購入費用のすべてを見せます。諸費用・税金から購入後リノベーションまで

ハワイ不動産のご購入時には物件価格以外にも様々な資金が必要になります。
ここでは、ハワイ不動産の購入時と購入後にかかる費用をすべてご紹介します。

この記事の目的
ハワイ不動産の物件購入に必要な諸費用と維持費を整理して物件を所有されるイメージを持っていただく。
リフォーム費用もご覧いただけます。

ハワイ不動産購入に必要なお金

＊エスクローとは中立な立場で取引と登記の手続きを行う第三者機関です

ご購入代金

手付金

ハワイ不動産の取引では国内不動産での「買付申込書」は利用しませんので申し込みには本契約書を利用して契約締結日の翌日までに手付金をエスクローへ預けます。手付金の金額は$5,000が一般的で1週間以内に行われるホームインスペクションまでにキャンセルする場合には全額返金されます。

追加手付金

1週間以内にホームインスペクションを行い、物件の瑕疵が見当たらない場合には追加手付金をエスクローへ預けて取引を進めます。追加手付金の金額は物件価格の5~10%が一般的で、この後から契約を破棄する場合には手付金・追加手付金は返金されません。手付金・追加手付金は最終的には購入代金にあてられます。

最終残金 / ローン頭金

お取引が終盤に差し掛かるとエスクローより購入諸費用と最終残金が計算されたクロージングステートメント届きます。住宅ローンをご利用の場合にはローン銀行より金利や返済計画が含まれたローンステートメントが届きます。　最終残金 / ローン頭金は登記予定日の2営業日前までにエスクローに着金させる必要があります。

ご購入時の諸費用

ハワイ不動産のご購入時にかかる諸費用は物件購入価格およそ１％が目安となります。
住宅ローンを利用する場合の手数料もおよそ1%で合計2%となります。
内訳は以下のとおりです

エスクロー費用

ハワイ不動産の取引はエスクローが売り手と買い手との間で中立な立場で取引を進行していきます。エスクローは売買契約書の内容に従い、諸費用を売り手と買い手との間で振り分け、払い済み費用や税金等も日割計算で按分してから計算書を作成します。バイヤー様はこの最終計算書を元に諸費用を含めたご購入金をエスクローへ支払います。

登記費用

エスクローがホノルル市への登記手続きを行います。登記の手数料エスクロー費用に含まれ、登記料はホノルル市へ支払われます。

ホームインスペクション費用

購入申込みご7日以内にホームインスペクション / 家屋調査を行います。約2時間とインスペクションで10ページほどのインスペクションレポートが作成されます。内覧では見きれなかった物件のコンディションを確認するのに非常に大事です。お支払い方法はホームインスペクターへ直接支払うか、最終残金に含んでエスクローよりお支払いいただけます。

権限保険料

権利関係の調査や登記手続きはエスクローにより細心の注意を払いながら行われますが、将来、第3者が権利主張されてきた時のために保険をかけておきます。保険料のお支払いは物件購入時1回で該当物件を所有する限り保障されます。

コンドミニアム登録料

コンドミニアム管理組合の名義変更料です。コンドミニアムによって料金は異なります。

火災保険料

登記引き渡し日より有効な火災保険にご加入いただきます。別荘と賃貸経営の所有形態と広さ、物件価値、保証内容によって年間の保険金額が決まります。　コンドミニアムの場合には管理組合でもマスターポリシーと呼ばれる団体火災保険に加入されている場合がほとんどですので団体火災保険に合わせた保証内容を目安に個人の火災保険を選ぶと保険料が抑えられます。

支払い済み日割り共益費・固定資産税

登記引き渡しに合わせて支払い済分を売主に支払います。　

公正証書　公証人手数料

物件登記書類、ローン抵当設定書類は「霞が関」または「難波」にある公証人役場にて署名できます。公証人の面前で記載内容が真実であることを宣誓した上で文書に署名したことを認証する宣誓認証の手数料です。ハワイのエスクローオフィスにて署名する場合には無料です。

ご購入後の維持費

管理費・共益費

毎月かかる維持費として一番大きいのが管理費・共益費です。セキュリティーやアメニティーが充実したラグジュアリーコンドミニアムでは共益費は高くなり、簡素で従業員も少ないコンドミニアムでは共益費は安くなります。　ラグジュアリーコンドミニアムでの目安は $1.00 / sqft （平方スクエアあたりの単価）でこれ以上ですと高いと感じます。共益費には何が含まれているかが重要で、Electric (電気代）や AC Central （セントラルエアコン）の維持費が共益費に含まれていると基準より高くなりますので何故高いのかを把握していただくようにご案内しています。

固定資産税

固定資産税は1〜6月分を8月20日までに7~12月分を2月20日までにホノルル市へ納めます。8月20日に1年分をまとめて納税することもできます。お支払い方法はクレジットカード決済がご利用いただけます。 居住用物件の場合には固定資産税の減額申請ができます。ご購入のお手伝いしたお客様にはご購入時に申請を行います。

火災保険料

ご購入のお取引中に火災保険のお申し込み手続きも合わせてお手伝いします。 ２年目以降は保険担当者より更新のご案内が届きます。 コンドミニアムごとに必要な補償金額が異なります。保険をかけすぎないように注意が必要です。

