管理会社を選択するポイントと管理手数料を節約するコツ。

投資でも別荘でも必ずお世話になる不動産管理会社。毎月発生する管理手数料は固定費用であるがために節約できると安定したキャッシュフローにつながります。

管理委託契約と契約書でのポイント

お互い気持ちよく長くお付き合いをいただくために明確でフェアな管理委託契約書は不可欠です。不動産管理会社によっては英語の契約書と別に日本語の契約書を用意していることもありますのでご確認ください。 初めて管理委託契約書をご覧になるオーナー様でも以下の点を確認しておけば後々のトラブルを最小限に抑えられます。

契約期間

契約期間は1年であることが多いですが、契約満了時の自動更新の条件や早期解約のペナルティーなどをご確認ください。

管理手数料と修理手配料

管理手数料はお部屋の広さやサービスの内容により異なりますので金額と内容とのバランスをご確認ください。 修理が発生した場合には管理会社は専門業者に見積もりを依頼して修理を手配します。実際に修理をご依頼される場合には修理費用に数パーセントを追加して管理会社の修理手配料とするのが一般的です。

運転資金 ワーキングキャピタル

オーナー様はクライアント・トラストアカウント(以後トラストアカウント)と呼ばれる管理会社の顧客口座に一定金額を運転資金として預けておきます。予定外の修理や支払いはトラストアカウントから支払いが行われ、契約書に定められた一定金額を下回ると不足分をご入金いただきます。水漏れなどの緊急時対応が必要な場合に事前承認なしで支払いができる金額も事前に契約書内で決められています。運転資金の金額は管理契約により異なりますが、$1,000~$2,000が一般的です。

オーナー火災保険  HO6

ハワイで不動産を所有するとオーナー火災保険への加入が義務付けられます。コンドミニアムの場合、保証内容は損害賠償責任とダメージを受けた場合の現状復帰に関する保証となりました。保険料はコンドミニアム管理組合が定める保証内容により異なりますが年間約$300~500のケースが多く、賃貸経営する場合には値上がりします。ホテルコンドミニアムの場合にはコンドミニアム全体で加入するケースもあります。オーナー火災保険は登記日より効力をもたせる必要があり、見積もりとご契約は取引中に並行して行います。

月次報告書 年次報告書

オーナー様への報告書を「オーナーステートメント」と呼びます。月次報告書・マンスリーステートメントと年次報告書・イヤリーステートメントがあり、これらを利用して収支管理を行います。ステートメントはEメールで届けられるのが一般的であり郵送の場合には追加手数料が発生する場合があります。賃貸経営される場合やホテルコンドミニアムはハワイの会計士さんを紹介することで年次報告書と確定申告のやり取りを直接行ってもらうと手間が省けます。

GET / TAT の納税

6ヶ月以上の長期賃貸の場合はGET(General Excersise Tax, 一般消費税)、6ヶ月未満の短期賃貸の場合は GET と TAT(Transient Accomodation Tax, 短期ホテル税)の両方の納税義務があります。短期賃貸の場合にはテナントから徴収しますが納税を依頼すると手数料が発生します。代理納税の可否と手数料の金額を合わせてご確認ください。 GET / TAT の納税にはホノルル市に登録して納税番号を取得する必要があります。取得方法や費用も合わせてご確認ください。

 

管理委託をされて契約内容にご不明な点がございましたらお気軽にお問い合わせください。ご希望の場合には管理会社のご紹介もしております。

不在管理 別荘管理

ハワイの不動産を賃貸経営せずに別荘としてご利用の場合には不在期間も大切な海外資産を不動産管理会社がお守りいたします。毎月最低1回はお部屋を訪れて以下の作業を行います。

  • 窓あけとお部屋内の空気入れ替え
  • 各水道に水を流して給水・排水の確認
  • トイレ・バスに水を流してカビを防ぐ
  • 洗濯機・乾燥機・食洗機の動作確認
  • 郵便物の回収と必要に応じて転送またはスキャン

管理シートに従ってお部屋のコンディションを確認した後に管理レポートとしてオーナー様へご報告差し上げます。管理レポート内で修理の提案をさせていただきオーナー様のご判断を仰ぎます。
不在管理・別荘管理の一番の目的はオーナー様が物件を訪れる際にベストなコンディションでお迎えできるように準備することです。ご滞在のご予定を事前にお知らせいただければお部屋のお掃除やリネンの準備も行います。

不在管理・別荘管理の管理手数料の目安は
スタジオタイプ  (1K) = $100/月
ワンベッドタイプ (1LDK) = $150/月
ツーベッドタイプ (2LDK) = $200/月
スリーベッドタイプ (3LDK) = $250/月
※修理・お掃除代は別途必要です。

