ハワイに別荘を所有する前に「知っておきたい10のこと」

ハワイに別荘を持つ理由は多種多様ですが、全てのオーナー様に共通するのは「ハワイが大好き」ということです。初めて海外旅行で訪れたときから、ハワイの気候、人々、文化などに魅了されて止まないハワイに別荘を持つことは、ハワイを生活のリズムに取り込む最高の動機づけになります。私がお手伝いさせていただいたオーナー様はいつも「早くハワイに帰りたい」とおっしゃいますので、私はいつも「おかえりなさい」とお出迎えします。

このページでは、ハワイ生活をスタートさせるために知っていただきたい10のことをまとめました。生活全般のサポートができる不動産業者としてお役に立てれば幸いです。

ハワイ別荘のメリット・デメリット

ハワイに別荘を持つメリット

ハワイへの渡航の頻度や期間によって考えられるメリットは異なりますが、たくさんのオーナー様とお話しする中で「買ってよかった」と喜びの声が多く聞かれるハワイの別荘を持つメリットをご紹介します。

まず、お部屋のレイアウトやインテリア選びなどを思い通りにアレンジ可能です。お好みのインテリアや絵画に囲まれて過ごすことで、ハワイでの充実度が格段に上がります。また、ハワイ用として購入した衣類やゴルフバッグを現地に置いて帰国できるため、飛行機での移動も身軽になり、ボストンバッグひとつでハワイ旅行が可能です。実際に、ハワイ路線のビジネスクラスではお荷物が少なめの方が多いです。

ホテル滞在では初日が一番疲れますが、別荘のコンドミニアムではチェックインの必要がありません。慣れないお部屋の間取りや外出の導線に体をアジャストする必要もなく、フロント周りの混雑も避けられます。到着後すぐにシャワーを浴びて、いつものソファーでリラックスすることができます。

さらに、レストランや近くのスーパーマーケットで同じコンドミニアムの居住者とお友達になれることも多いです。お寿司屋さんのカウンター席で「どちらのホテル？」と尋ねられることが多いですが、「実はそこのコンドを持っています」という会話がきっかけで、新しい友人ができることもあります。気の合う方がいればお互いにお部屋に招待し、ハワイ生活を充実させることができます。ご帰国後も趣味やビジネスでつながりが続く関係も生まれるでしょう。

最後に、ハワイの中でもワイキキ・アラモアナ・カカアコなどの人気エリアでは、過去数年の取引中間価格が上昇しています。ハワイ生活を十分楽しみながら、将来的には売却益が得られる期待もできます。

ハワイに別荘を持つデメリット

コンドミニアムの場合、共益エリアの維持管理費や建物全体への保険、修繕積立金が毎月の維持費としてかかります。別荘の利用頻度や期間によって許容できる維持費も変わってきます。固定資産税は年2回に分割払い、または一括払いが可能で、クレジットカードでオンライン決済もできます。

ホテルと違い、トラブルが発生してもルームチェンジはできません。築古の物件ではエアコンや排水管など生活に支障をきたす可能性がある箇所を重点的にホームインスペクションで調べる必要があります。

ハワイの地政学的リスクは非常に低いと言われていますが、可能性はゼロではありません。資産価値が上がると同時に下がる可能性もあります。

エージェント選びのポイント

ハワイの不動産業者には2種類の免許があります。宅建主任者のように独立して取引が可能な不動産取引主任「ブローカー」と、ブローカーとの契約スタッフとして働く「セールスエージェント」です。セールスエージェントの中にも、管理や賃貸を専門とする方がいます。一般的には、すべてを総称して「エージェント」と呼ばれています。ハワイ州には約4,000人のエージェントがいて、その数は毎年増加しています。日本語サービスを提供するエージェントは約400人います。

物件購入時にお手伝いをさせていただくエージェントは、購入後の生活サポートも行うことが多く、長いお付き合いになります。そのため、信頼関係とフィーリングが特に重要です。私自身も、さまざまな経験を通じてお客様に育てられていると感じています。ハワイ滞在中の会食では、いつも刺激を受けています。

