居住用のコンドミニアムを購入して観光客にレンタルするバケーションレンタル（バケレン）いわゆる日本の民泊に近いです。観光客の需要が集中するワイキキなら安定した家賃収入が見込めます。バケーションレンタルの一番のメリットはオーナーステイができる点です。長期賃貸経営と違い、ハワイ旅行の際は自分で利用できて使わない時は人に貸すことで物件の維持費は物件自身が稼ぐ仕組みは大変魅力的です。
バケーションレンタル４つの基本ルール
近隣の住人やホテルなどの既存宿泊施設どの良好なバランスのとれた関係が長く賃貸経営をするポイントですが必ず抑えてくべき４つの基本ルールは
物件によってレンタルできる最短日数が異なる
ハワイでは180日以下の不動産賃貸は税法上は短期賃貸として扱われるのでホテル宿泊税の対象となります。バケーションレンタルとは一般的にこの180日以下の短期賃貸を指し、一般的には「30日以上レンタル」と「1日単位レンタル」に分かれます。
用途地域がリゾートゾーンであるか？
ワイキキの中でも用途地域がリゾートゾーンのエリアは合法的に1日単位レンタルが可能です。リゾートゾーンにある分譲済コンドミニアムでもホテルと同様に1日単位レンタルをすることができます。マップを確認するとリゾートゾーンのエリアは主にクヒオ通りの海側とアラモアナ通りの海側であることが分かります。
リゾートゾーンのエリア外でも例外的にホテル運営を認められた穴場のコンドミニアム
例外のホテル：
- 「アロハサーフホテル」
- 「パームスアットワイキキ」
例外のコンドミニアム：
- 「ハワイアンモナーク」
- 「アイランドコロニー」（一部）
- 「ワイキキバニアン」（協議中）
管理組合ルールが一番強い
リゾートゾーンのエリア内にあるコンドミニアムにおいても、コンドミニアムの管理組合によって1日単位レンタルを禁止とするコンドミニアムもあります。そのような場合でも30日以上レンタルは可能としているコンドミニアムが目立ちます。
また、リゾートゾーンエリア外のコンドミニアムにおいて30日以上レンタルを許可するかは、管理組合が定めたルールをハウスルール内でご確認いただけます。
ハウスルールとは住人同士のルールブックでご購入時の取引中に内容をご確認頂く書類のひとつです。
NUC付き物件なら合法的に1日単位レンタルが可能
リゾートゾーンのエリア外でもNUC (Non conforming Use Certificate)の許可証を持つ物件は1日単位レンタルが可能です。
これはリゾートゾーンの線引きがされる前から1日単位レンタルをしていた物件の既得権で、新たに許可証を申請することはできません。
収益性の高いNUC付き物件は他の同タイプの物件と比べて高値で取引されます。
ホノルル市がNUC付き物件のリストを公開しています。 リストはこちらをクリック
マネジメント会社に賃貸経営を委託する
バケーションレンタルができる物件が決まりましたら、オーナー様に代わって物件を賃貸経営するマネジメント会社を選びます。
選ぶ基準は「集客力」「サービスの範囲」「委託手数料」の３つですが、初めての場合にはオーナー様に対して日本語サービスが用意されているマネジメント会社で始めて、慣れてきたら委託手数料の安いマネジメント会社に移るのも可能です。
弊社では管理委託の縛りはありませんので、複数あるマネジメント会社よりお選び頂けます。
どちらのマネジメント会社と契約しても私「横山雄大」は永年のエージェントとして、いつでもご相談・お問い合わせにご利用いただけますのでご安心ください。
管理会社はコンドミニアム全体を管理する会社で共益費を支払います。マネジメント会社はお部屋内の管理と宿泊客の管理委託して委託手数料 / マネジメント費を支払います。
手間なく安心！税金や清掃代もゲスト負担でOK
バケーションレンタルでは宿泊客が宿泊代金と別に消費税、ホテル税、清掃代金をマネジメント会社に支払います。マネジメント会社によっては税金の納税や確定申告も併せてお願いできるので手間がほとんどかかりません。
オーナー様は毎月送られてくるステートメント（収支報告書）にかかれた宿泊代金から委託手数料と諸経費を引かれた後のキャッシュフローを確認するだけ。さらにハワイ旅行の予定が決まればオーナーステイとして所有物件に無料で宿泊できます。
