の価格となります。平均価格を市況をみる目安とすると、突出して高額な物件が含まれていた場合、その物件価格に引っ張られて市場の動向を見極めることが難しくなることがあるため、アメリカでは「中間価格」が市場を示す指標として使われていることが多いです。
コンドミニアム全体のフロアプランと眺望
ワイキキバニアンはふたつのタワーに分かれています。注意が必要なのはお部屋番号が重複しています。 例えば #2001号室はタワー１・タワー２の両方に存在します。
タワー１はクヒオ・アベニューに面していて海側に位置していて、ハワイ語で南の方角を表すマカイタワーとも呼ばれます。タワー１のダイヤモンドヘッド側はワイキキバニアンの中でも一番人気の方角です。 ２６階以上ですと正面にダイヤモンドヘッドが一望できてカピオラニ公園越しの青い海へと景色が続きます。タワー１のオフア・アベニュー側（末尾が偶数のお部屋）はお隣のヒルトン・ワイキキと向かいあわせですが、目線は海の方角になるのであまり気にならないです。ビルの間からは目の前に感じる海が広がり素敵なオーシャンビューです。
タワー２は山側に位置していて、ハワイ語で北の方角を表すマウカタワーとも呼ばれます。タワー２の山側（末尾が奇数のお部屋）は山からの風が気持ちよく、夜は夜景が綺麗なお部屋です。 海側（末尾が偶数のお部屋）はそれぞれ海の見え方が少し違うので比較してお好みのお部屋をお選び頂けます。06~14はカピオラニ公園越しのオーシャンビューで緑と青のコンストラストがとても綺麗です。
タワー１は奇数部屋がダイヤモンドヘッド、偶数部屋がオーシャンビュー
タワー２は奇数部屋がマウンテンビュー、偶数部屋がオーシャンビュー
タワー１＃2611 (26階 / 38階建て）
タワー１#2912 (29階 / 38階建て）
目の前の駐車場はマリオットがバレットパーキング用にリースしているリリウオカラニ財団が所有する土地です。今は計画は有りませんが将来は何か建設可能性がゼロではありません。そのためタワー１の偶数ユニットは少し割安です。
お部屋タイプ別の間取り図
スタンダードルーム 533sqft / 約49.5平米 / 約15坪
ワイキキバニアンの９割がこの間取り図になります。リフォームされたお部屋にはアイランドキッチンや収納を増やしているお部屋も見受けられます。ベッドはツインベッドが２台とソファーベッドで４名まで宿泊可能です。入り口を入ってすぐ右のシェルフを外して、ベッドルームを通らないでもバスルームにアクセスできるドアを付けることもできます。 エアコンは窓枠にはめ込むウィンドウタイプです。
コーナールーム 599sqft / 約55平米 / 約16.6坪
お部屋番号の末尾が #01 / #02 / #13 / #14 のお部屋はコーナールームで少し広めになっています。 キッチンが袋小路ですが奥の窓が開けられます。 リビング・ダイニングが少し広くなっています。
賃貸経営のオプションは３種類から選べます。
時限的に１日単位レンタルが可能になりました。
ワイキキバニアンは用途地域では居住エリア Residential Zoning に属するのでホテルのように1日単位レンタルはできない立地でしたが、元々ホテルが分譲された属性を考慮して用途地域の変更を申請・協議中です。協議の期間中は時限的に1日単位レンタルが認められております。ホテルとしての賃貸経営をご希望の場合にはアクア・アストンのホテルプログラムを利用できます。バケーションレンタルをご希望の場合には外部のマネジメント会社に委託することも可能です。
【宿泊代金の目安：$155 ~ 250/泊 情報提供「キャプテン・クックリゾート」】
30日以上レンタルのバケーションレンタル
居住エリア Residential Zoning でも最低宿泊30日のバケーションレンタルは認められておりますので、用途地域の変更が認められない決定がくだされた後は30日以上レンタルに切り替えることが可能です。 例外的にワイキキバニアンにはNUC（１日単位レンタル許可証）を持つお部屋が197部屋あります。NUC付き物件は用途地域の制限を受けずに１日単位レンタルが認められているプレミアム分、物件の取引価格も割高になります。2022年1月時点では最低宿泊日数を30日から90日へ変更される法改正が話し合われています。法改正されるとNUCを持たないユニットは最低宿泊90日となります。 当初は180日で改正案が提出されましたが、現在は90日で審議されています。
ハイブリッドに長期賃貸へ切り替える
１日単位または３０日以上で賃貸経営されるオーナー様が大半ですがワイキキバニアンは長期地帯で安定収入に切り替えも可能です。 １年以上、オーナー宿泊のご予定がない期間などは両方のパターンで賃貸募集も可能です。洗濯機がお部屋にないので家賃は少し安くなります。
【家賃収入の目安：$1,500 ~ 1,700 家具付き】
バーチャルでワイキキバニアンの周辺を散策
Googleストリートビューでワイキキバニアンの周辺をバーチャル散策できます。直接画面をドラッグして周囲を見渡してみてくださ
ワイキキバニアンの周辺インフォ
- ワイキキビーチまで真っ直ぐ徒歩5分
- ホテルやレストランも多い観光エリア
- カピオラニ公園やホノルルZOOも徒歩圏
- ローカルに人気のレストランが多いカパフル通りも徒歩圏