これだけ知っておけば大丈夫!ハワイ不動産セミナー10のトピック


ハワイ不動産に限らず海外不動産の広告には無料セミナーのご案内が必ずセットですが、この無料セミナーに参加されたことはありますか? 私はハワイ不動産取引士を目指す前の不動産大好きホテルマンだった頃、一時帰国の機会にハワイ不動産セミナーに参加してました。いくつも参加するにつれセミナーの内容にもいくつか共通点があることに気づきました。 

セミナー会場

この記事の目的

ハワイ不動産に関する無料セミナーで提供される内容を事前に予習することができます。

セミナーの種類と開催予定の見つけ方

海外不動産のセミナーは週末なら必ずどこかで開催されています。最近では銀座SIXで行われているセミナーならハワイとアメリカ本土と東南アジアとハシゴすることも可能に。更に便利なのはオンラインで参加できるセミナーも増えたので地方のお客様からのお問い合わせも増えました。

私が一番好きなのは「楽待」です。 セミナーのタグから検索できて詳細を絞り込んで検索できます。投資対象に海外不動産もありますのでとっても便利です。
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他には金融系サイトでセミナーを探せます。投資だけでなく節税や法人に関しても情報収集できるのでくまなく情報収集されたいかたにオススメです。 
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どんな方が何の目的でハワイ不動産を購入しているのか

ドル資産の中でも分散投資が大事

資産運用の中でもリスクヘッジにハワイ不動産を検討いただくことができます。不動産は一般的にインフレリスクに対応できるほか、不動産の最大の弱点である流動性にも対応できる「手離れの良い不動産」がハワイ不動産です。 弱点は利回りが国債並みでインカムゲインよりキャピタルゲイン狙いです。

ハワイが大好きで最低でも年1回は英気を養いたい

オーナー様のほとんどは年1回以上ハワイを訪れるヘビーリピーターです。昔のハワイに関しては私よりご存知の方が多くてハワイの歴史は教えてもらってます。 その代わり最新の不動産情報はお任せください!

将来の夢はプチ移住!高くなる前に物件を抑える

年々取引価格が上昇するのはハワイ不動産の常識です。 限られた物件を世界中から富裕層の方がバケーションホームとして購入される独特なマーケットがあります。 まだまだお仕事が忙しい方でもアーリーリタイアを目標にハワイのコンドミニアムを抑えておく方が多いです。 特に事業をされている方は為替やマーケットの状況をみて行動に移される方多いです。

ホテル生活にはない「ハワイに住む」感覚を味わいたい

「ホテルは旅行」「コンドは生活」必要な荷物は置きっぱなしにできるので、1週間の休みが取れたら空港から直ぐにハワイ休暇に切り替えられます。 コンドミニアムのプールで出会ったオーナー仲間とハワイで新しいビジネスなんて夢がありませんか?

オアフ島とホノルル市の現状と将来性

オアフ島の面積と限られた住める範囲

オアフ島の殆どは火山連峰です。Google Earth で見ると一目瞭然ですが、住居が建てられる場所には既に隙間なく建物が建てられて、山の上にも戸建てが並んでいます。 ワイキキの開発は1970年代がピークで最近ではカカアコの「ワードビレッジ」とアラモアナの「カピオラニ通り」の再開発で高層コンドミニアムの建設が目立っております。 島外からハワイ不動産を購入される方のほとんどが「カカアコ」から「ダイアモンドヘッド」までのエリアに集中していて世界中の富裕層の間で売り買いされているうちに取引価格も少しずつ上昇している現状です。

増え続ける人口が過去数年は微減に転じる

増え続けていた人口も2018年頃から微減に転じ始めました。主な原因は物価の高騰があげられ、若い世代の子育てには向かないと判断してアメリカ本土へ引っ越しをされる方が増えているようです。それでも微減で収まっているのはアメリカ本土で成功した方がアーリーリタイアしてハワイで老後を過ごそうという方々の流入です。 大学からアメリカ本土ですごして50代で親の面倒もあってハワイの故郷に戻っているパターンです。

モノレール完成により人の流れが変わる?

