リノベーションで快適度アップ！ハワイの別荘でリラックス生活

2024 2/20

ハワイ不動産ご購入後のリノベーションも合わせてお任せください。内見ではリノベーションできない項目に注意を絞って物件をお選びいただけます。ハワイ不動産で大事なのは立地と眺望。この2つはリノベーショでは改善できません。立地と眺望が良い物件ならリノベーションによる資産価値のアップ効果も期待できます。

この記事はリノベーションの見積もりを取るときに価格の参考に利用いただける内容です。リノベーション済の物件を購入するときにも相場価格とリノベーション費用に分けてオファー金額を決めることができます。

リノベーションができるポイント

ハワイ不動産購入後にリノベーションのお手伝いをする機会が多いのは次の6項目です。

床の張替え
壁のペイント
バスルーム
キッチン
天井のアスベスト除去
シーリングファン

カーペットからフローリングへ

メンテナンスに便利なフローリングへ張替えされるお客様が多いです。木材のフローリングは高級感もあり人気がありますが、最近は防水加工されたラミネート材でもお洒落なデザインも増えてきてカラーも選べます。フローリングはホーム・デポや床材専門店で手ざわりを確かめてお選びいただけます。

フローリングの種類

■フロアタイル：デザインが充実してる、木目調もある。キッチンなどの水を扱う場所におすすめ
メリット – 冷たくて涼しげ、水を吸わない
デメリット – 硬いものを落とすと割れる
■ラミネート・ビニール：木目調では一番リーズナブル、種類が豊富で人気がある
メリット – リーズナブル、メンテナンスがしやすい、防水加工
デメリット – 高級感はない
■ハードウッドパネル：木の肌触りがあり、いろいろな種類の木材から選べる
メリット – 肌触りがよい、木材の中ではリーズナブル
デメリット – 隙間にホコリがたまる。湿気で膨張する。水を吸うと表面が痛む。
■エンジニアウッド：日本のフローリングに近い材質である。
メリット – 肌触りは一番。ワックスをかけたり、汚れをヤスリで削ることができる。
デメリット – 値段が高い　取り扱う業者が限られる。

床材と壁は一緒に　壁紙よりペイント

床材が綺麗になると必ず気になりだすのがお部屋の壁です。リノベーションの順番としては「床材を剥がす」⇒「壁を塗り直す」⇒「床材を張り替える」が望ましく、床材を張り替えた後の壁を塗るのは余計なコストが発生します。　

湿度の高いハワイでは壁紙よりペイントが一般的です。部分的な補修が難しい壁紙に対してペイントは傷や汚れをタッチペイントで隠すことができる利点もあります。

バスルームは清潔感が大事

バスルームは大きく分けて、バスタブまわりと洗面台まわりに別れます。
バスタブまわりのタイル壁は削って張替えすることができます。タイル壁はシャワーの元栓交換やバスタブともつながっているので、それらを交換する場合には同時に張替えが必要です。シャワーの元栓とはシャワーをON/OFFするバルブのことでカバーのみの交換で済む場合もありますが水道業者の見積もりが必要です。バスタブも表面をコーティングして交換しない方法もありますので合わせてご検討ください。シャワーカーテンからガラスのドアへ交換することもできます。
最近ではバスタブを取り外して、シャワーブースへ変更する工事も可能です。湯船に浸かることが少ないハワイではシャワーブースも高齢の方を中心に人気があります。
洗面台まわりは洗面台とキャビネットがセットになっているタイプがおすすめです。ライトも交換することができます。

キッチンはキャビネットと家電をセットで

キッチンキャビネットはフルオーダーまたはセミオーダーを利用する必要があり高額です。レイアウトを設計してもらい、「ドア」「シンク」「蛇口」「ライト」などをお好みでお選びいただけます。
キッチンをリノベーションする際には合わせて家電も交換するのがおすすめです。「冷蔵庫」「キッチンストーブ」「ディッシュウォッシャー」の3点セットで $5,000 ~ $7,000 です。

シーリングファンで南国気分！

日本人の感覚では天井にライトがある方が落ち着きますが、アメリカのお部屋はスタンドライトが一般的です。
リノベーションでシーリングファンを設置するときには、コンセントから配電することができます。

リノベーションができない場合が多いポイント

築年数が経過したコンドミニアムの場合には建物の構造が問題で修理ができない箇所もあります。できたとしても高額な修理費用がかかりますので中が必要です。

エントランスドアは交換不可

コンドミニアムの場合、お部屋のエントランスドアは公共エリアに含まれます。ドアノブも管理会社に相談して業者を紹介してもらうのがおすすめです。コンドミニアムによってはハウスルールでドアノブの形状が統一されていたり、保安のためにマスターキーが利用できるドアノブを採用している場合があります。

