アフォーダブル・ハウジングとは? 高額なハワイ不動産を“適正価格”で。

「アフォーダブル・ハウジング」とは、住宅機会均等(フェアハウジング)の一環として行われるプログラムのこと。平たく言うと、手の届く価格の住宅を提供しよう、という取り組みです。
プログラムを利用しての購入にはいくつかの資格(要件)が必要ですが、うまく当てはまれば市場価格より安くコンドミニアムを買うこともできます。

ここではハワイ州のアフォーダブル・ハウジングについて詳しく紹介していきます。

アフォーダブル・ハウジングの意義

アフォーダブル・ハウジングで提供される物件は、生活困難者向けのいわゆる「低所得者用住宅」とは異なります。
仕事に就いている低・中所得者を対象とし、新築コンドミニアムなどの「普通の物件」を、(年収や家族構成に応じて)市場価格より安く提供しますよ、というものです。

購入資格のある全ての個人がマーケットプライス以下の価格で住宅を購入できる機会を創出する。

これが「アフォーダブル・ハウジング」の意義です。

ハワイ州の「アフォーダブル・ハウジング」

ハワイは米国内でもトップクラスに賃料が高く、住宅価格も高騰しています。
そうした事情を背景に、ハワイ州主導のもとHHFDC(ハワイ住宅金融開発公社)が中心となって、積極的にプログラムが運営されております。
HHFDC (Hawaii Housing Finance and Development Corporation) = ビジネス経済開発観光局 ハワイ住宅金融開発公社

新規開発プロジェクトにおいてこのプログラムを利用することで、開発会社は税金や許認可を有利に進めることができます。
その代わりに、一定数のユニットをアフォーダブル・ハウジングとして評価価格以下の金額で地元の購入者に販売するわけです。

購入資格とは

HUD(アメリカ合衆国住宅都市開発省)が定めるアフォーダブル・ハウジングの購入資格は以下の通りです。
HUD (U.S. Department of Housing and Urban Development) = アメリカ合衆国住宅都市開発省

  • 居住用に物件を購入する
  • 家族構成に合わせた合計所得金額が所得制限以下である
  • ローンの返済能力が整っている
  • アフォーダブル・ハウジングが必要である

さらにハワイ州が定める購入資格とは以下のとおりです。
ハワイ州法 201H条 32項

  • アメリカ国民もしくは合法的な移民である
  • 18歳以上である
  • 現在ハワイ州に居住している
  • 居住用として物件を購入する
  • ローンの返済能力が整っている
  • 世界中において既に不動産を所有していない

所得制限とは

HHFDC(ハワイ住宅金融開発公社)では、HUD(アメリカ合衆国住宅都市開発省)が定める所得情報を元に、ホノルル市全体の中間所得を$96,000 と定め、家族構成人数ごとに調整された中間所得(Median Income)を定めております。

Honolulu City Median Income
※画像クリックで元本のPDFに飛びます。

新規開発物件ごとに確認が必要ですが、2018年11月12日に発売された物件「The Central Alamoana」では、中間所得の80%〜140%までが所得制限帯域と指定されました。

この場合、
1人世帯では $65,300 ~ $114,380
2人世帯では $74,640 ~ $130,620
3人世帯では $84,000 ~ $147,000
4人世帯では $93,280 ~ $163,240
となります。
家族全体の合計所得がこの中に入っていればアフォーダブル・ハウジングを購入することができます。

 

アフォーダブル・ハウジングの特徴的な制約

様々な購入資格があるとはいえ、市場価格よりはるかに安く買えるのはかなり有利なこと。それゆえ、さらに特徴的な2つの制約があります。

Buyback Program(バイバック)

「10年縛り」と呼ばれるプログラムで、アフォーダブル・ハウジングを購入した場合は、物件に最低10年は居住する必要があります。
もし、居住期間内にやむをえず物件を手放す必要に迫られた場合には、HHFDC(ハワイ住宅金融開発公社)が購入金額で買い取ります。物件価値が上がっていても購入金額です。
キャピタルゲインは得られませんが、ローン・頭金で支払った分は回収することができます。

 

Shared Appreciation Equity (SAE) Agreement

かんたんに言うと、「キャピタルゲインは折半ですよ」ということ。物件購入の登記時点に、評価価格と購入価格との差額を評価価格で割った比率をSAEパーセンテージとして算出します。

【例】
評価価格:$400,000
購入価格:$340,000
差額: $60,000
SAE% : 15%   /  Owner’s percent share : 85%
SAE : $9,000 / オーナー $51,000

この場合、購入時に差額 $60,000 の15%である $9,000 を HHFDC(ハワイ住宅金融開発公社)に支払ってAgreement(契約)を解消することができます。

売却時・レンタル時にAgreementを解消する場合には 「その時点の評価価格」と購入価格の差額に対してSAE%が計算されます。

仮に10年間の間に $100,000値上がりした場合(ありえる値上げ幅です)
評価価格:$500,000
購入価格:$340,000
差額: $160,000
SAE : $24,000 / オーナー: $136,000

となります。

 

アフォーダブル・ハウジングの販売価格

システムがわかったところで、実際にアフォーダブルプライスというのはどの程度リーズナブルなのでしょうか。

2018年11月12日に販売された物件「The Central Alamoana」を例にすると
スタジオ:$286,000 ~ $399,500
1ベッド:$396,000 ~ 566,000
2ベッド:$493,000 ~ 637,000
3ベッド:$700,000 ~ 708,000
です。

これは、同程度の新古物件に対して 60~65%ほどの価格。
“格安”で購入できることがお判りいただけたでしょうか。

 

まとめ

新築でこの価格。購入希望者が集まるはずです。
さらに立地が良くて将来にも期待できる場所なら申し込まない理由はないですよね。人気物件の場合には抽選となります。

affordable packet新規開発のアフォーダブル・ハウジングのご検討の際には、開発プロジェクトごとにハワイ州より発行される Application Packet および Project Information Packet をご確認ください。弊社HOMETIQUE(ホームティーク)では、各プロジェクトごとのパケットを用意しておりますのでお気軽にお問い合わせください。

>>>お問い合わせフォーム

 

セントラルアラモアナ 11/12 販売開始!!

上で例に使用した物件「The Central Alamoana」 は、2019年1月14日午後5:00 締切で抽選が行われます。申込みには手続きが必要ですのでなるべく早くお問い合わせください。
http://yutahawaii.blog.jp/archives/13363601.html