ハワイ不動産を売るときの3種類の税金 譲渡税と源泉税 FARPTA HARPTA

ハワイ不動産を取得して5年が経過すると長期保有に区分されて譲渡税の税率を低く抑えることになります。ちょうどその頃にご売却か買い替えを検討されるオーナー様は少なくないですがご売却に掛かるコストをきちんと計算して損なく次の物件へ進んでいただけるように売るときの税金に関してまとめました。

物件所有期間が5年以上となると所有期間中に物件価格が値上がりして減価償却分とあわせて譲渡益が生じることが少なくありません。譲渡益には所得税が発生しますが別荘としてハワイ不動産を所有されていたオーナー様は納税番号をお持ちでありません。ご売却の際の大事な手続きとして納税番号を取得して源泉税 FARPTA HARPTAの過納分を還付してもらうために確定申告が必要になります。意外とやることが多く見えますが税務に関しては日本語でご案内できる米国公認会計士をご紹介できます。日本国内でお付き合いされている税理士さんと直接やりとりできますので手間なく税務処理が行われます。

本記事の内容はできる限り最新の情報に基づいてお届けしておりますが、税務アドバイスを提供するものではございませんので、お客様の税務に適用される際に税理士、米国税理士に個別ご相談ください。

税金1:ハワイ州の不動産譲渡税

ハワイ州の税法では不動産を売却にて所有権移転された場合には売買代金に対して不動産譲渡税 (Conveyance Tax) がかかります。 エスクローは買主より預かった売買代金の一部を不動産譲渡税としてホノルル市に所有権移転登記をする際に納税します。この不動産譲渡税は売却費用(売買代金の約1%に含まれます。)不動産譲渡税は居住用または非居住用に分けられ売買金額により税率が決まります。

$600,000未満$600,000
to $999,999
$1,000,000
to 1,999,999
$2,000,000
to $2,999,999
居住用0.10%0.20%0.30%0.50%
非居住用0.15%0.25%0.40%0.60%
不動産譲渡税の税率表

参考リンク:State of Hawaii – Department of Taxation 【What is the Coveyance Tax】

2021年5月:10ミリオン以上のコンドミニアムにかかる譲渡税の利率が上がりました。ご売却の際の手残り計算は個別に承りますのでメールでお問い合わせください。

税金2:米国連邦の源泉税 FIRPTAとは

米国以外の外国人または外国法人が米国不動産を売却される場合には米国連邦が取引金額に応じて源泉税を徴収される税制をFIRPTAと呼びます。税率は売買代金の100万ドル以下の売却額で買い手が居住目的の場合は10%、それ以外の場合は売買金額の15%でエスクローが売買代金より差し引いて納付します。源泉税は確定申告申告により過納分は還付されます

以下の場合は免除されます。
(1)米国の法人または米国の居住者である証明
(2)30万ドル以下の物件で買い手が居住目的で購入する場合
(2)IRS発行の免除証明のある場合です。

税金3:ハワイ州の源泉税 HARPTAとは

ハワイ州の非居住者がハワイ不動産を売却される場合にはハワイ州が取引金額に応じて源泉税が徴収します。 税率は売買代金の7.25%でエスクローが売買代金より差し引いて納付します。源泉税は確定申告で過納額分は還付されます

以下の場合は免除されます。
(1)物件名義がハワイの法人またはハワイの居住者である証明
(2)30万ドル以下の物件で買い手が居住目的で購入する場合
(3)物件名義がハワイ州商務局(DCCA)に登録している外国法人

法人名義で賃貸経営されている場合は銀行口座解説の際にDCCAに登録しているはずですので、こちらで調べてみます。

参考リンク:Title Guaranty Hawaii FARPTA HARPTA

ハワイの白波

パターン別 FARPTA HARPTA のケース6

FARPTA HARPTA が該当するケースと免除されるケースをパターン別に整理しました。お客様のケースに当てはまるのはどのパターンでしょうか?

