ハワイに別荘を持つために「知っておきたい11のこと」

ハワイに別荘を持つ理由は多種多様ですが、全てのオーナー様に共通するのが「ハワイが大好き」ということです。初めて海外旅行で訪れたときからハワイの気候・人々・文化など魅了して止まないハワイに別荘を持つということはハワイを生活のリズムに取り込む一番の動機づけになります。私がお手伝いさせて頂いたオーナー様はいつも「早くハワイに帰りたい」と仰っしゃられますので、私はいつも「おかえりなさい」とお出迎えします。 このページではハワイ生活をスタートさせるために知っていただきたい10のことをまとめました。生活全般のサポートが出来る不動産業者としてお役に立てれば幸いです。 

プルメリアと海

ハワイに別荘を持つメリット

ハワイへの渡航の頻度や期間によって考えられるメリットは異なりますが、たくさんのオーナー様とお話して「買ってよかった」と喜びの声の中に含まれるハワイの別荘を持つメリットをご紹介します。

思い通りに環境を整えられる

お部屋のレイアウトやインテリア選びなどを思い通りにアレンジ可能です。お好みのインテリアや絵画に囲まれてハワイでの充実度が格段に上がります。

荷物が置けて渡航が楽になる

ハワイ用として購入した衣類やゴルフバッグはハワイに置いて帰国できます。飛行機での移動も身軽になり、ボストンバッグひとつでハワイ旅行も夢ではありません。実際にハワイ路線のビジネスクラスはお荷物が少なめの方が多いです。

滞在時間が有効に使える

ホテル滞在では初日が一番疲れます。慣れないお部屋の間取りや外出の導線に自分の体をアジャストするのに1日必要です。フロント周りの混雑もウンザリです。別荘のコンドミニアムではチェックインも必要なし!ホテルのフロントで並んでいるのと同じ頃にはシャワーを浴びて、いつものソファーでゆっくりできます。

ハワイ友達ができる

レストランや近くのスーパーマーケットで同じコンドミニアムの居住者とお友達になれるそうです。お寿司屋さんのカウンター席では「どちらのホテル?」と尋ねられる事が多いですので「実はそこのコンド持ってます」という会話が接点になるそうです。気の合う方がいればお互いにお部屋に招待してハワイ生活を充実させる事ができます。ご帰国にも趣味やビジネスでつながりが続く関係もあるそうです。

資産価値が上がることも

ハワイの中でもワイキキ・アラモアナ・カカアコなどの人気エリアでは過去数年の取引中間価格は上昇しています。ハワイ生活を十分楽しんで、さらに売却益が得られる期待もできます

ハワイに別荘を持つデメリット

利用しない期間も管理費を負担する

コンドミニアムの場合には共益エリアの維持管理費や建物全体への保険、修繕積立金が毎月の維持費としてかかります。別荘の利用頻度や期間によって許容できる維持費も変わってきます。固定資産税は年2回に分割払い、または1活払いが過納でクレジットカードでオンライン決済ができます。

トラブルが発生してもルームチェンジできない

ホテルと違い、トラブルが発生してもルームチェンジはできません。築古の物件ではエアコンや排水管など生活に支障をきたす可能性がある箇所を重点的にホームインスペクションで調べます。

資産価値が下がることも

ハワイの地政学的リスクは非常に低いと言われていますが可能性はゼロではありません。資産価値が上がると同時に下がる可能性もあります。

エージェント選びのポイント

ハワイの不動産業者には2種類の免許があります。宅建主任者のように独立して取引が可能な不動産取引主任「ブローカー」と、ブローカーとの契約スタッフとして働く「セールスエージェント」です。セールスエージェントの中にも、管理や賃貸を専門とする方もいます。一般的にはすべてを総称して「エージェント」と呼ばれています。ハワイ州には約4,000人のエージェントがいて毎年増えています。日本語サービスをするエージェントは約400人おります。 

一番は信頼とフィーリング

物件購入時にお手伝いをさせて頂くエージェントは購入後の生活サポートもさせて頂くケースが多く、長いお付き合いになりますので信頼関係とフィーリングが特に大事になります。私自身も色々な経験からお客様に育てられている感覚です。ハワイご滞在時の会食ではいつも刺激を頂いてます。

