ハワイ不動産のご購入に関してQ&A
- 購入費用の目安は？
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物件購入価格の１％が目安です
住宅ローンを利用する場合にはさらに１％がローン費用の目安ですあわせて読みたい
購入費用のすべてを見せます。諸費用・税金から購入後リノベーションまで ハワイ不動産のご購入時には物件価格以外にも様々な資金が必要になります。ここでは、ハワイ不動産の購入時と購入後にかかる費用をすべてご紹介します。 この記事の目的… - 別荘を利用しない期間は賃貸に出すことは可能でしょうか？
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2022年10月よりレジデンシャルゾーンでのバケーションレンタルは最低90日のレンタルが必要になりました。例外的に1日単位のレンタルが認められたコンドミニアムは「ワイキキバニアン」「ワイキキサンセット」があります。
あわせて読みたい貸せるコンドミニアム バケーションレンタル 居住用のコンドミニアムを購入して観光客にレンタルするのがバケーションレンタルです。日本の民泊に似ていて、観光客の需要が集中するワイキキなら安定した家賃収入が… - 古いコンドミニアムは節税メリットがありますか？
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令和2年の税制改正で個人の節税スキームの効果は小さくなりました。法人の場合には事業内容との兼ね合いでメリットがある場合もあります。日本の税法に関しては国内の会計士・税理士事務所へ御確認ください。
- タイムシェアとの違いは？
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リセールバリューが違います。 タイムシェアは分割所有権で自由度が少ないです。 コンドミニアムのは好みどおりに改装ができて資産になります。 バケーションレンタルしてもオーナー予約が優先ですので希望する日程に予約が取れないことはありません。管理費・共益費も管理組合で決議された内容で、ホテル会社より一方的に値上げされる心配もありません。 ホテルコンドミニアムを購入されるお客様の50％はタイムシェアに満足できずに購入をご決断されています。タイムシェアの購入前に一度コンドミニアムと比較されてはいかがでしょうか？
- 購入した物件をリフォームできますか？
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はい。物件の改装はプロの内装業者さんと一緒にお手伝いしております。 工期は内容によって異なりますが1ヶ月から2ヶ月です。 夢のハワイ別荘を一緒に実現しましょう！
賃貸経営される場合には改装費用も経費計上または資産計上して減価償却します。あわせて読みたいリノベーションで快適度アップ！ハワイの別荘でリラックス生活 ハワイ不動産ご購入後のリノベーションも合わせてお任せください。内見ではリノベーションできない項目に注意を絞って物件をお選びいただけます。 ハワイ不動産で大事な… - エスクローとは？
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第三者預託と呼ばれ、売主と買主の間で証書、金銭の引き渡しなど、契約条件が履行されるまで当事者に代わって必要な業務、手続きを行う会社です。つまり買主は金銭をエスクローに預け、エスクローが登記手続きを完了してから売主に支払いを行います。登記手続きの中には買主の権利を担保するための権限保険の発行が含まれます。
ハワイ不動産のご売却に関して
- 物件の適正価格がわかりません
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ご安心ください。 過去のお取引や現在のマーケット状況を詳しく説明した後に見積り価格を提案いたします。その後にご希望の売り出し価格を決めていただけます。 オンライン査定も行っております
- 仲介手数料はおいくらですか？
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成約価格の６％を売却金より仲介手数料として申し受けます。 3%は買い手のエージェントへ支払います。
私は成約後にいただく仲介手数料を事前に投資して宣伝広告・マーケティングを行います。Buyer’s and seller’s agents typically split the commission. So if a home sells for $200,000 at a 6% commission, the seller’s agent and buyer’s agent might split that $12,000, and each receive $6,000
Realtor.com – How much are realtor fee - 宣伝広告・マーケティングの内容とは？
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ステージング装飾後に、プロカメラマンが撮影します。パンフレット・DM・ウェブ広告・雑誌・TVコマーシャルを利用します。 必要に応じて、間取り図の作成やバーチャルツアーを作成してインターネットで世界中の投資家へお届けします。
- 販売委託の内容と期間は？
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専属専任媒介契約を６ヶ月以上から承ります。 契約は12ヶ月まで伸ばすことができます。
ハワイ不動産の場合には１ヶ月以内に申し込みをいただくケースが殆どです。 - 修繕・修理をしないで売却できますか？
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故障箇所は修理が必要です。 中古物件は現状取引ですので修繕されているほうが「早く」「高く」ご売却いただけます。 修繕の手配もお任せください
- ホテルコンドミニアムを賃貸経営しながら売却できますか？
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登記前日までの家賃収入をお受け取りいただけます。
- 何日で売却金を受け取れますか？
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過去の経験では、売出しの準備に１週間、お申込み・契約締結までに１週間、登記までに３０日というのが最短のスケジュールでした。 ご売却金は登記後５営業日以内に海外送金で着金します。
- FIRPTA とは何ですか？
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海外に居住されている方がハワイ不動産の売却でキャピタルゲインが発生した場合の源泉税です。翌年に確定申告で過払い分は還付されます。 FIRPTAは Foreign Investment in Real Property Tax Act の意味で「ファプタ」と読みます
The disposition of a U.S. real property interest by a foreign person (the transferor) is subject to the Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 (FIRPTA) income tax withholding.