パターン1 所有者が米国籍のアメリカ人

アメリカ人であるご主人の単独名義で所有されているハワイ不動産を売却した場合は FARPTA HARPTA の両方が免除になります。

パターン2 所有者が米国法人

物件購入時または所有期間に米国法人を設立して米国法人名義で所有されているハワイ不動産を売却した場合には FARPTA HARPTA の両方が免除になります。

パターン3 日本の法人名義でDCCAに登録済

ハワイ州訟務局DCCAに登録されている日本法人が所有するハワイ不動産を売却した場合には HARPTA のみ免除となります。

パターン4 米国永住権を持つ日本人

米国永住権を持つ日本人が所有するハワイ不動産を売却した場合には HARPTA のみ免除されます。

パターン5 日本の法人名義

日本の法人名義で所有するハワイ不動産を売却した場合には免除はありません。

パターン6 所有者が日本国籍

外国人扱いで免除はありません。

いずれのパターンも該当しない場合は、直接お問い合わせください。

源泉徴収税の還付金はいつ? 確定申告が必要?

HARPTA FIRPTAでは一時的に源泉されますが担当するCPAが還付の手続きをすることで早ければ3ヶ月後に還付のチェックがお手元に届きます。

源泉徴収により不動産売却で得た利益に対しての納税は済みました。他の収入が発生しなければ確定申告での納税は”$0.00″となり申告書類の作成と郵送のみとなりますが確定申告は必要ですのでご注意ください。

アメリカの確定申告は Tax Return と呼ばれますが申告期限は毎年4月15日です。日本の確定申告が2月中旬より3月中旬ですので、【日本の確定申告 ➡ アメリカの確定申告 ➡ 日本の修正申告 】の順となります。日本では所得が生じた場所が国内・国外を問わず全ての所得について日本で課税されますが、国外で生じた所得税に対して国内で二重に所得税が課税されることになります。国際的な二重課税を調整するために所得税の控除限度額を限度として、同年分の所得税から差し引くことができます。
アメリカの確定申告は専門家に依頼するのがベターです。日米両国の申告をまとめて引き受けてくれる税理士事務所もありますので、そういう事務所に依頼すれば手間が省けます。すでにお付き合いのある国内の税理士と直接やり取りできるハワイの米国公認会計士をご紹介できます。

確定申告には通常SSNソーシャルセキュリティナンバーを利用します。これは日本のマイナンバー同様に社会保障番号と呼ばれる個人識別番号です。しかしながらアメリカで労働ビザや永住権を持たな限り取得は難しく、SSNを取得できない場合は、税務のみに利用できる個人納税番号ITINを取得します。ITINを取得するためには連邦に登録された米国公認会計士との面談が必要ですのでハワイご滞在中に手続きを済まされてください。ITINは申請から取得まで時間がかかるケースが少なくありませんので契約を待たずにご売却を始められると同時に申請されると還付手続きもスムーズに進みます

米国公認会計士CPAにこの「非移住者連邦及びハワイ州所得税申告書作成」を依頼するときの手数料は約$2,500です。 納税者番号ITINの申請が必要な場合には別途$500の手数料・申請料が必要です。
※記事投稿時の金額は変わりますのでご依頼の際には必ずご確認ください。

確定申告のイメージ

売却益・キャピタルゲインに対する所得税の計算方法

ハワイ不動産を長期保有されると売却益・キャピタルゲインが発生するケースが少なくありません。売却益を計算するのに物件取得金額と取引の諸費用、修繕費などをクリアに記録しておく事が節税にもつながります。

① 譲渡収入金額 – (取得費 + 譲渡費用)=譲渡所得

譲渡収入金額とは土地建物の売却代金です。取得費は物件取得のための費用を合計した金額から建物の減価償却費を差し引いた費用です。譲渡費用は仲介手数料や売却のために直接出費した費用です。譲渡費用の内訳はご売却お取引で用意される売主計算書(Seller’s Statement)にてご確認頂けます。