得意分野

提供できるサービスの幅を広がるように不動産売買以外にも第2の専門分野を広げるエージェントが多いです。賃貸管理やメンテナンスなどのサービスが一般的ですが、融資付けのために銀行でローンオフィサーとしても活躍されたり、取引の円滑化のためにエスクローオフィスへ務める方もいらっしゃいます。CPA米国公認会計士でセールスエージェントの方もいらっしゃいますし、私はブローカーで米国税理士のマルチライセンスです。

長く任せられる利点

「息子の代まで面倒見てくれそうなので選んだ」と言われました。ハワイ不動産を別荘として購入される方の中にはリタイヤされた65才以上の方も少なくありません。相続対策も含めてご相談される場合には長く任せられるエージェントなら安心です。

物件選びのポイント

文句のつけよう無いパーフェクトな物件をご紹介できるように毎日マーケット情報を集めていますが、現実は「物件価格」「立地・眺望」「築年数」はトレードオフになっていてベストな条件を決定するまでに少々時間がかかります。

新たにハワイ不動産お探しのお客様には基本条件と一緒に「これだけは譲れないポイント」を挙げていただいてます。 過去のお客様からのポイントも含めてアップデートしていますのでご参考にしていただけば幸いです。

ここだけは譲れないポイント
  • やっぱりオーシャンビュー・ダイヤモンドヘッド 眺望重視の物件
  • 目の前が青い海!オーシャンフロントの物件
  • 外食がメイン!徒歩圏にレストランが多い物件
  • 新築または築10年以内の築浅物件
  • 毎日ぶらぶらウインドウショッピングしたい。アラモアナショッピングセンターから徒歩圏の物件
  • サーフィンするので家の窓から波のチェックができる物件
  • ゴルフ場へ毎朝通うので高速道路へのアクセスが良い物件
  • ヨガやテニスなどアクティブに過ごせる物件
  • ホールフーズ・フードランド大好き スーパーに近い物件
  • ワイキキ大好き 夢のワイキキに別荘が持てる物件
  • ラナイでのんびり朝食を食べたい。 広いラナイがある物件
  • ハワイの風を感じたい 風通しの良い物件
  • プール・スパー・ジム・シアターなどアメニティーが充実した物件
  • 各フロア数部屋限定のプライバシー重視の物件
  • 高いところは苦手 低層階でもナイスビューの物件
  • ビジネスの場としても使いたい あまり子供を見かけない物件
  • 英語は苦手 日本語コンシェルジュのいる物件
  • 暑いの苦手 全室エアコン付きの物件
  • 動物の鳴き声が苦手。ペット不可の物件 またはその逆

ホームインスペクション

別荘の売買契約が締結されましたらプロのホームインスペクター(家屋調査士)を雇って物件を検査してもらいます。

翌日までにインスペクションレポートが届いて、内覧では確認することができなかった細かい部分を確認することができます。 

インスペクションレポートを確認する際に注意が必要なのが、家電のコンディション、エアコン、排水の流れ、水漏れ、窓やドアの立て付けです。これらはすぐに修理できる事が多いですが生活に直結するので注意が必要です。 

インスペクションレポートの内容を確認してから取引をすすめるか取引をキャンセルするか選択できます。物件のコンディションに不安が残る場合にはキャンセルして他の物件探しへ進みます。手付金はお客様に全額返金されます。

海外送金の注意点

ご購入時には最大3回、ご売却時は1回の海外送金があります。取引が始まると購入金を管理するエスクローより送金手配書が届きます。取引中に内容が変更になることはありませんので、変更のご案内が届きましたら詐欺かもしれませんので送金を中止して私にお知らせください

送金手配書にはご利用金融機関のご担当者様が必要な情報は網羅されておりますので、プリントしてそのままご持参ください。必要金額ぴったりを送金される場合には送金手数料は「ご依頼者」をお選びください。過去に送金手数料が差し引かれて金額が足りないケースがありました。ご購入時の最終残金は必要金額以上をご送金いただいても大丈夫です。家具の購入目的などすぐに必要なお金もまとめてエスクローへ送金して、残金はご指定の口座に入金されますので送金手数料を節約できます。