電気代

ハワイアン・エレクトリック（HECO）でのご契約手続きをお手伝いします。契約は電話で行います。 毎月のお支払いはオンラインで自動引落しを設定できます。 ここまで準備するとご購入後も安心です。 コンドミニアム管理組合が団体契約している場合には管理費・共益費と一緒に管理会社へ電気使用分を支払います。 電気代がすべて管理費・共益費で賄われるコンドミニアムもあります。

インターネット代

スペクタルム（Spectrum)でのご契約手続きをお手伝いします。契約はアラモアナセンターの支店で行います。コンドミニアムではモデムとWifiルーターの設定をお手伝いしてインターネットがご利用できるようにお手伝いしますのでご安心ください。 毎月のお支払いはオンラインで自動引落しを設定できます。

修繕積立金

修繕積立金は共益費の一部が充当されて毎月積立されています。管理組合で長期計画が組まれて定期修繕が行われますが、不足分や大型修繕が必要とする場合には管理組合の決議で各オーナー様に一部ご負担いただくケースもあります。　
これを「スペシャルアセッスメント」と呼びます。見積もり開始から支払い開始まで2年ほど必要なケースが多く主に、「外壁塗装」「エレベーター交換」「配管工事」があげられます。

日本国内の不動産取引との違い

日本国内の取引と比較して、ハワイ不動産購入費用が安いと言われるのは以下の理由が考えられます。日本国内の不動産取引は税金や手数料が高すぎると感じます。ハワイ不動産は州外・アメリカ国外からの投資家様も多いので取引が活発化するように工夫されています。

印紙税が存在しない

売買契約書に印紙貼る税法がアメリカにはありません。契約金額により金額が変わるので高額な取引が多いハワイ不動産には存在しなくて助かります。

登記を司法書士先生に依頼しない

エスクローが登記書類の準備をしてホノルル市への登記手続きを行います。士業ではありませんので手数料は司法書士先生と比べて高くありません。

不動産取得税・都市計画税が無い

不動産取得税がない代わりに売却時に不動産譲渡税が存在します。都市計画に必要な予算も固定資産税に含まれます。しかしアメリカ本土の一部の州と比べてまだまだ安いと言われるハワイの固定資産税です。

仲介手数料が無い

日本国内で仲介会社を通して物件を購入した場合、仲介会社へ払う（物件価格の3.24%+6万4800円が上限）仲介手数料はハワイ不動産ではセラー様が全額払いますので、バイヤー様は無料です。バイヤー様は仲介会社を無料で利用してご希望の物件を効率よくお探しいただけます。

注意しておくべき隠れた購入費用は？

お手入れとリノベで快適生活

中古物件は現状取引が基本ですので購入される物件によっては手入れが必要な場合もあります。気持ちよくハワイ生活をスタートいただく為に購入後のリノベーションもお手伝いいたします。ドアノブや電気スイッチの交換、ハンドシャワーへの交換などの簡単な手入れにかかる費用は$3,000前後です。

ワンベッドルーム（１LDK) 640sqft 約60平米のお部屋を目安にしています。
ご希望の箇所は内装業者を招いて見積もりを取り寄せます。

床フローリング張替え	$10,000
内壁 全面ペイント塗装	$5,000
ダイニング照明 交換	$500
シーリングファン 配線工事込み	$1,000
キッチン キャビネット	$15,000
バスタブ 交換	$4,000
バスルーム 照明交換	$500
洗面台・キャビネット・ミラー のセット 交換	$1,000
カーテン 交換	$3,000
バルコニー床タイル	$2,000
エアコン交換 ウィンドウタイプ	$500
エアコン交換 スプリット室外機タイプ	$6,000
エアコン交換 セントラル チラーなし	$3,500
洗濯機・乾燥機の交換	$1,200
冷蔵庫の交換	$1,000
TOTOウォシュレット 設置込み	$1,500

ハワイは島で材料にも制限がありますのでデザインや材料にこだわると費用は倍以上になることもあります。
物件選びでは大きなリノベーションは住んでいる物件を選んで、細かいインテリアにこだわるのがオススメです。

素敵な家具を揃えましょう

お部屋の印象を決める家具選びはハワイ生活をスタートさせる為に大切な仕事です。
ワイキキ・アラモアナ・カカアコ エリアでオススメの家具屋はこちらです。

「インスピレーション」https://www.inspirationinteriors.com/
「ホームワールド」https://www.homeworld.com/
「アシュレイ」https://www.ashleyfurniture.com/
「レッドノット」https://www.redknothawaii.com/

気になるアイテムをピックアップする際には Item# があると店舗で探しやすいです。

インテリア雑貨やキッチンアイテムでのオススメは

「TJ MAX」https://tjmaxx.tjx.com/store/index.jsp
「SoHa Living」https://www.sohaliving.com/
「SoHa Living」https://www.sohaliving.com/

その他の費用

インターネット・ケーブルテレビ・電気の新規契約が必要な物件では契約時の保証料が各サービス$100~300必要です。

ご到着前にハウスクリーニングを手配できます。費用は$250前後です。

まとめ

ハワイ不動産をご購入に必要な諸費用はおおよそ物件価格の1パーセント、ローンを利用する場合にはローン手数料を合わせて物件価格の2%が目安として大丈夫です。おおよその維持費も分かると具体的なご購入のプランも立てやすいと思います。気になる物件が見つかりましたら業者さんを招いてお見積りを作成しております。ハワイに不動産を所有されていて所有物件のリフォームなどのご相談もお待ちしております。

参考リンク：
SUUMO住宅購入に必要なお金を知ろう
ホームデポ – HOME DEPOT