ハワイ不動産の確定申告を楽にする5つのポイント

米国の確定申告(ここでは国内確定申告と区別するためタックスリターンと呼びます)は申告期限が4月15日で毎年2~4月はタックスシーズンと呼ばれて企業も個人も申告準備をする期間です。「ハワイ不動産を賃貸経営されているオーナー様」「前年度にハワイ不動産を売却されてキャピタルゲインとして収入が発生したオーナー様」は米国でのタックスリターンが必要になります。書類は全て英語で米国の税法に則って申告書作成が必要になるため、CPA米国公認会計士の先生に依頼して申告するのが一般的です。この記事ではタックスリターンの流れと必要書類をご紹介します。

この記事で使われる用語
  • IRS : 「Internal Revenue Service」の略として、日本の国税庁に相当する米国の「内国歳入庁」の意味で使われる。
  • タックスリターン:米国確定申告
  • マネジメント会社:賃貸管理を委託している不動産会社
  • 管理会社:管理組合がコンドミニアムの建物全体の管理を委託している専門会社

年が開けたら情報収集をお願いします

毎年12月中に翌年の米国確定申告のご案内と一緒に「オーガナイザー」と呼ばれる、今年の米国確定申告の概要と注意点、そして必要書類のチェックリストをまとめたご案内をお届けします。年が開けて前年12月分の賃貸収支報告書がマネジメント会社より届きましたら、必要書類の収集をスタートしてください。

“ITIN” 個人納税番号 と “EIN” 法人納税番号

ハワイ不動産を購入して物件を賃貸する場合には必ず ITIN (Individual Tax Identification Number) または EIN (Employer Identification Number}を納税番号として取得する必要があります。賃貸経営を始めるに当たりマネジメント会社が提出するのが一般的ですので、登記後はすぐに賃貸経営がスタート出来るように、物件購入の手続きと同時進行で番号の取得申請をします。

ITIN / EIN の通知レターがInternal Revenue Service(IRS:アメリカ合衆国内国歳入庁)から届きますのでレターをしっかりと保管しておく必要があります。

お手元に見当たらない場合は
  • 番号の取得申請を依頼された会計士の先生へお問い合わせください
  • マネジメント会社へ問い合わせください

私が番号の取得申請している場合には
「お客様フォルダー」内で保管しております。

物件購入時の最終計算書

ハワイ不動産をご購入時にお届けした書類の中にエスクローより発行されたクロージング・ステートメント「最終計算書」があります。こちらは物件購入価格や購入経費が記載された大切な書類で、「減価償却費の計算」「売却時の売却益・キャピタルゲインの計算」に必要となりますので物件購入まで大切に保管ください。

お手元に見当たらない場合は
  • 物件を購入された時のエージェントさんへお問い合わせください

私が物件購入のお手伝いをしている場合には
「お客様フォルダー」内で保管しております。

マネジメント会社からの収支報告書

ホテルコンドミニアムの場合にはホテル運営会社より、コンドミニアムを賃貸経営されている場合には賃貸募集・家賃集金を代行しているマネジメント会社より収支報告書が毎月届いて届いております。1年分をまとめて会計士の先生へお届けください。

収支報告書から分かる内容

【収入】

  • 家賃収入
  • 稼働日数
  • 稼働率

【支出】

  • マネジメント費
  • ホテル運営費
  • マーケティング・広告費
  • お部屋内のメンテナンス費
  • 備品交換等の積立金

収支報告書にはお部屋内で発生する賃貸系に関する収支が記載されています。差し引きが賃貸経営での手残りとなります。

ステートメントの表記が英語で内容が分からない場合には日本語を照らし合わせて理解できる用語集がありますのでお知らせください。

源泉徴収免除のための書類 W-8ECI

外国人・外国法人がハワイで不動産賃貸経営をされる場合には源泉徴収が免除になる制度があります。賃貸経営の開始時に「W-8ECI」(非居住者証明) と呼ばれる書類をIRSに提出済みのはずです。W-8ECIを提出していない場合には「1042−S」と呼ばれる源泉徴収票に似た書類がマネジメント会社より届きましたら会計士の先生に提出ください。