2020年後半より慎重になる金融機関

FinCEN (アメリカ合衆国財務省・金融犯罪取締部局)が発表したフィンセン文書によると、日本国内の金融機関からの不審取引が確認されて、金融機関は海外送金に対して更に慎重になりました。手続きの遅れを防ぐために契約前にご利用予定の金融機関には海外送金の予定を伝えてください。海外送金に際してはエスクローからの送金指示書と合わせて、売買契約書の読み方や注意事項の書面も独自に作成していますので心配はありません。

資金元が重要

金融機関は海外送金される資金元を過去3ヶ月さかのぼってレポートする必要があるそうです。つまり送金予定の物件購入資金は海外送金を利用する金融機関の口座に遅くとも海外送金される3ヶ月前までに移しておくことが望ましいです。

リノベーションが出来る箇所とできない箇所

 ハワイ不動産は築40年以上の物件も珍しくありません。自然災害が殆ど無く、土地も限られるワイキキや周辺では築40年以上でも高値で取引されています。売り物件は大きく分けてリノベーション済とオリジナルコンディションに分かれます。

リノベーション済と言っても内容は様々ですが、「床材」「キッチン」「バスルーム」は時間とコストがかかりますのでポイントが高いです。リノベーション済物件はオリジナルコンディションと比べて購入価格が1割高くなりますが、リノベーションによるバリューアップは受け入れるのが得策です。

コンディションは悪いが安い物件を購入して、好きな材料やデザインでリノベーションされたいですが、思った以上に時間とコストがかかります。ハワイはアメリカ本土と比べると田舎で島ですので材料の種類も限られてコスト高です。リノベーション業者さんも限られるので評価の高い業者は順番待ちです。総合的に見てもリノベーション済物件を購入して、細かい箇所の照明器具やお部屋の装飾などはリノベーションしてお楽しみいただくのがハワイ別荘を楽しむコツです。よく「IKEYA」「ニトリ」「無印良品」は無いのか?と聞かれますが残念ながらまだ無いです。

修理ができないので買えない物件

バルコニーへ出る際の引き戸のガラスドアはフレームやレールが歪んでいるケースがあります。開け閉めがスムーズでなくロックができない場合もあります。戸締まりがきちんとできないのは保安上良くないですし、建物自体が歪んでいる可能性もありますので、このような物件は買わないほうが無難です。

維持管理費の目安

コンドミニアム管理費

コンドミニアムの場合には共益エリアの維持管理費や建物全体への保険、修繕積立金が毎月の維持費としてかかります。管理費は「メンテナンスフィー(MF)」 や「HOAフィー(Home Owner Associateion)」と呼ばれます。管理費に含まれている内容がコンドミニアムによって異なるので確認が必要です。築古コンドミニアムですと管理費が高く設定されていますが、電気代やエアコン代が含まれているので高い場合があります。 別荘の利用頻度や期間によって許容できる管理費も変わってきます。

固定資産税

固定資産税は毎年2月と8月が支払い月となります。8月に1年分を一括払い可能です。お支払いはクレジットカード利用でオンライン決済ができます。 人気のコンドミニアムの場合には取引価格の高騰に合わせて地価が上昇しますので固定資産税も年々上がります。 資産価値が上がるのは良いですが、税金が上がるのは困ります。

インターネット・TV・電話代

コンドミニアム全体で契約していて管理費に含まれている場合があります。個別に契約する場合にはお申し込みのお手伝いをしております。毎月のお支払いは銀行からの自動引き落としを利用します。

空室クリーニング

別荘の多いハワイには別荘クリーニング業者がたくさんあります。ラグジュアリーコンドミニアムのオーナー様に人気の「イチゴクリーニング」は月1回のマンスリークリーニングが$120から頼めます。空気の入れ替えや水漏れなどのチェックなど普段いられない不安を解消してくれてお部屋もキレイに保てます。