減価償却費の対応年数は物件の使用用途によって定められます。居住用不動産は27.5年で償却され建物分のみが対象です。取得費は取得のお取引で発行された買主計算書(Buyer’s Statement)でご確認いただけます。買主計算書はオーナー様ご本人または担当エージェントのみが保管する重要書類ですので取得時には大切に保管ください。さらに取得年に行ったリノベーション費用は取得費の一部として認められる場合がありますのでリノベーションのレシートも資産証明の一部として保管ください。経費を証明するためにはレシート (Official Receipt) が必要です。請求書 (Invoice) には PAIDスタンプと日付が必要です。見積もり書 (Proposal / Estimation) は認められません。物件購入を目的とした渡航の費用も購入費と認められるケースがありますので合わせてお問い合わせください。

② 譲渡所得 – (特別控除)= 課税譲渡所得

居住用住宅の場合、譲渡益は特別控除によって消されてしまうケースがほとんどです。
つまりハワイにお住まいの方は自宅が値上がりしても課税譲渡所得が生じなければ住まいを売却しても譲渡所得税はかかりません。

③ 課税譲渡所得 × 税率 =譲渡所得税額

対象となる不動産の所有期間等によって税率が異なります。税率は変動しますので売却の際には税理士・米国公認会計士へ直接ご相談いただく必要がありますが、2020年に確認した際には個人の税率は長期保有(5年強)では20.315% 、短期短期(5年以下)は39.63%でした。 5年は譲渡日の1月1日時点での判定します。満5年を迎えた次の1月1日より長期保有と計算されます。

売買代金の内訳と売却益のイメージ
売買代金の内訳と売却益のイメージ

納税には納税番号 ITINが必要です

確定申告には通常SSNソーシャルセキュリティナンバーを利用します。これは日本のマイナンバー同様に社会保障番号と呼ばれる個人識別番号です。しかしながらアメリカで労働ビザや永住権を持たな限り取得は難しく、SSNを取得できない場合は、税務のみに利用できる個人納税番号ITINを取得します。ITINを取得するためには連邦に登録された米国公認会計士との面談が必要ですのでハワイご滞在中に手続きを済まされてください。ITINは申請から取得まで時間がかかるケースが少なくありませんので契約を待たずにご売却を始められると同時に申請してください。

所得税を繰り延べできる “1031 exchange” とは

ハワイ出身ロバート・キヨサキ氏の著書「金持ち父さん貧乏父さん」にも出てくる「1031 exchange」キヨサキ氏はこの制度を利用して不動産を育てていくのが重要とあります。残念ながらどの公認会計士さんに伺っても日本人にはオススメではなくメリットもないそうです。1031 exchange は不動産買い替え特例でありアメリカ人が不動産の売却で得た資金を180日以内に再投資すると売却で得た譲渡益の課税を繰越することができる制度です。日本にも買い替え特例はありますが海外不動産への適用はなく日本人がアメリカで1031 exchange を利用すると外国税控除が受けられなくなる危険があります。さらに日本とハワイで異なる償却計算となり非常に複雑でアメリカ人が利用する場合にも1031専門弁護士に依頼しています。

住居を売るときには夫婦で 0,000までは免税対象

米国国税局IRSのウェブサイトによると、居住用住宅の譲渡益は限度額までは免税されます。

■単独名義は $250,000 まで
■夫婦名義は $500,000 まで

居住用住宅とは過去5年間のうち2年以上は住居している証明が必要です。この2年ルールにより居住用住宅でも2年以内の引っ越し、買い替えは適用外となります。これは売却価格ではなく譲渡益ですので夫婦名義で自宅を売却する殆どは所得税は発生しません。居住用とは年間の半分を住む必要があります。公共料金や米国選挙案内の登録住所も変更して居住用の証拠にできます。

まとめ

本記事ではご売却時にご質問をいただく税金や源泉税に関してまとめました。法令は毎年変わるものですのでご売却の際には専門家にご相談されることをおすすめ致します。
記事内の情報もアップデートしていきますので「お気に入り登録」もよろしくお願いします。記事に関するお問い合わせやハワイ不動産のご購入・ご売却のご相談は「お問い合わせ」よりお願いします。

参考リンクも合わせてご覧ください。

国税庁:https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1240.htm
IRS : https://www.irs.gov/taxtopics/tc701

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