ハワイ不動産での節税方法が変わる。2020年度の税制改正大綱

11月26日の日経新聞電子版に「海外投資の節税認めず」という記事が掲載されました。
まもなく発表される2020年度の税制改正大網の発表前に富裕層課税強化に関しての情報が発信されました。これまで税務関係者の間では「数年後には減価償却の簡便方が海外不動産には適用外となる」という内容で、取得済の海外不動産に関しては取得年の計算方法が継続して適用される理解でした。しかし26日の記事にある改正が実施されるとすでに取得済みの海外不動産でも国内所得との損益通算ができなくなります。令和3年分以降の所得税に適用される予定です。日経新聞電子版記事はこちら

平成30年に港区・千代田区・世田谷区の税務署に届け出られた国外不動産取得申告では、そのほとんどが木造の築22年以上または鉄筋コンクリート造の築47年以上であり、購入者は節税目的でアメリカ不動産を購入していることは明らかと言える状況でした。更には平成30年6月に思考された民泊新法では自宅の一部屋を変動価格でレンタルした際の収益は雑所得扱いであり損益通算できないと定めたのに対して、ハワイ不動産でも宿泊料金がシーズンにより変動するバケーションレンタル(バケレン)はの収益は雑所得と勘定されるケースも出てきて節税スキームは少しずつ変化してきていました。 ちなみに固定の月極家賃は不動産による事業所得と勘定され、ホテルコンドミニアムはホテル事業所得とみるか雑所得と見るかは事業規模により意見が分かれるそうです。

今までの節税スキーム

給与所得が高い方は不動産事業での損失を損益通算して所得税率が高い部分を削ぎ落として節税します。不動産売却時には譲渡益・キャピタルゲインが発生しますが不動産取得から5年経過して長期保有に区分されるとキャピタルゲインへの税率は20%となり、納税が先送りできるメリットの他、減価償却分がキャピタルゲインに勘定されても所得税が50%から20%に節税される事になる。というスキームでした。
さらにハワイ不動産の場合には不動産評価額の8〜9割が減価償却の対象となる建物比率であり、ワイキキエリアでは築47年以上のホテルコンドミニアムでも毎月キャッシュフローが見込めて、なおかつ帳簿上では減価償却分が損失となるので効率よく節税ができると注目されておりました。

イリカイはどうなる?

バケレンが禁止なった「ワイキキバニアン」のように一部のオーナー様はご売却を検討させるでしょう。一時的にマーケットにも売り出し物件が増えることが予想されます。過去数年の間に値上がりし続けたイリカイですが収益還元法に基づいた売買価格にアジャストされていくことでしょう。イリカイ周辺でも違法バケレンが無くなった分、観光客用の部屋不足が深刻化しています。既存のホテルやホテルコンドミニアムでは需要に合わせて価格調整を行いますので収益性は増すばかりです。一時的に売出し物件が増えれば売買価格は多少下がります。5年前後の間は収益が右肩上がりとなる可能性が高いですので売買価格が見合えば今が買いどき!と言えます。

ハワイ不動産全体の市況はどうなる?

全体の取引の中で節税目的でハワイ不動産を購入される方の割合は多くありません。ハワイ不動産全体の市況に及ぼす影響は小さいですが、過去数年の間に節税目的で郊外の木造住宅を購入された方はプラン変更が必要です。 収益性のあるワイキキ周辺の物件であれば今後もしばらく保有してから希望価格でご売却いただけるタイミングを待つのが良いと思います。

 

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