購入費用のすべてを見せます。諸費用・税金から購入後リノベーションまで

ハワイ不動産を購入す売るときには物件価格以外にも様々な資金が必要になります。ここでは、ハワイ不動産を買うときと買った後に、どのようなお金が必要になるかをご紹介しています。

 米ドル紙幣
この記事の目的

ハワイ不動産の物件購入に必要な諸費用と維持費を整理して物件を所有されるイメージを持って頂く。 リフォーム費用も出してます。

ハワイ不動産購入に必要なお金の全体像

購入諸費用

エスクロー費用
登記料
公証人手数料
ホームインスペクション費
ローン手数料
権限保険
火災保険料
コンドミニアム登録料
支払い済み日割り共益費
支払い済み日割り固定資産税

購入代金

手付金 
追加手付金
最終残金 / ローン頭金

維持費

共益費
固定資産税
火災保険料
電気代
インターネット代
修繕金

手付金

ハワイ不動産の取引では国内不動産での「買付申込書」は利用しませんので申し込みには本契約書を利用して契約締結日の翌日までに手付金をエスクローへ預けます。手付金の金額は$1,000~5,000が一般的で1週間以内にホームインスペクションを行うまでにキャンセルする場合には全額返金されます。1週間以内にホームインスペクションを行い、物件の瑕疵が見当たらない場合には追加手付金をエスクローへ預けて取引を進めます。追加手付金の金額は物件価格の5~10%が一般的で、この後から契約を破棄する場合には手付金・追加手付金は返金されません。手付金・追加手付金は最終的には購入代金にあてられます。

最終残金 / ローン頭金

購入諸費用の計算が済むと最終残金が算出されます。住宅ローンをご利用の場合には最終残金よりローン金額を差し引いた金額がローン頭金となります。 最終残金 / ローン頭金は登記予定日の2営業日前までにエスクローに着金させる必要があります。

公正証書 公証人手数料

物件登記書類、ローン抵当設定書類は「霞が関」または「難波」にある公証人役場にて署名できます。公証人の面前で記載内容が真実であることを宣誓した上で文書に署名したことを認証する宣誓認証の手数料です。ハワイのエスクローオフィスにて署名する場合には無料です。

購入諸費用

物件購入に必要な費用は取引内容により異なりますが、現金購入の際の目安は物件価格の1パーセントと言われています。内訳の詳細はのちほど

ハワイの白波2

日本人でもハワイの銀行でローンが組める

日本人のお客様でもハワイの銀行で住宅ローンをご利用されています。外国人扱いで金利は高めですが、賃貸経営をして家賃収入でローン返済する場合には為替リスクを軽減できます。大手の銀行には日本人のローン担当者がおりますのでお手続きは日本語でご案内できます。購入諸費用に含まれますローン手数料は物件価格の3~4%が目安です。  

2018年より日本の銀行でもハワイ不動産を担保にできる住宅ローンの取り扱いがスタートしました。評価額の50%までのご融資ですが金利が低いのが特徴です。

物件価格の1パーセントといわれる購入諸費用の内訳

現金購入の場合の購入諸費用は物件価格の1パーセントが目安と言われます。購入諸費用には以下の項目が含まれます。

エスクロー費用

ハワイ不動産の取引はエスクローが売り手と買い手との間で中立な立場で取引を進行していきます。エスクローは売買契約書の内容に従い、諸費用を売り手と買い手との間で振り分け、払い済み費用や税金等も日割計算で按分してから計算書を作成します。バイヤー様はこの最終計算書を元に諸費用を含めたご購入金をエスクローへ支払います。

登記料

エスクローがホノルル市への登記手続きを行います。登記の手数料エスクロー費用に含まれ、登記料はホノルル市へ支払われます。

ホームインスペクション費用

購入申込みご7日以内にホームインスペクション / 家屋調査を行います。約2時間とインスペクションで10ページほどのインスペクションレポートが作成されます。内覧では見きれなかった物件のコンディションを確認するのに非常に大事です。お支払い方法はホームインスペクターへ直接支払うか、最終残金に含んでエスクローよりお支払いいただけます。

権限保険料

権利関係の調査や登記手続きはエスクローにより細心の注意を払いながら行われますが、将来、第3者が権利主張されてきた時のために保険をかけておきます。保険料のお支払いは物件購入時1回で該当物件を所有する限り保障されます。

コンドミニアム登録料

コンドミニアム管理組合の名義変更料です。コンドミニアムによって登録料は異なります。

火災保険料

登記引き渡し日より有効な火災保険にご加入いただきます。別荘と賃貸経営の所有形態と広さ、物件価値、保証内容によって年間の保険金額が決まります。 コンドミニアムの場合には管理組合でもマスターポリシーと呼ばれる団体火災保険に加入されている場合がほとんどですので団体火災保険に合わせた保証内容を目安に個人の火災保険を選ぶと保険料が抑えられます。

支払い済み日割り共益費・固定資産税

登記引き渡しに合わせて支払い済分を売主に支払います。 

日本国内の取引と比較すると分かりやすい

日本国内の取引と比較して、ハワイ不動産購入費用が安いと言われるのは以下の理由が考えられます。日本国内の不動産取引は税金や手数料が高すぎると感じます。ハワイ不動産は州外・アメリカ国外からの投資家様も多いので取引が活発化するように工夫されています。

