ハワイ不動産の価格を決定する相場のポイント5つ

ハワイ不動産の価格推移

ハワイ不動産の価格を決定する5つのポイント「自然」「人口」「経済」「行政」「収益」「過去30年の価格推移グラフ」を利用して 経済指標 との 相関関係 をチェックします。ハワイ不動産の過去を知って 投資判断 に繋げていただく記事です。

ダイヤモンドヘッドよりワイキキの景色
目次

不動産価格が決まる5つのポイント

快適な自然

ハワイ・オアフ島は 1年中温暖で過ごしやすい 気候であり自然豊かであることが世界中の人を魅了する一番の理由であります。

青々と茂った山々や街路樹の太さを見るだけでも「台風」「地震」がないことが分かります。

オアフ島全体の1/3は山岳地帯、1/3が米軍基地施設、のこりの1/3が居住エリアです。限られた土地に希少価値の高い不動産が生まれます。

増え続ける人口

ハワイ州の 人口は増加する 見通しです。ホノルル市においては 移民の増加 により 住宅不足が深刻化 する可能性があります。

現在でも 家賃相場が高い とされるホノルル市内ですが 今後はさらに 家賃の上昇が予想されて、ホノルル市内で セキュリティー や 設備の整った コンドミニアムに住めるのは、ある程度の収入 がある世帯に限られる現状です。

ハワイ州人口推移
1980年から2045年の人口予想

ハワイ州でも 高齢者の人口 は増える 見通しですが、20~30代も 移民の増加により 減ることはありません。

ハワイ州年齢別人口デモグラフィック

2020年の 国勢調査 よるとハワイ州では 約45.5万世帯 のうち、

【持ち家】 57.7% 平均人数 は 3.02人 
【賃貸住宅】42.3% 平均人数 は 2.72人

つまり 賃貸経営で 投資する場合には
1ベッドルーム(1LDK)
2ベッドルーム(2LDK)がおすすめです。

ハワイ州2010年持ち家比率

情報元:
State of Hawaii Research and Economic Analysis Division Department of Business , Economic Development
United States Census Bureau 2010 Census Hawaii Profile

世界一の観光経済

2020年 コロナ禍で 約270万人 まで落ち込んだ 来島者数も アメリカ本土からの 来島者急増 により2022年には 900万人へV字回復 しました。さらに 2024年の来島者数は1,000万人 に到達する見通しです。 2022年10月施行の Bill41(バケーションレンタル・民泊の規制条例)により 宿泊施設が減少 したので ホテル・コンドミニアム には注目が集まり 資産価値も 上がっております。

ハワイ不動産の価格決定の要因である経済指標
2020から2025年のハワイ州経済指標

情報元:
Actual and Forecast of Key Economic Indicator for Hawaii

行政による再開発と条例

モノレール

オアフ島の西側「カポレイ」から ホノルル空港を経由して アラモアナセンターまでの 交通として 期待されていた モノレール計画。

モノレール計画 への期待から、カポレイの地価が上がり、アラモアナセンター周辺では 高層コンドミニアムが数件建設されました。

モノレール計画は 新プランが発表されて、アラモアナセンターまでは 延伸されないそうです。

再開発プロジェクト

2015年までは 倉庫街であった「カカアコ」をハワード・ヒューズ社による 総合開発の許可が 承認されて、ワードビレッジが誕生しました。 アメリカでは珍しい 徒歩で生活が完結できる住環境 がコンセプトで 高級コンドミニアムと お洒落なショップや レストランが 集まる人気エリアです。

他にも カメハメハ財団 が主導の開発プロジェクト や オアフ島内陸の コアリッジ など大規模な開発プロジェクトがあります。

条例と税制

2022年施行の Bill41(バケーションレンタル・民泊 規制条例)により、一部の物件で 90日未満の短期レンタル による賃貸経営 ができなくなったことで、資産価値が 下がった物件と上がった物件 がありました。