オアフ島の中でもビジネスの中心は「ダウンタウン」「アラモアナ」「ワイキキ」の3箇所です。2010年頃から再開発した西エリアの「カポレイ」「エヴァ」からの交通渋滞を解消するために空港経由でビジネス街に移動できるモノレールへ期待がされています。 東エリアの終点駅である「アラモアナショッピングセンター」からはザ・バスでハワイ大学やワイキキへ移動ができます。 終点駅周辺でおもにカピオラニ通り沿いは高層住宅の建設許可が出やすく今後も新築コンドミニアムの計画が続くとみられます。

過去30年 価格の推移グラフ

値崩れしないハワイ不動産神話を更に強固にしたのが「コロナショック」でした。取引数は減少しましたが低金利政策の影響もあり取引価格は上昇し続けました。リーマンショックの2018年もアメリカ本土と違い価格の戻りも早かったと先輩エージェントから聞いています。 地震・台風などの天災リスクは小さく、米国にとって国防の要であるハワイ州は地政学リスクも抑えられます。

ホノルル市不動産中間価格の推移グラフ

緑色の線は戸建て、黄色がコンドミニアムです。 注目すべきは、2000年「ドットコムバブル崩壊」からの急上昇。投機マネーが安定資産のハワイ不動産に集まりました。 2008年のリーマンショックで落ち着くも2012年あたりからの好景気に押されて更に価格は上昇、そしてコロナショックでも瞬間的には下がるも直ぐに反発して最高値を更新しました。 このチャートはなんだかダウやS&P500のインデックスに似ているところがありますが株は暴落したタイミングもハワイ不動産は横ばいでその後じわじわと値上がりする特徴があります。

不動産投資の形態と賃貸需要

セミナーを訪れるお客様はハワイが大好きな方で毎年数回はハワイを訪れるヘビーリピーターの方が多いです。海の近くのイリカイホテルやトランプワイキキへ宿泊された方もいらっしゃると思いますが、このふたつホテルの共通点は区分所有権で分譲されていてお部屋ごとに異なるオーナー様がいることです。ホテル・コンドミニアムと呼ばれる不動産のオーナー様はご自身が利用したい日程は宿泊して利用しない日は高級ホテルとしてレンタルします。ハワイの別荘は自ら維持費を稼ぎ出して、好調のときにはオーナー様がハワイでつかうお小遣い稼ぎもしてくれる、なんとも頼もしい資産です。

価格別オススメのホテルコンドミニアム

2,000万円〜5,000万円の稼働率重視タイプ

  • アラモアナホテル・コンドミニアム
  • アロハサーフホテル
  • パームスアットワイキキ

5,000万円〜7,000万円の眺望より立地重視タイプ

  • ルアナワイキキ
  • パシフィックモナークホテル
  • イリカイホテル 街側

7,000万円以上のオーシャンビュータイプ

  • イリカイ オーシャンビュー
  • トランプタワー ワイキキ
  • リッツ・カールトン

ワイキキで長期賃貸にオススメのコンドミニアム

ホテル・コンドミニアムの対極にあるのが長期賃貸です。国内の不動産投資と同様に客付け業者にマネジメントを委託してテナント募集から家賃集金、緊急対応などを一手に任せて大家さんはドル家賃がハワイの銀行口座へ入金されるのを毎月確認するだけです。 長期賃貸のメリットは

  • テナントの属性や顔を確認することができる。
  • 1年契約が主流で安定感がある。
  • 観光需要の影響は少ない。
  • 将来は別荘やハワイ・オフィスとして利用可能

共益費が安くて固定費が抑えられる物件がオススメです。

  • アイランドコロニー
  • フェアウェイビラ
  • ワイキキバニヤン
  • ヴィラ・イートンスクエア

ハワイ不動産で節税はもうできないのか?