委託手数料に含まれない経費はキャッシュフローのお金で支払う必要があります。「共益費」「固定資産税」「確定申告の会計士費用」「火災保険料」などがあります。
ホテルコンドミニアムとの大きな違い
ハワイ不動産を別荘と賃貸経営との半々での所有形態ご希望で物件探しをする場合には大きく分けてホテルコンドミニアムとバケーションレンタルとにわかれます。
それぞれにメリットデメリットがありますので良く比較してご希望にある方でお探しください。
バケーションレンタル
■マネジメント会社を変更できる
■マネジメント費は売上の30~35%
■プロパティーマネージャーは遠隔
■アメニティはプールのみの場合も
■ネームバリュー無し
■30日以上など条例の影響を受ける
■長期賃貸に切り替えも可能
■自分好みにリフォームが出来る
■洗濯機や駐車場付きも選べる
■ご予算$400,000より
ホテルコンドミニアム
■マネジメント会社はホテル運営会社
■マネジメント費は売上の50~55%
■ホテルスタッフが24時間常駐
■ホテル施設と行き届いたサービス
■ネームバリュー有り
■ホテル経営として認められている
■ホテルとしてのレンタルに縛られる
■ホテルスタンダードに合わせる
■洗濯機や駐車場は別料金
■ご予算$200,000より
もう一つの比較先としてタイムシェアがありますが、予約が取りづらくタイムシェアからバケーションレンタルへステップアップされる方が多いです。タイムシェアに関しての記事はこちら。
予算5,000万円で買えるバケレン向き物件ベスト３
リッツカールトンの向かいにある元ホテルが分譲された珍しいタイプのコンドミニアム。約50平米の1LDKは洗濯機付き。共益費は電気代込みで安定した収支が見込める。ゲート付きの駐車場は1台分付き。 正面にはアイランドカントリーマーケットにはデリも充実。海まで徒歩10分。
30日以上レンタル 最大4名宿泊 1泊の宿泊料金$96~$134
[参考価格帯]
１LDKタイプ 約550sqft(約51平米）:$440,000 ~ $550,000 (4,620万円~5,775万円）
インターナショナルマーケットプレイスに徒歩5分、ワイキキビーチには徒歩10分。クヒオコレクションが完成すると更に便利になる発展中の立地。約33平米のスタジオタイプにも洗濯機とクローゼット付き。共益費が安くてキャッシュフローも期待できる。ゲート付きの駐車場は1台分付き。
30日以上レンタル 最大4名宿泊 1泊の宿泊料金$130~$210
[参考価格帯]
1LDKタイプ 約364sqft(約33平米）:$310,000 ~ $400,000 (3,255万円~4,200万円）
昔から人気でハワイのイメージにピッタリという方も多いです。 ホテルと分譲コンドミニアムが混合になっていて広々としたロビーまわりや6階の共有BBQスペースやプールもご利用いただけます。1日単位レンタルも協議中で結論が出るまで合法で1日単位レンタル可能。洗濯機は各フロアにコインランドリーあり。駐車場1台分付き。
30日以上レンタル 最大3名宿泊 1泊の宿泊料金$86~$118
[参考価格帯]
スタジオタイプ 約533sqft(約49平米）:$470,000 ~ $650,000 (4,935万円~6,825万円）
まとめ 広いお部屋でリスクヘッジが可能
バケーションレンタルはいかがでしたか？ 広めのお部屋や洗濯機・駐車場付き物件をご希望のお客様が増えているように感じます。始めはホテルコンドミニアムと比べて手間が掛かりそうに感じるかもしれませんが、マネジメント会社も増えてサービス面においてもホテルに負けないクオリティーのコンドミニアムも少なくありません。バケーションレンタルは居住用コンドミニアムですのでハワイに来る機会が減る期間は安定した家賃収入を得られる長期賃貸に切り替えが出来るのも大きなリスクヘッジに繋がると思います。
何かご不明な点がありましたらお気軽にお問い合わせください。
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