2021年より、ハワイ州の ホテル税TAT に追加して、ホノルル市が OTAT3% の徴収をスタート しました。

物件の評価額を基準に計算される 固定資産税 も、値上がり を続けるエリアの物件 では 固定資産税の値上がりにも注意が必要 です。

収益物件には 収益還元法

ホテル・コンドミニアムなどの収益物件では、利回りに注目 した収益還元法で値付けをします。

ハワイ不動産のインカムゲインによる利回りは 2.5~3.0% ですので、売却時の キャピタルゲインを含めて見通しを立てる のが一般的です。

ハワイ不動産の賃貸経営は ローリスク・ミドルリターン といえます。

賃貸経営シュミレーション

家賃収入 $36,000 / 年
経費 $15,000 / 年
利回り 3.0% / 年
物件価格 $700,000
(36,000 – 15,000 ) ÷ 0.03 = 700,000

節税メリットによる値上がり

2021年1月より個人所得と海外不動産の事業所得との損益通算はできなくなりました。
この節税スキームに関しては未だに質問がありますので、情報として残しておきます。
法人事業所得との内部通算は引き続き可能です。

2019年時点の 日本の税制では ハワイ不動産の 賃貸経営 による 事業所得 は 給与所得 と 損益通算 できました。

日本の税制では 築47年を経過した鉄筋コンクリート造の建物分 は9年で 加速度減価償却 できます。日本では価値のない古い物件でも、ハワイ不動産では現役の ホテル・コンドミニアム として収益を上げる物件があります。さらに ハワイ不動産の評価額 は 建物9割:土地1割 というのも珍しくありません。

日本の税制では 築47年を経過した 鉄筋コンクリート造の建物分は9年 で加速度減価償却できるので、
例えば 1ミリオンで建物比率9割 の物件の場合、
定額法で 年間約1,000万円 の損失を計上できます。

■($1,000,000×0.9)÷9 = $100,000 (約1,000万円)

ハワイ不動産価格の相関関係

1987~2022年のハワイ不動産価格グラフ

ホノルル市不動産協会 では 1987年以降の不動産取引中間価格 の推移をグラフ化して公開しています。

緑のグラフ:戸建て(Single Family Houmes)
黄色のグラフ:コンドミニアム(Condominium)

過去4回の景気後退がアメリカを襲いました。

  • 1990年 湾岸戦争
  • 2001年 ドットコムバブル崩壊
  • 2008年 リーマンショック
  • 2020年 コロナショック

いずれの景気後退でも 流動性の高さ回復の速さ がハワイ不動産の特徴です。

グラフから見るコロナショックの不動産価格

コロナショックの影響は、戸建ては約5%、コンドミニアムは約10%の 値下がり が見られました。しかし驚いたことに 3ヶ月後にはV字回復 して戸建ては過去最高の値上がりを記録しました。 

流動性の高いハワイ不動産 は瞬間的には売り急ぎがありましたが、押し目買い を狙っている世界中の投資家が買い支えたのと、住宅ローンの 低金利政策 によりハワイ島民の住宅購入意欲が増したので、不動産取引は非常に活発でした

全米の不動産価格と比較

ハワイ不動産の値上がりは 特殊なのか探るために 全米の不動産価格 と比較してみると、全米の不動産価格も同様に 右肩上がり であることが分かります。

2007年から2009年は サブプライムローン問題 で、2019年は コロナショック により一時的に値下がりしています。

ハワイ不動産価格と全米不動産価格との比較グラフ

Honolulu Board of Realtors Annual Residential Resale Data
FRED Median Sales Price of Houses Sold for the United States (MSPU

住宅ローン金利の推移と比較

低金利だと 住宅ローンが組みやすくなり、物件の価格が上がっても購入できる お客様は増加 します。
2010年以降は 住宅ローンが5%未満 で中間価格も上がっている のが分かります。

Honolulu Board of Realtors Annual Residential Resale Data
FRED 30-Year Fixed Rate Mortgage Average in the United States

$500,000 借り入れ
30年固定 住宅ローン
元利均等返済
毎月の返済額

金利4.0% >> $2,387
金利6.0% >> $2,997
金利8.5% >> $3,668

人口増加の推移と比較

ハワイ州の人口増加 とともに不動産価格も値上がりしています。 ホノルル市は 移民や本土からの移住が増えていて 今後も増加 が見込めます。

Honolulu Board of Realtors Annual Residential Resale Data
FRED Resident Population in Hawaii

まとめ

記事を最後までお読みいただき誠にありがとうございます。

不動産価格が決まる 要因から ハワイ不動産はプラスの要素が多い ことが分かりました。温暖で安全な 限られた土地に 観光・移住 など様々な目的で 世界中から注目を浴びるのがハワイ不動産です。

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