税制が変更になって個人名義での不動産賃貸経営では国内の給与所得との損益通算はできなくなりました。法人名義で不動産経営されている場合には法人の事業所得との内部通算は可能です。個人所得税と比べて元々の税率が低い法人税では節税のメリットは薄まっていると取られますが、会社利益を計上を先送りできる効果に魅力を感じられて法人名義で物件を取得される方は確実に増えていると感じています。

アメリカ本土 テキサス・カリフォルニアとの違い

同じアメリカ不動産として似ているところも多いテキサス州とカリフォルニア州、メリット・デメリットもそれぞれあります。 テキサス・カリフォルニアと比べてハワイ不動産は

  • 物件価格が高額 【5,000万円〜1億円がメイン】
  • インカムゲインの利回りが低い 【ローリスク・ローリターン】
  • 移動距離が短く行きやすい 【ハワイ8時間 テキサス11.5時間】
  • 街が成熟した観光地
  • 物件サイズが小さい 【メンテナンス費用も少ない】

新築狙いならワードビレッジ or アラモアナ

セミナーで必ず紹介されるのがハワード・ヒューズ社がカカアコ地区の再開発を行っている「ワードビレッジ」です。 「歩きで全てを完結できる街」がコンセプトで車社会のアメリカでは、徒歩で自由に動き回れる事に価値があります。ワードビレッジには新築のラグジュアリーコンドミニアムが立ち並び、1階部分はお洒落なカフェやショッピング施設が続きます。道路や歩道、街路樹、公園までもハワード・ヒューズ社がトータルプロデュースした街並みはハワイの他には無い空間があります。

アラモアナショッピングセンターを中心にカピオラニ通り沿いには高さ制限の特例を受けた新築コンドミニアムが順次建設予定です。十数年に渡り様変わりしていくカピオラニ通り沿いの物件は将来性も期待できるでしょう。

物件購入の手順と弊社のサポートシステム

海外不動産からアメリカ不動産、ハワイ不動産と深堀りしていき、新築物件も抑えてセミナーも終盤を迎えるころには購入の手順とご購入後のサポートシステムに関してセミナーは展開されていきます。

外国人の購入者でも現金購入なら30日のお手続き、ローンでも45日で登記引き渡し可能です。電子規約書を利用してオンラインでお手続きを進めていき、登記書類のみ Fedexで郵送されてきたのを霞が関 or 難波の公証役場で直筆サインをしていただきます。 

小さく始めてフリップ転売で不動産を育てる!

たまに上級者向けのセミナーですと、フリップ転売の実例写真なんかも見れたりします。ワイキキは極稀に写真も載せていない劣化した築古コンドミニアムが出ることがあります。リフォーム業者さんと一緒に見に行ってその場で見積り!行けそうなら現金購入で半年から1年で転売!というのも不動産投資の面白いところです。

セミナーに参加したら、買ってしまいそうで心配

良くわかります。 セミナー開催している方もプロですので個別相談会に誘導されていくことでしょう。 これが嫌な場合には終了前にそそくさと会場を後にするのも良いと思います。追って必要があれば改めてお問い合わせできますし。 ちなみに私は押しに弱いので、不動産に限らずセミナーでは終了前に失礼して、ご担当者様に御礼のメールをすることが多いです。

Zoomでハワイの現地より直接面談できます。

リモートの普及で海外にいても簡単に日本のお客様と打ち合わせできるようになりました。画面共有でプロ用の検索システムをご覧いただいて、気になる物件があれば現地よりZoom やLineビデオを利用してオンライン内覧会を開いています。 

オンラインセミナー

まとめ

お時間があれば複数のセミナーに参加されてご自身にあった不動産業者さんを見つけてください。お食事を兼ねて銀座に足を運ぶのも楽しいと思います。他にもセミナーで紹介された内容でよく分からない点がございましたらお気軽にお問い合わせ欄で教えて下さい。

ハワイでお会いできるのを楽しみにしています。