印紙税が存在しない

売買契約書に印紙貼る税法がアメリカにはありません。契約金額により金額が変わるので高額な取引が多いハワイ不動産には存在しなくて助かります。

登記を司法書士先生に依頼しない

エスクローが登記書類の準備をしてホノルル市への登記手続きを行います。士業ではありませんので手数料は司法書士先生と比べて高くありません。

不動産取得税・都市計画税が無い

不動産取得税がない代わりに売却時に不動産譲渡税が存在します。都市計画に必要な予算も固定資産税に含まれます。しかしアメリカ本土の一部の州と比べてまだまだ安いと言われるハワイの固定資産税です。

仲介手数料が無い

日本国内で仲介会社を通して物件を購入した場合、仲介会社へ払う(物件価格の3.24%+6万4800円が上限)仲介手数料はハワイ不動産ではセラー様が全額払いますので、バイヤー様は無料です。バイヤー様は仲介会社を利用してご希望の物件を効率よくお探しいただけます。

物件所有期間の維持費

物件所有期間の維持費で一番ボリュームがあるのが共益費です。セキュリティーやアメニティーが充実したラグジュアリーコンドミニアムでは共益費は高くなり、簡素で従業員も少ないコンドミニアムでは共益費は安くなります。 ラグジュアリーコンドミニアムでの目安は $1.00 / sqft (平方スクエアあたりの単価)でこれ以上ですと高いと感じます。共益費には何が含まれているかが重要で、Electric (電気代)や AC Central (セントラルエアコン)の維持費が共益費に含まれていると基準より高くなりますので何故高いのかを把握していただくようにご案内しています。

固定資産税は1〜6月分を8月20日までに7~12月分を2月20日までにホノルル市へ納めます。8月20日に1年分をまとめて納税することもできます。固定資産税額は毎年変わりますがホノルル市のウェブサイトで過去20年の推移を確認できます。

Tax Calucurator

修繕積立金は共益費の一部が充当されています。長期計画が組まれて日々の修繕が行われますが、不足分や大型修繕が発生する場合には管理組合の決議で各オーナー様にご負担頂くケースもあります。 これを「スペシャルアセッスメント」と呼びます。見積もりから支払い開始まで2年ほど必要なケースが多く主に、「外壁塗装」「エレベーター交換」「配管工事」があげられます。

注意しておくべき隠れた購入費用は?

ちょっとした修理にリノベーション料金

中古物件の場合には現状取引が基本ですので物件によっては多少の手入れが必要な場合があります。気持ちよくハワイ生活をスタートしていただくためにご購入後もお手伝いさせていただきます。 ドアノブの交換や電気スイッチ、ハンドシャワーの交換など基本手入れは$3,000前後で十分です。 さらに追加でリモデルをされる場合の料金目安をリストにしました。

ワンベッドルーム(1LDK)広さ 約60平米の目安 【実際の料金は専門業者からのお見積りをご確認ください。】

  • 床フローリング張替え $10,000
  • 壁全面ペイント塗装 $5,000
  • ダイニング照明 $500
  • シーリングファン (1台) $1,000
  • キッチンキャビネット $15,000
  • バスタブ交換 $4,000
  • バスルーム照明 $500
  • 洗面台・キャビネット・鏡セット $1,000
  • カーテン交換 $3,000
  • バルコニー床タイル $2,000
  • エアコン交換 ウィンドウタイプ $500
  • エアコン交換 室外機タイプ $
  • エアコン交換 セントラルタイプ $3,500
  • 洗濯機・乾燥機の交換 $1,200
  • 冷蔵庫の交換 $700
  • TOTOウォシュレット $1,500

料金は概算で材料の選び方によっては費用が高くなります。ハワイは島ですので材料の輸送費もあり日本国内と比べて割高に感じるかもしれません。リフォーム済の物件があればそちらがオススメです。

素敵なハワイアン家具で揃えましょう

購入費用の中で最後の大きな出費である家具や家電の購入ですが、ご希望とご予算に合わせてお手伝いさせていただきますのでご安心ください。 家具は「インスピレーション」という3階建ての大型家具やで探します。ここならクオリティー十分なお手頃家具からイタリアデザイナーブランドの高級家具まで揃えることができます。 家電や小物は「ターゲット」で一括購入がおすすめです。 カカアコのコンドミニアムですとワードビレッジの「T.J. Maxx」でお洒落なインテリアグッズが見つかります

  • クィーンサイズベッド $1,500
  • クィーンサイズマットレス $2,000
  • ベッドサイドテーブル2台 $600
  • ソファーベッド $1,500
  • コーヒーテーブル $500
  • ダイニングテーブル $800
  • ダイニングチェアー 4台 $600
  • TVスタンド $700
  • 55インチLEDGERテレビ $500
  • ベッドライト 2台 $400
  • フロアランプ $100

その他の費用

インターネット・ケーブルテレビ・電気の新規契約が必要な物件では契約時の保証料が各サービス$100~300必要です。

ご到着前にハウスクリーニングを手配できます。費用は$250前後です。

まとめ

ハワイ不動産をご購入に必要な諸費用はおおよそ物件価格の1パーセント、ローンを利用する場合にはローン手数料を合わせて物件価格の5%が目安として大丈夫です。おおよその維持費も分かると具体的なご購入のプランも立てやすいと思います。気になる物件が見つかりましたら業者さんを招いてお見積りを作成しております。ハワイに不動産を所有されていて所有物件のリフォームなどのご相談もお待ちしております。

ご購入時の諸費用お見積りもできますのでお気軽にどうぞ。

参考リンク:
SUUMO住宅購入に必要なお金を知ろう
ホームデポ – HOME DEPOT
Inspiration Interior
Target.com

02-07192021

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ご購入方法がわかる記事
横山雄大のハワイ不動産