バルコニードアは交換できない場合がある。

日本と比べて、アメリカの窓枠サッシはクオリティーが低いです。バルコニードアの開け締めが難しかったり、サビから穴が空いている箇所も見かけます。築年数の経過した物件では窓枠の歪みから隙間がある場合も珍しくありません。窓枠は交換できない場合がありますので特に注意が必要です。

バルコニーの柵は公共エリア

コンドミニアムではバルコニーの柵も公共エリア扱いですので、効果や装飾はできません。修理が必要な場合には管理組合へ修理を依頼します。

リノベーション費用の目安

＊材料費・工賃ともに値上がり傾向です。詳しくはお見積りをご依頼ください

カーペット

起毛のクオリティーにより価格は異なりますが材料費は $10.00/sqft (0.0924平米あたり）が目安です。
2ベッドルーム 900sqft (83.7平米）の場合、バスルームやキッチンはカーペットを利用しませんので、約700sqft (65.1平米）として、材料費は約$7,000 です。

お見積りには材料費の他に工賃と防音シートが含まれます。お取引中の早い段階でお見積りを取ります。

フローリング

エンジニアウッドフローリングの材料費は $18.21/sqft (0.0924平米あたり）が目安です。
2ベッドルーム 900sqft (83.7平米）の場合、バスルームやキッチンはカーペットを利用しませんので、約700sqft (65.1平米）として、材料費は約$12,747 です。

お見積りには材料費の他に工賃と防音シートが含まれます。お取引中の早い段階でお見積りを取ります。

バスタブ・壁・仕切りドア

バスタブ交換・まわりのタイル壁交換約6,000~$9,000
バスタブの種類やタイルのデザインにより異なる

シャワーカーテンからガラスドアへの交換 $900 ~ $1,200

TOTOウォシュレット

ハワイでもTOTOウォシュレットをご利用いただけます。 C200モデルのリモコン付きが約$1,500、設置費用は$100です。
トイレ付近にコンセントがない場合は配線費用が約$300です。

洗面台とキャビネット

洗面台とキャビネットのセット約3,000
鏡やライトの交換約500

キッチンキャビネット

壁面の食器棚が7つ、置くタイプの食器棚が3つ、アイランドカウンター、ディッシュウォッシャー置き場が整ったキッチンキャビネットの合計費用は $20,000 ~ $25,000 が目安です。

キャビネット業者から材料を直接購入する場合の材料費は
キッチンキャビネット $13,000 ~ $15,000
Quartz (石英）のカウンタートップ $2,000~$2,500
アイランドカウンター $1,000 ~ $1,500

キッチン家電

キッチン家電はブランドや機能で値段の差が大きいです。リーズナブルな家電ではアメリカ家電または韓国家電が人気です。

冷蔵庫： $1,500 ~ $2,000
電子レンジ：$600 ~ $1,000
食洗機：$500 ~ $700
電子レンジ：$200~ $500

エアコン

エアコンは窓枠にはめこむ ウィンドウタイプ とベランダに室外機を置く スプリットタイプ があります。
コンドミニアムによってはスプリットタイプが不可の場合もありますので確認が必要です。

ウィンドウタイプ $300 ~ $500
スプリットタイプ $1,200 ~ $1,700

築年数の経過したコンドミニアムではエアコンの設置不可というところもあります。

シーリングファン

シーリングファンは意外にリーズナブルで $150 ~ $200 で種類も豊富です。
配線が必要な場合には追加で約$200 必要です。

リノベ済物件 VS リノベ前物件

イリカイホテルは1965年に建てられたワイキキを代表するホテルコンドミニアムです。オーナー様は別荘として宿泊される日程以外はホテルとしてレンタルされる場合が多いのが特徴です。オーナー様の好みでリノベーションのデザインを決定できるのでお部屋によって仕様やデザインが異なります。

リノベーション済

22階オーシャン＆マリーナビュー
2014年にリノベーションされた物件が
2019年8月に$900,000で売れました

[MLS : 201915096]

リノベーション無し

15階オーシャン＆マリーナビュー　（同じ向き）
2018年11月に$849,000で売りに出して
3ヶ月後に$750,000へ値下げ
最終的には2019年4月に$735,000で売れました。
販売から売れるまで141日かかりました。

[MLS : 201828626]

どちらの物件もプロのカメラマンが撮影しているので遜色ないですが、実際に内覧したときには細かいところまで見れます。お部屋のコンディションが売買価格に$100,000ほど差を付けています。残りの価格差は階数と眺望の差と言えます。しかしリノベーション済の物件はリノベーションに$100,000以上かかっている可能性もありますのでリノベーションするのが必ずしも良いと限りません。