長期賃貸管理 ロングタームレンタル

長期賃貸の場合、管理手数料は家賃収入の10%が相場金額です。管理会社は入居者の募集・与信管理・契約を行います。受け取り家賃より管理手数料(10%)とGET(一般消費税 4.5%)が引かれオーナー様のトラストアカウントへ入金されます。テナントとのやり取りを全て任せられるので長期賃貸経営には不可欠です。

短期賃貸管理 バケーションレンタル / ホテルコンドミニアム

短期賃貸管理(バケーションレンタル)の場合、管理手数料は家賃収入の25~30%が相場金額です。長期賃貸と比べて入居者が頻繁に出入りして、その度にチェックインや清掃など手間がかかります。ステートメントも複雑になり、日本語が話せる担当者がつくと30~35%になります。管理手数料が高くなりますが家賃収入も見込めるので、スタート時は管理手数料が高くてもサービスの充実している管理会社がオススメです。 短期賃貸の場合、税金は入居者から徴収して納税するのが一般的です。GET(一般消費税4.5%)と別に TAT (短期ホテル税10.25%)の納税が必要です。

ホテルコンドミニアムの場合は管理手数料は50%前後になります。これはホテル自体の維持費やフランチャイズ費なども含まれるためです。ステートメントに細かい詳細が記載されているのでご購入を検討の際にはご確認ください。

不在管理が必要なワケ

コンドミニアムの場合、管理組合に緊急連絡先を登録する必要がありますが、連絡先に日本のご住所やお電話番号を利用することはできません。ご購入のお手伝いをさせて頂いたオーナー様には一時的に緊急連絡先としてご利用いただいております。管理会社のご紹介もできますのでお気軽にお問い合わせください。

管理手数料の節約ポイント

物理的に離れているのと言語バリアがあるため、管理会社に委託する必要がありますが中にはインターネットを利用してご自身で出来る手続きもあります。サービスの内容を見直して出来ることと出来ないことの仕分けをすることで管理手数料の節約ができます。

自動引き落としを上手く利用する

ハワイの銀行に口座を開設して、自動引き落としを利用します。オンラインバンキングで口座残高やお取引も確認出来ますので日本からでも支払い確認が可能です。自動引き落としは  Auto Payment または Surepay と呼ばれます。お申し込みにはVOIDチェック(無効の小切手)が必要ですので口座を開設する際には必ずチェッキングアカウントをお選びください。銀行の自動引き落としが利用できるのは主に、「電気代金」「インターネット料金」「ケーブルテレビ料金」「コンドミニアム管理費」です。

ハワイで銀行口座を開設するメリット・注意点と日本人バンカーがいるオススメのハワイ銀行」のページはこちら

米国公認会計士CPAを利用する

賃貸経営をして収益が発生する場合には米国でも確定申告が必要です。米国公認会計士事務所でのサービスには

  • 年1回の米国確定申告
  • 毎月のステートメント作成
  • 郵便物の受け取りと転送
  • 毎月のGET / TAT の納税

があります。いくつか管理会社のサービスと重複する項目がありますので米国公認会計士事務所に一本化することで管理手数料が節約できる場合があります。 管理会社が無償で上記のサービスを行っていたり、管理会社のスタッフに米国公認会計士がいて一括で確定申告まで行ってくれる場合には管理会社に一本化する場合もあります。

管理会社を変更する

管理会社の変更は珍しいことではありません。お付き合いされている管理会社にご満足いただけない場合には早めに変更されることが望ましいです。変更されるケースには

  • 空室が続き、家賃収入が滞っている
  • 管理会社のスタッフと波長が合わない
  • 当初のイメージとサービスが異なる
  • 賃貸経営に慣れてきたので安い管理会社のサービスでも大丈夫

管理会社の変更を決められましたら、早めに管理会社へ通知ください。通知から解約までの日数は契約書をご確認ください。テナントが入っている場合には引き継ぐ管理会社を見つけづらいので変更はオススメしません。

物件の売却を検討する

物件をご売却の際には売買専門エージェントにご連絡ください。お見積りから登記まで早く・高くご売却いただくためのプランをご提案させていただきます。
管理会社への事前告知は必要ありません。管理契約書をご用意いただければ契約内容の確認からご売却後の契約解除までお任せいただけます。賃貸経営の場合には管理会社から家賃収入を受け取りながら並行して買い手を探すなどオーナー様のご希望に合わせて、ロスが出ないようにご売却を進めてまいります。

まとめ

大切な海外資産を守るため、賃貸経営で利益を出すために管理会社の選定は大切です。管理手数料は単純に安ければ良いというわけでもなく、安心して任せられる管理会社を見つけて、サービス内容を整理することで手数料を節約出来るのが理想です。管理会社の選定や契約内容の確認などに本記事が少しでもお役に立てれば幸いです。ご購入後も安心してハワイ不動産を所有していただけるように管理会社と協力しておりますので是非お任せください。

参考:
Honolulu City TAT Brochure : http://files.hawaii.gov/tax/legal/brochures/tat_brochure.pdf

 

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