売却時の税金はいくら?ハワイ不動産の譲渡税と源泉税 FARPTA HARPTA

ハワイ不動産を取得して5年が経過すると長期保有に区分されて譲渡税の税率を低く抑えることになります。ちょうどその頃にご売却か買い替えを検討されるオーナー様は少なくないですがご売却に掛かるコストをきちんと計算して損なく次のステージへ進む準備が大切です。ハワイ不動産の場合、5年以上保有すると減価償却分も含めて譲渡益が生じることが少なくありません。譲渡益は所得になり所得税が発生しますが別荘としてハワイ不動産を所有されていたオーナー様は納税番号をお持ちでありません。ご売却の際の大事な手続きとして納税番号取得と源泉税 FARPTA HARPTAを還付するための確定申告が必要になります。意外とやることも多くて大変そうですが税務に関しては日本語でご案内できる米国公認会計士をご紹介します。日本国内でお付き合いされている税理士さんをご紹介いただければ直接やりとりできますので安心です。

譲渡益の計算方法と所得税

ハワイ不動産を長期保有するとご売却の際には譲渡益が生じるケースが少なくありません。所得税住民税は譲渡所得と税率によって計算できます。譲渡所得は譲渡価格から取得費と譲渡費用を差し引いた金額です。取得費は5年以上前の事ですがご購入時の書類を参考に購入費を出すのがポイントです。

所得税住民税 = 譲渡所得 × 税率
税率は変動しますので米国公認会計士へご確認ください。
2020年時点では長期(5年強)は20.315%、短期(5年以下)は39.63%
法人の場合には税率は異なります。
5年は譲渡日の1月1日時点での判定します。満5年を迎えた次の1月1日より長期保有と計算されます。
譲渡所得 = 譲渡価格 ー(取得費+譲渡費用)
実際に売れた価格から取得費と譲渡費用を引きます。譲渡費用にはエージェントコミッションやシロアリ検査費用などご売却にかかった費用が全て含まれます。こちらはご売却時のエスクローが計算書(Statement)を作成致します。
取得費 = (取得価格 ー 減価償却費) + 購入費
取得費は取得価格から減価償却をマイナスした金額で自宅用でも減価償却費は計上しなければなりません。減価償却費の計算は物件によって異なります。アメリカ側のコンドミニアムは一律の27.5年償却で建物分のみが対象です。購入費は購入時の計算書(Statement)でご確認いただけます。計算書はオーナー様ご本人または担当エージェントのみが保管する重要書類ですのでご購入時には大切に保管ください。さらに取得年に行ったリノベーション費用は取得費の一部として認められる場合がありますのでリノベーションのレシートも資産証明の一部として保管ください。経費計上にはレシート (Official Receipt) が必要です。請求書 (Invoice) には PAIDスタンプと日付が必要です。見積もり書 (Proposal / Estimation) は認められません。物件購入を目的とした渡航の費用も購入費と認められるケースがありますので合わせてお問い合わせください。

アメリカの確定申告と日本の修正申告

アメリカの確定申告は Tax Return と呼ばれますが申告期限は毎年4月15日です。日本の確定申告が2月中旬より3月中旬ですので、【日本の確定申告 ➡ アメリカの確定申告 ➡ 日本の修正申告 】の順となります。日本では所得が生じた場所が国内・国外を問わず全ての所得について日本で課税されますが、国外で生じた所得税に対して国内で二重に所得税が課税されることになります。国際的な二重課税を調整するために所得税の控除限度額を限度として、同年分の所得税から差し引くことができます。
アメリカの確定申告は専門家に依頼するのがベターです。日米両国の申告をまとめて引き受けてくれる税理士事務所もありますので、そういう事務所に依頼すれば手間が省けます。すでにお付き合いのある税理士と直接やり取りできるハワイの米国公認会計士もご紹介できます。

納税には納税番号 ITINが必要です

確定申告には通常SSNソーシャルセキュリティナンバーを利用します。これは日本のマイナンバー同様に社会保障番号と呼ばれる個人識別番号です。しかしながらアメリカで労働ビザや永住権を持たな限り取得は難しく、SSNを取得できない場合は、税務のみに利用できる個人納税番号ITINを取得します。ITINを取得するためには連邦に登録された米国公認会計士との面談が必要ですのでハワイご滞在中に手続きを済まされてください。ITINは申請から取得まで時間がかかるケースが少なくありませんので契約を待たずにご売却を始められると同時に申請してください。