お手元に見当たらない場合は
  • マネジメント会社へお問い合わせください

管理会社からの明細書

コンドミニアム管理組合より委託されてコンドミニアム全体を管理している管理会社より明細書が毎月届きます。この明細書は「HOAフィー・ステートメント」または「メンテナンスフィー・ステートメント」と呼ばれます。管理費に含まれる内容はコンドミニアムによって異なりますが、一般的に管理費よて享受されるサービスは賃借人・テナントに対してなので管理費は賃貸経営の経費として認められます。

管理費の支払いは自動引き落としを設定しますが、明細書は郵送で届きますので1年分をまとめて保管ください。

お手元に見当たらない場合は
  • 物件購入された時のエージェントさんから管理会社にお問い合わせください。

固定資産税の納税書

固定資産税は毎年8月と2月に納税されますが、レシート等はありませんのでホノルル市から郵送で届いた納税書のコピーを会計士さんへ提出ください。 

固定資産税に関しては下記の記事で詳しく紹介しています。

その他の経費に関する情報

毎年12ヶ月分の「マネジメント会社からの収支報告書」「管理会社からの明細書」「固定資産税の納税書」は全ての物件が対象でタックスリターンに必要な書類です。賃貸経営されている物件によってケースバイケースで必要となる書類は以下があります。

  • 火災保険料の支払い明細書
  • 電気代支払い明細書
  • インターネット・電話・ケーブルTVの支払い明細書
  • 家具等の購入レシート
  • 修理・メンテナンス費用のレシート
  • 会計士・弁護士・翻訳など専門家報酬のレシート

私がタックスリターンのお手伝いをさせていただく場合にはこちらで仕分けしますので、お手元の明細書・レシートを全てお届けください。

住宅ローン支払い済み利息の明細書

物件購入に住宅ローンを利用している場合、「支払い済み利息」は経費として認められます。在ハワイの金融機関からは「Loan Amortization Schedule」が、日本の金融期間からは「ローン償還表」が届きます。 Loan Amortization Schedule には金融機関がお客様に代わり支払った固定資産税の金額も記載されています。 

お手元に見当たらない場合は
  • 金融機関のローンオフィサーへお問い合わせください。

過去3年間の米国出入国日 / 米国滞在日数

パスポートまたは航空券の予約表から米国の出入国日が分かります。そこから計算して米国滞在日数を申告する必要があります。こちらはハワイに限らずアメリカの他エリアへの渡航も含まれます。初年度は3年分遡る必要がありますが、タックスリターン2年目以降は前年の記録のみをお知らせください。

物件名義の情報情報

物件購入時に名義に関して選択されています。個人の場合には単独名義、または夫婦共有名義が一般的です。単独名義の場合には独身(Single)または既婚(Married)によって控除の金額が異なりますのでご注意ください。

まとめ: タックスリターンを楽にするポイント

源泉徴収がない米国では給与所得や事業所得のあるほぼ全て米国市民がタックスリターンを行います。会計事務所も依頼を受けられるキャパシティーが決まっているので新規クライアントを受けていない事務所も少なくありませんのでタックスリターンの依頼は1月中がおすすめです。

年1回のタックスリターンがストレスの種になっては折角のハワイ不動産も本末転倒です。オーナー様がご希望の場合には物件購入のお手伝いをさせていただいたお客様に限り、毎年のタックスリターンも有償でお手伝いしますのでご安心ください。

マネジメント会社はブックキーピングと支払業務も一緒にお願いできる会社を紹介しています。メリットとしては明細書等が月1回まとめて届きますので、届いたファイルを私宛に転送してくだされば書類管理もお任せください

ホテル・コンドミニアムの「アラモアナホテル・コンドミニアム」はマネジメント費に火災保険料や電気代、インターネット代金が含まれております。消費税・ホテル税も代理納税してくれるので初めてのハワイ不動産投資におすすめです。 

タックスリターンを楽にする5つのポイント
  1. ブックキーピングと支払業務を依頼できるマネジメント会社
  2. タックスシーズン以外でもコミュニケーションが取れる会計士事務所
  3. 明細書・書類を丸投げしても仕分けしてくれる会計事務所
  4. 物件購入前にタックスリターンに関しても相談しておく
  5. タックスを理解した不動産エージェントを選ぶ