居住用のコンドミニアムを購入して観光客にレンタルするのがバケーションレンタルです。日本の民泊に似ていて、観光客の需要が集中するワイキキなら安定した家賃収入が見込めます。ハワイで別荘を持ちたいが維持費は極力抑えたいとお考えの方にオススメの所有形態です。
バケーションレンタルの基本ルール
用途地域がリゾートゾーン内であるか？
ワイキキの中でもクヒオ通りとアラモアナ通りの海側エリアであるリゾートゾーン内のコンドミニアムでは合法的に1日単位のレンタルが可能です。マップのピンク色に塗られた範囲がリゾートゾーンです。
リゾートゾーン以外は最低宿泊日数がある
ワイキキ内のリゾートゾーン以外のエリアでも短期レンタルが可能なコンドミニアムがありますが最低宿泊日数が設定されいます。現在の最低宿泊日数は30日ですが、将来は日数が増える可能性があります。
ホノルル市の最低宿泊日数に関するビル89 (Bill89) はこちらをクリック
管理組合のハウスルールで禁止されているコンドミニアム
リゾートゾーン内のコンドミニアムにおいても、コンドミニアムの管理組合で定められたハウスルールによって1日単位のレンタルを禁止して最低宿泊日数を30日としているコンドミニアムがあるので注意が必要です。
リゾートゾーン以外でも例外的にOKな穴場コンドミニアム
リゾートゾーン以外でもホテルとして運営されているコンドミニアムにおいて一部例外で短期レンタルが認められているコンドミニアムがあります。 物件価格が割安で取引されている出物物件も少なくない穴場コンドミニアムです。
NUC短期レンタル許可証付きの物件
リゾートゾーンが区分けされる以前より1日単位でレンタルをしていた物件には既得権として「NUC短期レンタル許可証」が発行されている場合があります。 NUC短期レンタル許可証は更新される限り有効で物件に付与されているので売買によりオーナーが変更されても効力は失われません。収益性の高いNUC付き物件は同じコンドミニアム内でも高値で取引されます。
マネジメント会社を利用する
バケーションレンタルができる物件が決まりましたら、管理と賃貸経営を任せるマネジメント会社と契約します。マネジメント会社を選ぶ基準は「集客力」「オーナー様へのサービス」「管理委託手数料」のバランスですが、初めてハワイ不動産で賃貸経営をする場合にはオーナー様へ日本語でご案内とサービスを行えるマネジメント会社がおすすめです。2年目以降に慣れてきたらマネジメント会社の変更は可能です。
参考にマネジメント会社「キャプテン・クック」の日本語ページを御覧ください。
https://www.hawaiirentals.jp/
こちらはハワイで宿泊先を探している方向けのサイトですが、実際にバケーションレンタルを行っているお部屋やコンドミニアムをご確認いただけます。
レンタルの準備を行う
バケーションレンタルを始めるには家具やキッチン用品などを購入して準備必要です。マネジメント会社より家具・備品リストを取り寄せて買い付けに出かけます。 基本的にはオーナー様の好みでお選びいただけますが、写真の見栄えが良い家具は安定した予約と家賃収入につながります。大きな家具のみご購入いただき、細かい備品はマネジメント会社に購入を委託することも可能です。
納税者番号を取得する
バケーションレンタルを始めるとアメリカで所得が発生する事になりますので、米国連邦の納税者番号ITINとハワイ州の納税者番号GET/TATナンバーを取得する必要があります。手数料を払って会計士さんに取得を代行してもらうのが一般的ですが、物件購入のお手伝いをさせていただいたお客様への追加サービスとして無料で番号取得を行っております。
レンタルスタートから運営の流れ
基本的にはマネジメント会社へお任せいただけます。マネジメント会社へお支払いいただく手数料はサービスの範囲によって異なりますが宿泊収入の30~35% が目安です。
- 予約の受付と管理
- チェックイン・チェックアウト
- コンドミニアムへの宿泊登録レジストレーション
- 宿泊ゲストへのカスタマーサービス
- チェックアウト後の清掃・除菌
- 宿泊代金・清掃代金と消費税・ホテル税の集金
- 消費税・ホテル税の代理納税（追加料金）
