ハワイの不動産相場はどう決まる?相場を色々な角度から検証しました。

ハワイの不動産相場は過去数十年の間、多少の上がり下がりはありますが中長期の相場感としては堅調に上がり続けていると言えます。特に日本人が別荘として不動産を購入される「ワイキキ」「カハラ」「アラモアナ」そして最近では「カカアコ」のエリアは不動産の数も限られているので希少価値が高く、築年数が経過したコンドミニアムでも相場価格も非常に安定しています。

不動産相場が決まる3つの要因

一般的要因1 自然的要因

ハワイ・オアフ島は1年中温暖で過ごしやすい気候であり自然豊かであることが世界中の人を魅了する一番の理由であります。青々と茂った山々や街路樹の太さを見るだけでも「台風」「地震」といった天災とはあまり縁のないことが分かります。ここ数年の変化として話題に出るのは「昔より暑くなった」「昔より雨が増えた」の2点です。2019年は11月になっても暑い日が続いて昨年より暑いのは明らかです。風通しの良くないコンドミニアムではエアコンの有無もチェックリストのひとつに加えた方が良さそうです。日本では考えられませんがハワイではエアコンなしの物件や建物の構造上でエアコンが設置不可というコンドミニアムも少なくありません。2019年4月には記録的な大雨がオアフ島の南側を襲い、アイナハイナの一部では浸水が大きな話題になりました。パリ・ハイウェイで地盤が崩れて約半年間通行止めになったのもこの頃です。

一般的要因2 社会的要因

社会的要因で不動産相場に大きな影響を与える人口は1980年より10年ごとに増加していて今後も増加の見通しです。ホノルル市においては移民の増加が見込まれ住宅不足が深刻化する可能性があります。現在でも家賃相場が高いとされるホノルル市内ですが今後はますます家賃が高くなることが予想されてホノルル市内に引っ越しができるのは、ある程度の収入がある世帯に限られます。

ハワイ州人口推移

年齢別人口デモグラフィックで見ても、約30年後に20代30代の人口が堅調なのは子供が育つより若年層の移民による人口増加であると予想されます。彼らは数年間は賃貸住宅を借りますので立地の良い賃貸住宅は安定した家賃収入が見込むことができます。

ハワイ州年齢別人口デモグラフィック

10年に一度の国勢調査。前回は2010年に行われました。 これによるとハワイ州では約45万5件の世帯のうち、持ち家世帯は57.7%で1世帯あたりの平均人数は3.02人 賃貸住宅は42.3%で1世帯あたりの平均人数は2.72人でした。ここから分かるのは賃貸住宅の場合は両親に子供ひとりの可能性が高く、この家族タイプが賃貸するのは1ベッドルームタイプか2ベットルームタイプのお部屋であり3ベッドルームタイプのお部屋は賃貸経営には向かないようです。

ハワイ州2010年持ち家比率

 

 

 

 

 

 

 

情報元リンクをクリックすると統計データベースをご覧いただけます。:
State of Hawaii Research and Economic Analysis Division Department of Business , Economic Development
United States Census Bureau 2010 Census Hawaii Profile

 

一般的要因3 経済的要因

下記の表はハワイ州経済省がまとめた2022年までの経済予想です。観光業が主産業であるハワイ州では来当者数の増減が州の経済に直接影響してきます。不動産投資においてもホテルコンドミニアムの稼働率や資産価値に直接影響があり、不動産業に従事する移民の方がワイキキの長期賃貸物件にすみますのでこちらも影響ありです。小さくて少し見づらいですが、来島者数、泊数、消費金額の全てで前向きな予想であります。これは日本⇔ハワイ間の航空便の増便やアメリカ本土やオーストラリアからの観光客も顕著に伸びる見込みであることが要因です。

ハワイ州経済見通し

その他の産業の見通しも下記リンクよりご覧いただけます。ご興味ありましたらどうぞ。

情報元リンクをクリックすると統計データベースをご覧いただけます。:
Actual and Forecast of Key Economic Indicator for Hawaii

一般的要因4 行政的要因

オアフ島の西側から国際空港を経てアラモアナまでのモノレール計画が進行中です。新駅から徒歩圏のエリアは他と比べて利便性が格段に上がります。現在工事はダニエル・イノウエ国際空港付近まで進んでいますがアラモアナまではまだ数年必要です。

HART ホノルル市モノレール計画 詳細はこちら

大規模な都市開発ではカカアコのワードビレッジが挙げられます。このあたりは2015年までは倉庫街でしたがハワード・ヒューズ社が総合開発を行い、いまでは高級コンドミニアムをおしゃれなショップやレストランが取り巻く環境でアメリカでは珍しい徒歩で生活が完結できる住環境が実現できています。自前のセキュリティパトロールも好評で街を黄色の制服を着たスタッフが巡回して風紀を守っています。

ハワイ州の固定資産税はこれから上がる見込みです。消費税や法人税が上げにくいハワイ州では固定資産税は財源の大きな割合を占めます。他にはホテル税も値上げになると予想しています。
ハワイの固定資産税が高いと言われるのはなぜ?

