ハワイ不動産でバケーションレンタル賃貸経営

ハワイ別荘と資産運用は両立できる

ハワイの美しい海を眺めながら別荘を所有する。そして、ご自身が使わない期間は「バケーションレンタル」として旅行者に貸し出し、家賃収入を得る。 この2つを高い次元で両立できるのが、ハワイ不動産投資の大きな魅力ではないでしょうか。特に観光需要の絶えないワイキキにおいて、バケーションレンタルは維持費を抑えたいオーナー様に最適な選択肢の一つです。

私は現在、約250室を管理する大手マネジメント会社にて、運用の新規開拓を担当しております。また、米国税理士としての視点も大切にしながら、数字の裏付けを持ったアドバイスを心がけております。日々変わる現地の規制については、業界団体OSTRAのメンバーとして常に最新情報を収集し、ホノルル市内の不動産エージェント向けセミナーでも講師を務めさせていただいております。

「誠実、迅速、丁寧」をモットーに、皆様の大切な資産を心を込めてお守りしたい。 複雑なルールが絡むので、まずは「等身大のハワイの現状」を、ご一緒に整理してみませんか。

バケーションレンタルの基本ルール

ハワイでの賃貸経営を成功させるためには、現地の特有の規制や管理ルールを正確に把握しておくことが不可欠です。
ご購入後に「思っていた運用ができない」というトラブルを防ぐため、プロの視点から特に重要な法令とルールを解説します。

短期運用を可能にする「リゾートゾーン」の仕組み

ハワイで1日単位の短期レンタル（バケーションレンタル）を合法的に行うには、ホノルル市が指定する「リゾートゾーン」内であるかどうかが極めて重要な基準となります。

主な対象エリアは以下の通りです。

• クヒオ通りより海側の一帯
• アラモアナ通りより海側の一帯
• その他、一部の指定エリア

（※詳細は、サイト内の「エリア別色分けマップ」をご参照ください）

リゾートゾーンを一歩外れると、最短宿泊日数が30日や90日に制限されるなど、規制の内容が大きく異なります。検討されている物件が「今、どのような法的ルール下にあるのか」を正確に把握することが、資産を守るために重要です。

リゾートゾーン外での「30日運用」という特別な選択肢

リゾートゾーンの外側では、現在、最低宿泊日数が「90日」に制限されています。しかし、一部の物件には「例外」が認められていることをご存知でしょうか。2022年10月に施行された条例（Bill 41）より以前から、継続して30日単位のレンタルを行ってきた物件については、その既得権を維持したまま、現在も30日レンタルを継続することが可能です。

【ご案内できる特別な「既得権」物件】 弊社では、この貴重な既得権を持ち、現在も弊社で30日レンタルの管理を継続してお預かりしている物件を、優先的にご紹介しております。

• 権利の継承： 現在のオーナー様がご売却を検討される際、この権利の引き継ぎを希望される買主様（バイヤー様）へ優先的に橋渡しができるよう、仲介業務を行っております。
• 先行情報のご提供： これらの物件は市場に出る前に情報が動くことも少なくありません。直接お問い合わせをいただければ、該当物件がマーケットに出る際に、いち早く事前にお知らせすることが可能です。

90日制限が一般的となった今、この「30日運用の権利」を持つ物件は、投資戦略において非常に大きなアドバンテージとなります。

リゾートゾーン外で「1日単位」の運用が認められたコンドミニアム

ハワイの厳しい規制（Bill 41など）により、リゾートゾーン外での短期レンタルは原則として制限されています。しかし、条例施行時の例外措置として、リゾートゾーン外にありながら「1日単位」のレンタル許可を維持しているコンドミニアムが存在します。

リゾートゾーン内で「居住性」を重視する：30日レンタルの選択肢

リゾートゾーン内には、あえて「30日以上のレンタル」に特化したコンドミニアムも存在します。これらの物件は、1日単位で貸し出すホテル型コンドミニアムとは一線を画す、高い居住性が魅力です。

【30日レンタル特化型物件の魅力】

• ゆとりある居住空間： レジデンシャル（住宅）仕様のため、リビングルームやキッチンが非常に広く、長期滞在でもストレスがありません。
• 別荘としての満足度： ご自身での利用頻度が高い方や、ハワイでの「暮らし」を重視したい方に最適です。
• 落ち着いた環境： 不特定多数の出入りが少ないため、建物全体の静寂性が保たれやすく、資産価値の安定にもつながります。