提供できるサービスの幅を広げるために、不動産売買以外にも第2の専門分野を持つエージェントが多いです。賃貸管理やメンテナンスなどのサービスが一般的ですが、融資のために銀行でローンオフィサーとして活躍したり、取引の円滑化のためにエスクローオフィスに勤める方もいます。CPA米国公認会計士でセールスエージェントとして活躍する方もおり、私はブローカーで米国税理士のマルチライセンスを持っています。

「息子の代まで面倒見てくれそうなので選んだ」と言われたことがあります。ハワイ不動産を別荘として購入される方の中には、リタイアされた65歳以上の方も少なくありません。相続対策も含めてご相談される場合には、長く信頼できるエージェントなら安心です。

物件選びのポイント

文句のつけようのないパーフェクトな物件をご紹介できるように、毎日マーケット情報を集めています。しかし、現実には「物件価格」「立地・眺望」「築年数」はトレードオフの関係にあり、ベストな条件を決定するまでに少々時間がかかります。

新たにハワイ不動産をお探しのお客様には、基本条件と一緒に「これだけは譲れないポイント」を挙げていただいています。過去のお客様からのポイントも含めてアップデートしていますので、ご参考にしていただければ幸いです。

ホームインスペクション

別荘の売買契約が締結された後、プロのホームインスペクターに物件を検査してもらいます。翌日にはインスペクションレポートが届き、内覧で確認できなかった細部をチェックできます。特に注意すべきは、家電のコンディション、エアコン、排水、水漏れ、窓やドアの立て付けです。これらは生活に直結するため重要です。レポートを確認後、取引を進めるかキャンセルするか選択できます。物件のコンディションに不安があれば、キャンセルして手付金は全額返金されます。

海外送金の注意点

ご購入時には最大3回、ご売却時は1回の海外送金があります。取引が始まると、購入金を管理するエスクローから送金手配書が届きます。取引中に内容が変更になることはありませんので、変更のご案内が届いた場合は詐欺の可能性があります。送金を中止し、私にお知らせください。

送金手配書には金融機関の担当者が必要とする情報が網羅されているため、プリントしてそのままご持参ください。必要金額ぴったりを送金する場合は、送金手数料を「ご依頼者」に設定してください。過去に送金手数料が差し引かれて金額が不足するケースがありました。購入時の最終残金は、必要額以上を送金しても大丈夫です。家具の購入などで必要な資金もまとめてエスクローへ送金し、残金はご指定の口座に入金されますので、送金手数料を節約できます。

2020年後半より慎重になる金融機関

FinCENの発表によると、日本国内の金融機関からの不審取引が確認され、金融機関は海外送金に対して慎重になりました。手続きの遅れを防ぐために、契約前にご利用予定の金融機関に海外送金の予定を伝えてください。海外送金に際しては、エスクローからの送金指示書と売買契約書の注意事項も提供していますので、心配はありません。

金融機関は海外送金される資金元を過去3ヶ月遡ってレポートする必要があります。つまり、送金予定の物件購入資金は、海外送金を利用する金融機関の口座に遅くとも送金の3ヶ月前までに移しておくことが望ましいです。

リノベーションのポイント

ハワイ不動産では、築40年以上の物件も珍しくありません。自然災害が少なく、土地も限られているため、ワイキキやその周辺では築40年以上でも高値で取引されています。売り物件の中には長年リノベーションされずに古い仕様の物件も珍しくありません。　

「床材」「キッチン」「バスルーム」のリノベーションが済んでいる物件は販売価格が１割ほど高くなります。リノベーションの完成形を確認してご購入いただけるメリットがあります。

ロケーション（立地）とコンディションの両方が満足行く物件がなかなか見つからない場合にはロケーションを重視してください。　リノベーションは専門の内装業者をご紹介してお手伝いできますのでご安心ください。　

修理ができないので買えない物件

バルコニーへ出る際の引き戸のガラスドアは、フレームやレールが歪んでいるケースがあります。これにより、開け閉めがスムーズにできず、ロックができない場合もあります。戸締まりがきちんとできないのは保安上良くないですし、建物自体が歪んでいる可能性もあります。このような物件は避けたほうが無難です。