- 会計業務の全般 共益費・固定資産税・保険料の支払い等
- 収支報告書ステートメントの作成
- お部屋の維持管理と修理等の手配（追加料金）
年末調整と確定申告
1年間の宿泊収入を確認する1042-Sフォームがマネジメント会社より3月15日までに各オーナー様に届きます。こちらのフォームと管理ステートメントの年間サマリーで経費を確認して年間の利益を計算します。 物件購入のお手伝いをさせていただいたお客様への追加サービスとして有料で確定申告業務も承ります。日本国内の確定申告は早いタイミングで行われますので、私のお客様は優先に素早く申告書書類をさせていただきます。 ご希望の場合には日本の税理士さんへ直接説明をさせていただきます。
バケーションレンタルとホテルコンドミニアムの違い
ハワイ不動産を利用しないときにレンタルして家賃収入を得るタイプの物件は「バケーションレンタル」ができるコンドミニアムと「ホテルコンドミニアム」のふたつに分かれます。それぞれにメリット・デメリットがありますのでよく比較してご希望に合う物件をご購入ください。
バケーションレンタル
- マネジメント会社を変更できる
- マネジメント費は売上の30~35%
- 遠隔でのマネジメント
- アメニティーはプールのみのコンドも
- ネームバリューは期待できない
- 条例変更の影響を受ける
- 長期賃貸に切り替えも可能
- 内装を自由にリフォームが可能
- 洗濯機付きや駐車場付きも選べる
- ご予算 $400,000より
ホテルコンドミニアム
- マネジメント会社はホテル一択
- マネジメント費は売上の50%~55%
- ホテルスタッフが24時間常駐
- ホテル施設と行き届いたサービス
- ネームバリューを選べる
- ホテル・リゾートゾーンの用途地域
- ホテルとしてのレンタル形態のみ
- 内装のリフォームは不可
- 洗濯機や駐車場は公共利用
- ご予算 $200,000より
ご予算5,000万円からのバケーションレンタル物件
リッツカールトンの向かいにある元ホテルが分譲された珍しいタイプのコンドミニアム。約50平米の1LDKは洗濯機付き。共益費は電気代込みで安定した収支が見込める。ゲート付きの駐車場は1台分付き。 正面にはアイランドカントリーマーケットにはデリも充実。海まで徒歩10分。
30日以上レンタル 最大4名宿泊 1泊の宿泊料金$96~$134
[参考価格帯]
１LDKタイプ 約550sqft(約51平米）:$440,000 ~ $550,000 (4,620万円~5,775万円）
インターナショナルマーケットプレイスに徒歩5分、ワイキキビーチには徒歩10分。クヒオコレクションが完成すると更に便利になる発展中の立地。約33平米のスタジオタイプにも洗濯機とクローゼット付き。共益費が安くてキャッシュフローも期待できる。ゲート付きの駐車場は1台分付き。
30日以上レンタル 最大4名宿泊 1泊の宿泊料金$130~$210
[参考価格帯]
1LDKタイプ 約364sqft(約33平米）:$310,000 ~ $400,000 (3,255万円~4,200万円）
昔から人気でハワイのイメージにピッタリという方も多いです。 ホテルと分譲コンドミニアムが混合になっていて広々としたロビーまわりや6階の共有BBQスペースやプールもご利用いただけます。1日単位レンタルも協議中で結論が出るまで合法で1日単位レンタル可能。洗濯機は各フロアにコインランドリーあり。駐車場1台分付き。
30日以上レンタル 最大3名宿泊 1泊の宿泊料金$86~$118
[参考価格帯]
スタジオタイプ 約533sqft(約49平米）:$470,000 ~ $650,000 (4,935万円~6,825万円）
まとめ 広いお部屋がリスクヘッジになる
バケーションレンタルの物件はいかがでしたか？広めのお部屋や洗濯機・駐車場付きの物件は需要が年々高まっています。ホテルコンドミニアムと比べてスタートアップは手間がかかりますが、自分好みにリフォームができると別荘としての価値もぐっと上がります。バケーションレンタル物件は居住用のコンドミニアム物件ですのでハワイを訪れる機会が減った場合にも長期賃貸に切り替えて安定した家賃収入を得るセカンドチョイスがあるのは大きなリスクヘッジに繋がります。