「短期の収益性」だけでなく、ご自身のライフスタイルに合わせた「居住性」を優先したいオーナー様にとって、こうした物件は非常に満足度の高い選択となります。

希少価値の高い「NUC短期レンタル許可証」付き物件

ワイキキのバケーションレンタル規制が始まる以前から、適切に賃貸経営を行ってきた一部の物件には、**「NUC（Non-conforming Use Certificate）」**という特別な許可証が発行されています。

このNUCを保有している物件は、たとえリゾートゾーンの外側に位置していても、許可証を更新し続ける限り、現在も1日単位での短期レンタルが可能です。

【NUC物件が「選ばれる理由」と注意点】
継続的な管理の重要性： 2年に一度の更新手続きを怠ると権利が失効してしまうため、確実な管理が求められます。
圧倒的な稀少価値： 新たに発行されることのない「限定された権利」であり、市場でも非常に高い需要があります。
運用スタイルの自由度： 静かな住環境を享受しながら、ホテルと同等の高い収益性を追求できる稀な選択肢です。

マネジメント会社を利用する

バケーションレンタルができる物件が決まったら、管理と賃貸経営を任せるマネジメント会社と契約します。マネジメント会社を選ぶ基準は「集客力」「オーナー様へのサービス」「管理委託手数料」のバランスです。初めてハワイ不動産で賃貸経営をする場合、日本語でご案内とサービスを提供できるマネジメント会社を選ぶことをおすすめします。2年目以降に慣れてきたら、マネジメント会社の変更も可能です。　
参考にマネジメント会社「キャプテン・クック」の日本語ページを御覧ください。
https://www.hawaiirentals.jp/
サイト内でご覧いただけるバケーションレンタル中の物件概要から、検討されているコンドミニアムの予約状況や宿泊料金をご確認いただけます。これにより、ご購入された物件の賃貸経営をより具体的にイメージしていただけます。マネジメント会社へお支払いいただく管理手数料は宿泊収入の30~35% が目安です。

家具や備品を購入する

バケーションレンタルを始めるにあたり、家具や備品はマネジメント会社から提供される必須リストに沿ってご準備いただきます。準備は私もサポートいたしますのでご安心ください。好みの分かれる大型家具のみお選びいただき、残りの備品はマネジメント会社に購入を依頼することも可能です。予約ウェブサイトで写真映えのするインテリアは安定した予約と家賃収入に不可欠ですので、準備は非常に大切です。

納税者番号を取得する

バケーションレンタルを始めるとアメリカで所得が発生するため、米国連邦の個人納税者番号「ITIN」とハワイ州の納税者番号「GET/TATナンバー」を取得する必要があります。ITINはCPA米国公認会計士を通じて申請依頼が必要です。米国税理士でもある横山が、CPA米国公認会計士と共に税務面でお手伝いしますので、ご安心ください。　

年末調整と確定申告

年間の収支報告書・ステートメントをもとに、翌年6月15日までにアメリカで確定申告を行います。物件購入のお手伝いをさせていただいたお客様には、追加サービスとしてCPA（米国公認会計士）とともにサポートいたしますのでご安心ください。また、米国税理士でもある横山が、申告書の内容を日本の税理士さんへ直接説明することも可能です。

バケーションレンタルとホテルコンドミニアムの違い

ハワイ不動産を利用しないときにレンタルして家賃収入を得るタイプの物件は「バケーションレンタル」ができるコンドミニアムと「ホテルコンドミニアム」のふたつに分かれます。それぞれにメリット・デメリットがありますのでよく比較してご希望に合うタイプの不動産をご検討ください。

広いお部屋がリスクヘッジになる

バケーションレンタルの物件はいかがでしたか？広めのお部屋や洗濯機・駐車場付きの物件は需要が年々高まっています。ホテルコンドミニアムと比べてスタートアップは手間がかかりますが、自分好みにリフォームができると別荘としての利用価値もぐっと上がります。バケーションレンタル物件は居住用のコンドミニアム物件ですのでハワイを訪れる機会が減った場合にも長期賃貸に切り替えて安定した家賃収入を得るセカンドチョイスがあるのは大きなリスクヘッジに繋がります。