収益還元法

世界中の不動産投資家が常にウォッチしているハワイ不動産。不動産相場が上がり下がりしながらも顕著に値上がりを続けるのは、プロの投資家が押し目買いのチャンスを常に狙っているからとも言われています。私の体験ではワイキキでオープンハウスをしていると必ずと言っていいほど物件を見に来るおじいさんがいます。ハワイ出身のロバート・キヨサキ氏によって書かれた「金持ち父さん貧乏父さん」のように不動産による収益をいつも狙っているかたが多くいるのもハワイの特徴の一つです。収益還元法で相場を見た場合には利回り重視ということになります。利回りの相場は3.0%と言われます。3.5%なら優秀な方で日本の投資家様でも物件を見ずに数字で決める方も少なくありません。例えば還元利回りを3.0%で設定して年間の収益が$36,000、年間経費(管理費・マネジメント費・固定資産税・オーナー保険など)が$15,000 だったとすると物件の収益価格は$700,000 (約7,560万円)  となります。
(36,000 – 15,000)÷0.03 = $700,000

節税メリットによる値上がり

2019年時点の日本の税制では不動産による事業所得は給与所得と損益通算できます。給与所得が高い方が不動産事業を行い建物の減価償却費を損失計上して節税することができます。日本の税制では築47年を経過した鉄筋コンクリート造の建物分は9年で減価償却できるので、例えば 1ミリオンで建物比率9割の物件の場合、定額法で年間約1,000万円の損失を計上できます。
■($1,000,000×0.9)÷9 = $100,000 (約1,000万円)
節税に関しては個人により状況が異なりますので税理士さんにご相談いただいております。ハワイ不動産を購入される方の中には具体的に、築47年以上で1ミリオン以上の物件を探してきてくださいというご依頼もあります。築47年以上で収益性も資産価値の面からもオススメできる物件は限りがあるので該当するコンドミニアムは希少価値がまして相場も高くなる傾向にあります。

1985~2018年:過去34年の不動産相場

ホノルル市不動産協会では1985年以降の不動産取引中間価格を 戸建て(Single Family Houmes) コンドミニアム(Condominium)の2つに分けて統計を出してくれています。
これ以外にもインターネットのおかげで様々な統計が手に入るのは我々若手の不動産取引士にとって大変ありがたい事です。

1985年2019年ハワイ不動産相場

この34年の間には3回の一時的な景気後退(Recession)がアメリカを襲いました。

  • 1990年湾岸戦争
  • 2001年ドットコムバブル崩壊
  • 2008年リーマンショック

グラフからも分かるようにハワイ不動産の相場は一時的に若干の影響を受けますが、回復も早いのが特徴です。それどころかRecessionを契機に大幅に値上がりしていることが分かります。投資マネーの動きが鈍るときほどローリスク&ミドルリターンのハワイ不動産に投資が集まるのかもしれません。

 

全米との比較

それではアメリカ全体の不動産相場はどうでしょうか? 連邦準備銀行から提供されている新築不動産取引中間価格のデータと比較してみます。

 

全米不動産価格とオアフ島コンドミニアム中間価格

このグラフから分かることは、ハワイ不動産は上がり続けているとよく言われますが、これはハワイに限ったことではなくアメリカ全体の不動産相場は上がり続けています。湾岸戦争もドットコムバブル崩壊も関係なし。当事者であるサブプライムローン問題からリーマンショックまでの2007年〜2009年は大きな影響が出ておりますがアメリカ不動産全体のパワーが感じられます。

ハワイ不動産に関しては1988年から1991年まで急上昇。これって日本のバブル景気の影響に見えます。おそらくこのとき日本から別荘や投資でハワイ不動産を購入すうることがブームになったと推測できます。 その後2001年までは投資マネーがドットコム系への投資にシフトしてドットコムバブル崩壊後再び「やっぱり安全なハワイ不動産だ」と再注目されてリーマン・ショックまで値段も急上昇ということだと分析できます。

情報元リンク:
Honolulu Board of Realtors Annual Residential Resale Data
Federal Reserve Bank Median Sales Price for New House Hold in United State

 

不動産相場と外的要因との関係

他にも一般的に外的要因とされる統計とオアフ島コンドミニアム中間価格のグラフを重ね合わせて見ました。

住宅ローン金利と不動産相場

 

アメリカ住宅金利とオアフ島コンドミニアム中間価格

ハワイにお住まいで住宅ローンを利用して不動産を購入される方には大変重要なローン金利。ここ数年は歴史的にも最低レベルで推移しているので数十年前に不動産を購入された方からは「昔は今の倍ぐらいだっとのよ」とよく言われます。しかし不動産相場は昔の倍以上であり、この先されに金利が下がることも考えづらいので、頭金分が貯まったら低金利の住宅ローンを利用して住まいとなる不動産を手に入れるのが長い目で見ても良い結果になりそうです。

 

ハワイ州人口と不動産相場

ハワイ州人口とオアフ島コンドミニアム中間価格

ハワイ州の人口は順調に増加しています。昨年は若干の減少がありましたが、これは若年層(20〜30代)がアメリカ本土に移り住むのが原因と言われています。アメリカ本土や日本、ヨーロッパの大学に進学して就職すると故郷のハワイには戻りづらくなる現状があります。ハワイ島やマウイ島などでは今後は人口が横ばいや高齢化にも注意が必要ですが、ホノルル市においては移民の増加や離島から移り住む人で増え続けており、便利なところに人が集中するのはハワイにおいても同様です。

 

情報元リンク:
Honolulu Board of Realtors Annual Residential Resale Data
Freddie Mac 30-year Fixed-Rate Mortgage
■Federal Reserve Bank – Resident Population in Hawaii

 

まとめ

どんな投資商品でも同じですがベストなタイミングというのは状況によって違い、あのときに買っておけば(売っておけば)良かったという結果論であることが多いです。ハワイ不動産に関していうとお客様も不動産取引士にも共通しているのは「欲しいときが買い時!」ということです。大好きなハワイに不動産を持ちたいと考えて始めてから数年の時間が経過して、購入資金の準備が整いましたら物件を内覧してみてください。ここからは我々の出番です。お客様それぞれの条件や好みを伺ってイメージ通りの物件をご案内できるようにベストを尽くします。