維持費の目安

コンドミニアム管理費・共益費

コンドミニアムの場合には共益エリアの維持管理費や建物全体への保険、修繕積立金が毎月の維持費としてかかります。管理費は「メンテナンスフィー（MF)」 や「HOAフィー(Home Owner Associateion)」と呼ばれます。管理費に含まれている内容がコンドミニアムによって異なるので確認が必要です。築古コンドミニアムですと管理費が高く設定されていますが、電気代やエアコン代が含まれているので高い場合があります。　別荘の利用頻度や期間によって許容できる管理費も変わってきます。

固定資産税

固定資産税は毎年2月と8月に支払うことになります。8月には1年分を一括払いすることも可能です。支払いはクレジットカードを利用してオンラインで決済できます。毎年値上がりしているコンドミニアムは、取引価格の高騰に伴い評価額が上がるため、固定資産税も年々上昇します。資産価値が上がるのは良いことですが、税金が上がるのは困りものです。

インターネット・TV・電話代

コンドミニアム全体で契約していて管理費に含まれている場合があります。個別に契約する場合にはお申し込みのお手伝いをしておりますのでご安心ください。毎月のお支払いは銀行からの自動引き落としを利用します。

ご利用料金の目安　（Spectrum)
インターネット：$49.99/月より
ケーブルテレビ：$39.99/月より
固定電話：$14.99/月より

空室クリーニング

別荘の多いハワイには別荘クリーニング業者がたくさんあります。ラグジュアリーコンドミニアムのオーナー様に人気の「イチゴクリーニング」は月1回のマンスリークリーニングが$120から頼めます。空気の入れ替えや水漏れなどのチェックなど普段いられない不安を解消してくれてお部屋もキレイに保てます。

住宅ローンが利用できる物件

日本に在住の方でもハワイの銀行で住宅ローンを利用することができます。日本語でお手伝いできるローンオフィサーをご紹介できます。　

日本国内でもハワイ不動産担保ローンを提供する金融機関があります。こちらの方が金利が低く、円払が出来るので物件を分割払いで所有する感覚でご利用いただけます。　ご予算内で気に入る物件に巡り合えなかった方が、物件購入の一部をローンにすることでオーシャンビューの素晴らしい物件を手にすることができました。

ドル資産としてのハワイ不動産

資産分散の選択肢として、ドル資産の比率を増やす方が増えています。外貨預金やアメリカ個別株、ETF信託など資産の種類も多様化しており、その中で不動産は長期投資としてさらに注目されています。特にハワイ不動産は、日本人にとって馴染みやすく、移動距離も約8時間であることから人気があります。

別荘を利用しない期間には賃貸して家賃収入を得る方法が「バケーションレンタル」です。賃貸管理は専門業者に任せて家賃収入の30~35%を業者に支払います。管理費や固定資産税の維持費を賄う事ができるメリットと荷物を置いておけないデメリットがあります。

不動産投資の最大のリスクである流動性は、ハワイ不動産では国内不動産より低いと言えます。特に、世界中の投資家が取引する投資用賃貸物件は、売出しから14日以内に買手がつくこともあり、現金取引の場合には最短で14日で登記が完了します。海外送金は登記日の翌日に着金するため、最短30日でキャッシュが手元に届きます。

売却益と源泉税 FIRPTA HARPTA

ハワイの別荘を所有する場合、5〜10年所有される方が多く、取得価格より高い価格で売却されることが多いです。つまり、売却益（キャピタルゲイン）が発生するため、売却益に対して譲渡所得税を納税する必要があります。

売却代金から取得金額または簿価を差し引き、さらに売却諸費用と不動産業者への仲介手数料も差し引いた残りの金額が売却益となります。

外国人やハワイ以外に居住するアメリカ人がハワイ不動産を売却すると、源泉税が売買代金から引かれます。この源泉税は還付手続きや翌年の確定申告により、譲渡所得税の過納分が還付されます。還付手続きを行った場合でも、翌年の確定申告は必要です。