住宅ローンが利用できる物件

ハワイの銀行では外国人でも住宅ローンを利用することができます。日本語でサービスするローンオフィサーもご紹介できます。 貸し出し金利は外国人レートで高くなります。

ハワイ不動産担保ローン

日本国内でもハワイ不動産担保ローンを提供する金融機関があります。こちらの方が金利が低く、円払が出来るので物件を分割払いで所有する感覚で利用されているかたが多いです。 ご予算内で気に入る物件に巡り合えなかった方が、物件購入の一部をローンにすることでオーシャンビューの素晴らしい物件を手にすることができました。

ドル資産としてのハワイ不動産

資産分散の選択肢としてドル資産の比率を増やす方が増えています。資産の種類も外貨預金からアメリカ個別株、ETF信託など種類も増える中で長期投資として不動産もこれからさらに注目されます。なかでもハワイ不動産は日本人に取って馴染みやすく移動距離も8時間であることから人気があります。

流動性

不動産投資の最大リスクである流動性は国内不動産より低いと言えます。特に世界中からの投資家の間で取引される投資用賃貸物件は売出しから14日以内に買手がつく取引も見られ、取引も現金の場合には最短で14日で登記をむかえます。 海外送金は登記日の翌日には着金ですので最短30日でキャッシュが手元に届きます。

タイムシェアとの違い

ハワイの別荘を購入される方で既にタイムシェアを所有されている方が多いです。タイムシェアは初期投資を抑えて、ハワイ旅行ではハイグレードで広いお部屋に無料で宿泊するための選択肢として一定の人気があります。 タイムシェアが向いている方の特徴は「毎年同じ期間に決まって旅行される方」「旅行計画が半年以上前から立てられる方」で反対に向いていない方の特徴は「お仕事が忙しく直前予約になりがちな方」「長期滞在をご希望の方」です。

利用しない期間は賃貸する

別荘を利用しない期間には賃貸して家賃収入を得る方法が「バケーションレンタル」です。賃貸管理は専門業者に任せて家賃収入の30~35%を業者に支払います。管理費や固定資産税の維持費を賄う事ができるメリットと荷物を置いておけないデメリットがあります。

売却益と確定申告

ハワイの別荘の場合、5〜10年所有される方が多く、取得価格より高い価格で売却される方が多いです。つまり売却益・キャピタルゲインが発生するので売却益に対しては譲渡所得税を納税する必要がります。

売却益の見積もり

売却代金より取得金額または簿価を差し引いて、売却諸費用と不動産業者への仲介手数料も差し引かれた残りの金額が売却益となります。 

売却費用と手残り額のイメージ
売却費用と手残り額のイメージ

源泉税と確定申告 

外国人やハワイ以外に居住するアメリカ人がハワイ不動産を売却されると源泉税が売買代金の中から引かれます。源泉税は還付手続き、または翌年の確定申告により譲渡所得税の過納分が還付されます。還付手続きをされても翌年の確定申告は必要です。

納税者番号 

ハワイに別荘を所有されても賃貸経営していない場合には納税番号がありませんので売却時に納税番号を取得します。納税番号の取得は還付またや確定申告をお任せ頂く会計士またや税理士に一括してご依頼頂けます。キャピタル・ロスの場合には納税者番号は必要ありません。

まとめ:再認識されるハワイの別荘

記事を最後までお読みいただき誠にありがとうございます。

別荘を持つことでハワイに生活拠点を構えることができます。ホテル滞在の旅行では絶対に感じることができないハワイでの生活感は想像以上の幸福感とリフレッシュを与えてくれると思います。通信環境のが整い、遠隔からの仕事も一般的になりつつ今だからこそ別荘の利用価値が再認識されてハワイ不動産の希少価値も高まりつつあります。ご家族の将来にも様々なメリットをもたらすハワイの別荘をご検討の際には是非お手伝いさせてください。 次回のハワイ旅行では物件の内覧へ行ってみませんか?

でも実際に物件探しを始めてみると

  • これだ!という物件に巡り合わない
  • 周辺環境土地感が掴みづらい
  • 相場が分からないのでお得か分からない
  • 購入後も任せられるエージェントが見つからない

「物件探しに時間を掛けたく過ぎたくない」
「不動産購入で失敗したくない」 といったお悩みを解決します。

国内不動産で言う物件概要書

ご購入方法がわかる記事
横山雄大のハワイ不動産