非居住者が対象の源泉税 FARPTAとHARPTA

ハワイの非居住者が不動産を売却された際にはハワイ州と米国連邦が取引金額に応じて源泉税が徴収されます。 源泉税は確定申告で過納額分は還付されます。

■ハワイ州の源泉税(HARPTA)の対象は、売主がハワイの非居住者とハワイ州以外の法人です。売主はご売却金額の7.25%をハワイ州に納付します。

以下の場合は免除されます。
(1)物件名義がハワイの法人またはハワイの居住者である証明
(2)30万ドル以下の物件で買い手が居住目的で購入する場合
(3)物件名義がハワイ州商務局(DCCA)に登録している外国法人

■連邦の源泉税(FIRPTA)の対象は、売主が外国人、または外国法人です
売主の売却額が100万ドル以下の売却額で買い手が居住目的の場合は10%、それ以外の場合は売買金額の15%をIRSに納付します。

以下の場合は免除されます。
(1)米国の法人または米国の居住者である証明
(2)30万ドル以下の物件で買い手が居住目的で購入する場合
(2)IRS発行の免除証明のある場合です。

実例1
オーナー様のご子息がハワイ大学在学中に利用していたコンドミニアムを売却した際に物件名義はご両親で実際に住んでいたご子息は入っていませんでしたのでHARPTA FIRPTAの対象になりました。
実例2
米国永住権をお持ちで居住地がハワイのご夫婦がハワイの不動産をご売却された場合にはHAPTRAは免除されてFARPTAのみとなります。
実例3
アメリカ人であるご主人の単独名義で居住地がハワイの方がハワイ不動産をご売却された場合にはHARPTA / FARPTA の両方が免除になります。
実例4
日本の法人名義で購入されたハワイ不動産は HARPTA / FARPTA の両方の対象となります。
実例5
物件購入時にハワイ州DCCA(商業局)に登録された日本の法人名義で購入されたハワイ不動産は HARPTAは免除になりました。 
実例6
物件購入時にハワイで現地法人を設立して法人名義で購入されたハワイ不動産はHARPTA / FARPTA の両方が免除になります。

HARPTA FIRPTAでは一時的に源泉されますが担当するCPAが還付の手続きをすることで早ければ3ヶ月後に還付のチェックがお手元に届きます。

源泉徴収により不動産売却で得た利益に対しての納税は済みました。他の収入が発生しなければ確定申告での納税は”$0.00″となり申告書類の作成と郵送のみとなりますが確定申告は必要ですのでご注意ください。

米国公認会計士CPAにこの「非移住者連邦及びハワイ州所得税申告書作成」を依頼するときの手数料は約$2,500です。 納税者番号ITINの申請が必要な場合には別途$500の手数料・申請料が必要です。
※記事投稿時の金額は変わりますのでご依頼の際には必ずご確認ください。

所得税を繰り延べできる “1031 exchange” とは

ハワイ出身ロバート・キヨサキ氏の著書「金持ち父さん貧乏父さん」にも出てくる「1031 exchange」キヨサキ氏はこの制度を利用して不動産を育てていくのが重要とあります。残念ながらどの公認会計士さんに伺っても日本人にはオススメではなくメリットもないそうです。1031 exchange は不動産買い替え特例でありアメリカ人が不動産の売却で得た資金を180日以内に再投資すると売却で得た譲渡益の課税を繰越することができる制度です。日本にも買い替え特例はありますが海外不動産への適用はなく日本人がアメリカで1031 exchange を利用すると外国税控除が受けられなくなる危険があります。さらに日本とハワイで異なる償却計算となり非常に複雑でアメリカ人が利用する場合にも1031専門弁護士に依頼しています。

住居を売るときには夫婦で  0,000までは免税

米国国税局IRSのウェブサイトによると、居住用住宅の譲渡益は限度額までは免税されます。

■単独名義は $250,000 まで
■夫婦名義は $500,000 まで

居住用住宅とは過去5年間のうち2年以上は住居している証明が必要です。この2年ルールにより居住用住宅でも2年以内の引っ越し、買い替えは適用外となります。これは売却価格ではなく譲渡益ですので夫婦名義で自宅を売却する殆どは所得税は発生しません。居住用とは年間の半分を住む必要があります。公共料金や米国選挙案内の登録住所も変更して居住用の証拠にできます。

まとめ

本記事ではご売却時にご質問をいただく税金や源泉税に関してまとめました。法令は毎年変わるものですのでご売却の際には専門家にご相談されることをおすすめ致します。
記事内の情報もアップデートしていきますので「お気に入り登録」もよろしくお願いします。記事に関するお問い合わせやハワイ不動産のご購入・ご売却のご相談は「お問い合わせ」よりお願いします。

参考リンクも合わせてご覧ください。

国税庁:https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1240.htm
IRS : https://www.irs.gov/taxtopics/tc701