ハワイ不動産のご購入・売却について、よくあるご質問

数多くあるハワイ不動産会社の中よりHOMETIQUEをお選びいただきありがとうございます。

ハワイ不動産のご購入をご検討いただく際に、多くの方が疑問に思うこと・よく聞かれることをまとめました。事前に知っていただくことで、少しでもスムーズに快適に物件選びが進むことを願っております。

購入するとして、物件価格以外にいくら必要ですか?

ざっくりではありますが物件価格の1%だけです。取得税・印紙税・都市計画税といった税経費がアメリカには存在しないためです。
詳しい内訳等は下記のページをご覧ください。

https://www.yutahawaii.com/cost_purchase/

エスクローってなんですか?

売り手と買い手の間に入って取引の手続きをしてくれる第三機関です。
登記書類もエスクローが作成しますので、いわば信託と司法書士の仕事を不動産取引を専門に行う私的機関です。

利用しない時にレンタルに出して、賃貸収入を得るのって可能ですか?

もちろん、可能です。
不動産管理専門会社「ハワイアン・ドリームバケーション」がオーナー様ご不在の期間のレンタルを代行いたします。煩わしいことはすべてお任せ。
なお、物件により最短レンタル可能日数が変わってきます。デイリー / 30日以上 / 90日以上 / 180日以上と区分けされておりますので、賃貸に出すこともお考えでしたら、物件を探すときに事前にご確認ください。

デイリーレンタルの場合はホテルコンドがおすすめです。
バケーションレンタルとして賃貸している居住用コンドミニアムも見かけますが、近年取締が厳しくなって将来的に短期レンタルができなくなる可能性もあります。居住用コンドミニアムを合法で短期レンタルするにはNCU許可証が必要です。

【NCU許可証が認定されているコンドミニアム一覧】
ホテルコンド築47年以上はこちら  /  ホテルコンドはこちら

古いコンドは節税メリットがあると聞きました。

日本とアメリカでは耐用年数も減価償却比率も違います。築49年以上のコンクリート造という物件もハワイには多く存在します。
どのような物件なら節税メリットがあるか、一度日本の税理士さんにご相談ください。
税理士さんからのアドバイスに従って、不動産取引士である我々が条件に合う物件を迅速にご紹介させていただきます。

ホテルコンド築47年以上はこちらから /  賃貸経営コンド築47年以上はこちらから

タイムシェアを持ってますが、不動産オーナーとの違いってなんですか?

「ハワイが好きでタイムシェアのオーナーになったけど、泊まりたいときには予約が取れない。」そんな声を耳にすることがあります。まずはタイムシェア担当者に改善できないかご相談ください。
どうにもご希望通りにいかない場合は、コンドミニアムのオーナーになる事をご検討されてはいかがでしょうか? オーナーの場合にはもちろん自分が最優先。しっかりとハワイ泊を楽しんだ上で、利用しないときには他人に貸すことになります。日本と同じく管理組合が存在して、決議や予算を決定します。管理費が一方的に値上がりするなんてことはありません。

物件購入後の改装費はどの程度ですか?

お部屋の広さはもちろん、ご希望の資材によっても値段が異なります。
フロア・壁・キッチン・バスルーム・ウォシュレット・電動カーテン・・・それぞれ専門業者と一緒にお見積りのお手伝いをします。所有物件ならハワイで洗い場付きのお風呂も夢ではないです。

なお、ハワイは材料費が日本と比べて割高です。物件を選ぶ際には、改装済みのお部屋をお選びいただくのが結果として割安になるケースが多いです。

賃貸経営をすると税金はどうなりますか?

長期レンタルの場合には家賃収入からオーナー様がGET-消費税を納めるのが一般的です。
不動産管理会社が代行納税サービスを行っております。短期レンタルの場合にはステイゲストよりGET-消費税、TAT-ホテル税を徴収します。
年間を通して利益が発生すれば所得税の対象になります。米国での申告には確定申告のみ依頼することができる日本人CPA公認会計士さんをご紹介できますのでご安心ください。日本での申告分はご利用の税理士さんにご確認ください。
ホノルル州:ホテル税 TAT に関するパンフレット

税務上における賃貸経営の開始時とは?

50代女性
50代女性

12月に賃貸経営目的でハワイの不動産を購入しました。年内はリノベーションのため、入居は難しそうですが、購入やリノベーションにかかった費用を経費計上したいです。 家賃収入がなくても確定申告可能でしょうか?

横山
横山

はい。大丈夫です。賃貸経営開始とみなされるタイミングは Available for Rental とありますが、もともと賃貸経営目的で購入されている場合には登記の時点でAvailable for Rental つまり、オーナー様の以降でリノベーションされますが、テナントがOKなら貸せる状態であるとみなします。 居住目的で利用していた物件を賃貸経営に切り替える場合には注意が必要です。MLSなど、賃貸募集を開始した日が分かる資料をお願いするケースもあります。

賃貸経営のLOSSを利用した節税 

40代男性
40代男性

ハワイに住んでいます。給与所得の節税目的で賃貸経営を検討しています。賃貸経営で出たLOSSで給与所得の額を下げることは可能でしょうか?

横山
横山

プロパティーマネジメント会社に管理を委託していても、「家賃金額」「賃貸条件」「入居者との契約の判断」「修繕」など賃貸経営における重要な意思決定をされている場合には Active Participantとみなされます。Active Participant の場合にはForm8582 を申請することで年間最大$25,000までのLossを1040のIncomeから引けます。所得制限がありますので詳しくは個別にお問い合わせください。  共同名義やパートナーシップなどで意思決定に参加していない場合には損益通算ではなく翌年に繰り越されます。Loss Carry Over

外国人の確定申告における賃貸経営のLOSS

60代男性
60代男性

日本に住む外国人投資家です。ハワイの不動産では減価償却費によって帳簿上の年間収支がマイナスになります。 この場合のLOSSはどうなりますか??

横山
横山

外国人の確定申告は1040NRを利用します。Standard Deduction 基礎控除がありませんので賃貸経営の帳簿上の収支はマイナスになるケースも少なくありません。賃貸経営の他に所得がないとして、LOSSは翌年に繰り越されます Loss Carry Over 。毎年の終始がマイナスになる場合には売却時にすべての帳尻合わせが行われます。

米国内の税務申告・源泉税の還付手続きなど、会計士に任せられますか?

まずは日本の税理士さんにご相談いただくのがおすすめですが、ご希望の場合にはCPA(米国公認会計士)を紹介させていただきます。

物件取得時に名義がお一人の場合とお二人以上の場合には手続きの複雑さも費用も異なります。
費用の目安は物件売却後の税金還付に伴う手数料は一人オーナーの場合には$1,250で、ご夫婦でオーナーの場合には$1,500です。また非居住者(日本在住者)の所得税申告に伴う費用は初年度設定で$250一人オーナーの場合毎年$750となります。
BE-12, BE-13の調査報告への対応もお任せいただけます。

でも実際に物件探しを始めてみると

  • これだ!という物件に巡り合わない
  • 周辺環境土地感が掴みづらい
  • 相場が分からないのでお得か分からない
  • 購入後も任せられるエージェントが見つからない

「物件探しに時間を掛けたく過ぎたくない」
「不動産購入で失敗したくない」 といったお悩みを解決します。

国内不動産で言う物件概要書

横山雄大のハワイ不動産