ハワイ不動産での節税方法が変わる。2020年度の税制改正大綱

11月26日の日経新聞電子版に「海外投資の節税認めず」という記事が掲載されました。
まもなく発表される2020年度の税制改正大網の発表前に富裕層課税強化に関しての情報が発信されました。これまで税務関係者の間では「数年後には減価償却の簡便方が海外不動産には適用外となる」という内容で、取得済の海外不動産に関しては取得年の計算方法が継続して適用される理解でした。しかし26日の記事にある改正が実施されるとすでに取得済みの海外不動産でも国内所得との損益通算ができなくなります。令和3年分以降の所得税に適用される予定です。日経新聞電子版記事はこちら

平成30年に港区・千代田区・世田谷区の税務署に届け出られた国外不動産取得申告では、そのほとんどが木造の築22年以上または鉄筋コンクリート造の築47年以上であり、購入者は節税目的でアメリカ不動産を購入していることは明らかと言える状況でした。更には平成30年6月に思考された民泊新法では自宅の一部屋を変動価格でレンタルした際の収益は雑所得扱いであり損益通算できないと定めたのに対して、ハワイ不動産でも宿泊料金がシーズンにより変動するバケーションレンタル(バケレン)はの収益は雑所得と勘定されるケースも出てきて節税スキームは少しずつ変化してきていました。 ちなみに固定の月極家賃は不動産による事業所得と勘定され、ホテルコンドミニアムはホテル事業所得とみるか雑所得と見るかは事業規模により意見が分かれるそうです。

令和2年税制改正大網が発表。 その内容は?

追記=2019/12/15
自民党の税制調査会より改正案である「令和2年税制改正大網」を公表されました。(大網がダウンロードできる自民党サイトはこちらから)横山は税理士ではなく不動産取引士でありますので固有の案件・ご相談には専門家をご紹介させていただきます。
「令和2年税制改正大網」にはやはり海外不動産節税に関する内容も含まれていておりました。日経新聞の報道通り、「海外中古不動産についての簡便法の適用ができなくなる」ではなく「減価償却費による不動産の貸付けによる損失と給与所得を相殺して所得を圧縮する損益通算」を認めなくするという改正内容であったため、改正日以降の購入が節税できなくなるではなく改正日以降の申告から適用となり、現在の所有者にも影響を受けることになる。

いつごろ、どのような影響があり、対応策が必要か?

追記=2019/12/15
税制改正大網どおり改正案が通ると2021年分(2022年の確定申告)の所得税から適用されるため2020年までは損益通算できるそうです。改正後も簡便法ではなく残存使用期間を合理的に見積もりハワイにおいて適切であると証明できれば耐用年数を短く見積もることも可能とあるが証明が難しいようです。いままでは簡便法を利用して申告ができましたが、これからは税理士が残存仕様期間をもとに耐用年数を決定することになります。

今回の税制改正大網は不動産所得に関してであるので、事業所得は今までどおり簡便法が適用できる事になるようであるが、バケーションレンタルによる所得は日本の民泊新法との絡みで事業所得ではなく雑所得に所得区分される場合があるので注意が必要である。
今回の改正は所得税の損益通算に焦点があたっており、会社保有の中古不動産には影響が無いため、今後は法人名義での中古物件のご購入が増えるとみられます。法人なら引き続き損益通算できますので節税を継続できるほか、法人の場合は長期譲渡と短期譲渡の区別がないので、4年で売っても通常の法人税率です。さらには会社保有の場合、法人税の節税を受け、受け取る役員報酬を減額して所得税を抑えるなどフィルターを通すことでメリットが生じる場合があるそうです。
すでに所有されている不動産の法人への譲渡も含め顧問税理士さんへご相談ください。

今までの節税スキーム

給与所得が高い方は不動産事業での損失を損益通算して所得税率が高い部分を削ぎ落として節税します。不動産売却時には譲渡益・キャピタルゲインが発生しますが不動産取得から5年経過して長期保有に区分されるとキャピタルゲインへの税率は20%となり、納税が先送りできるメリットの他、減価償却分がキャピタルゲインに勘定されても所得税が50%から20%に節税される事になる。というスキームでした。
さらにハワイ不動産の場合には不動産評価額の8〜9割が減価償却の対象となる建物比率であり、ワイキキエリアでは築47年以上のホテルコンドミニアムでも毎月キャッシュフローが見込めて、なおかつ帳簿上では減価償却分が損失となるので効率よく節税ができると注目されておりました。

イリカイはどうなる?

バケレンが禁止なった「ワイキキバニアン」のように一部のオーナー様はご売却を検討させるでしょう。一時的にマーケットにも売り出し物件が増えることが予想されます。過去数年の間に値上がりし続けたイリカイですが収益還元法に基づいた売買価格にアジャストされていくことでしょう。イリカイ周辺でも違法バケレンが無くなった分、観光客用の部屋不足が深刻化しています。既存のホテルやホテルコンドミニアムでは需要に合わせて価格調整を行いますので収益性は増すばかりです。一時的に売出し物件が増えれば売買価格は多少下がります。5年前後の間は収益が右肩上がりとなる可能性が高いですので売買価格が見合えば今が買いどき!と言えます。

ハワイ不動産全体の市況はどうなる?

全体の取引の中で節税目的でハワイ不動産を購入される方の割合は多くありません。ハワイ不動産全体の市況に及ぼす影響は小さいですが、過去数年の間に節税目的で郊外の木造住宅を購入された方はプラン変更が必要です。 収益性のあるワイキキ周辺の物件であれば今後もしばらく保有してから希望価格でご売却いただけるタイミングを待つのが良いと思います。不動産投資は出口戦略が重要であるため早めの状況判断のお手伝いをさせていただきます。所有されている物件の市況情報を入手されたい場合には「お問い合わせ」より物件住所をお知らせください。
ご売却のお手伝いも行ってます。お見積りなどお気軽にお問い合わせください。
「お問い合わせ」はこちらから。

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楽待:「海外不動産で節税」はこうして封じられる