IRS – FIRPTA withholding - MLSへ情報公開しないで売却できますか？
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おすすめはしませんが可能です。その場合でもコールドウェルバンカーの社内エージェントとは情報共有して買主を見つけることが可能です。 クローズドセールでも売却可能なのが弊社の強みです。
ハワイ不動産の空室管理・賃貸管理に関して
- 空室管理・賃貸管理をお任せできますか？
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信頼できる管理会社をご紹介します。 管理会社と一緒に大切なハワイ資産を守ります。
賃貸収入があるオーナー様の確定申告は私が税理士としてお手伝い致します。 - 管理費用の相場は？
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空室管理はお部屋の広さ・間取りによって異なります。賃貸物件の場合には家賃の10~13%が相場です
- 管理費や電気代の支払いもお願いできますか？
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管理会社が支払い代行もサービスの一部として行います。
- ペット不可で貸し出すことはできますか？
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可能ですが、介護犬などサービスアニマルは断れない法律です。
The legislature finds that the Americans with Disabilities Act, along with the Fair Housing Act, allows those with disabilities to be accompanied by a service or emotional support animal in places where animals are not normally allowed.
Hawaii State Bill number 1823 - ハワイの賃貸経営に関する法律に関して情報ありますか？
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ハワイ州発行の「ランドロード・テナントコード」チャプター521という賃貸経営に関する法律があり、法律の内容はハンドブックにまとめられています。
This Handbook for the Hawaii Residential Landlord-Tenant Code is published by the
Office of Consumer Protection. It is designed to be a useful guide for all Hawaii residents and
attempts to address the questions and concerns most frequently expressed by landlords
and tenants.
ハワイ州 ランドロード・テナント コード チェプター521
確定申告・米国税務に関して
- アメリカの確定申告はお手伝い頂けますか？
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ハワイ不動産のお客様限定でお手伝いしております。
- 賃貸経営での特別な税金はありますか？
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家賃収入には4.5％のGET売上税を納める必要があります。
180未満の短期レンタルでの家賃収入にはGETと別に「TATホテル税」「OTATオアフホテル税」を納めます。ホテル・コンドミニアムの場合には宿泊客より徴収してホテル管理会社が代理納税するのが一般的です。
一年間で利益がでれば所得税が発生します。The transient accommodations tax (TAT) is levied on the
gross rental or gross rental proceeds derived from furnishing
transient accommodations. The rate is 10.25%
ハワイ州 TATEffective December 14, 2021, the OTAT is levied at a rate of 3% on every taxpayer that has taxable gross rental proceeds and/or fair market rental value attributable to Oahu if the taxpayer lets the transient accommodation for less than 180 consecutive days.
Honolulu市 OTAT - 年間の収支がマイナスの場合は損金は繰り越しされますか？
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損金（Loss)は翌年に繰り越しされます。 減価償却費を計上すると帳簿では損がでるのが通常です。ご売却時に残っている損金はキャピタルゲインと相殺されます
- 12月に改装した費用を翌年計上できますか？
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購入時の目的が投資であり、居住しない場合には改装費用を家賃収入が発生した年の確定申告で費用計上できます。 別荘として所有していた物件を賃貸経営に切り替える場合にはマネジメント会社と契約した日から Available for Rentalと認められて、その後の改装費用は費用計上できます。 減価償却費の開始日とは異なりますのでご注意ください。
Generally, an expense for repairing or maintaining your rental property may be deducted if you aren’t required to capitalize the expense.
IRS – Residential Rental Property
ハワイ居住者向け お得情報
- 売却時にかかる税金が免税になる方法とは？
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主たる居住用物件の売却ではキャピタルゲイン$250,000まで免税となる場合があります。夫婦共有でタックスファイルしている場合には$500,000までとなります。 詳細・条件は個別にお問い合わせください。
If you have a capital gain from the sale of your main home, you may qualify to exclude up to $250,000 of that gain from your income, or up to $500,000 of that gain if you file a joint return with your spouse.
IRS – Sale of Your Home - 固定資産税が減税される申請とは？
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270日以上住んでいる主たる居住用物件を申請することで、固定資産税を算定する物件の評価額を$100,000（65歳以上は$140,000)減らして計算する場合があります。 2022-2023年時点 申請はオンラインで受け付けていて期限は毎年9月30日、翌年の固定資産税から適用されます。 申請のお手伝いはお気軽にご相談ください。
Beginning tax year 2020-2021, the home exemption will be $100,000 for homeowners under the age of 65 as well as for homeowners who do not have their birthdate on file. This means that $100,000 is deducted from the assessed value of the property and the homeowner is taxed on the balance.
ホノルル市 – HOME EXEMPTION - 賃貸経営で所得税を節税
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ハワイ居住者で賃貸経営で発生した損失を年間$25,000まで給与所得と損益通算して節税できる場合があります。
詳細・条件は個別にご相談ください。Passive activity loss can’t be used to offset income from nonpassive activities. However, a special allowance for rental real estate activities may allow some losses even if the losses exceed passive income.
IRS – Instruction for Form 8582