アメリカで不動産を購入する方の約3割はファーストタイムホームバイヤーで初めて不動産をご購入される方と言われています。年齢は30代後半で大学を卒業してから学資ローンを返済するのに約10年、結婚して子供ができて社会的な信用も備わった頃に「次は住まいかな」と人生計画をひとつステップアップされるのでしょう。住まい探しは人生の大切なイベントです。楽しみながら素敵で理想のお住まいが見つかるように心を込めてお手伝い致します。この記事ではハワイ在住の方向け住宅ローンと日本在住の方向け住宅ローンの両方をご紹介していきます。
ローンの種類
コンベンショナルローン
一般的な住宅ローン。金融機関が直接の債権者となり独自の基準で審査を行います。 クレジットスコアにより頭金や金利が決まり、頭金が20%以下の場合にはPMI (Private Mortgage Insurance)保険を購入が必要です。保険料の支払い金額は所得税控除を受けられます。外国籍の方や投資目的の方などにも幅広く融資しています。
コンフォーミングローン
ハワイで初めて不動産を購入するファーストタイムホームバイヤーを対象とした頭金を３％まで抑えることができる住宅ローンです。頭金の貯金が貯まっていなくても審査が通れば不動産を購入することが可能です。連邦住宅抵当公庫（ファニーメイ）や連邦住宅金融抵当公庫（フレディマック）の基準に適合した審査基準があります。 Private Mortgage Insurance (PMI) への加入が義務付けられていて、保険料の支払い金額は所得税控除を受けられます。１世帯物件に対する限度額はハワイ州の場合$726,525と決められており限度額は州ごとに異なります。債権はファニーメイまたはフレディマックによって補償されるので金融機関は積極的に貸付できる利点があります。
FHAローン
FHA (Federal Housing Administration) が認定した金融機関が貸付できる、FHA保証付きの住宅ローンです。クレジットスコアが低い場合や頭金の用意がない場合でも住宅ローンを利用できます。FHAローンで購入された物件には必ず住む必要があります。FHAローンもPMIへの加入が義務付けられています。
ジャンボローン
コンフォーミングローンの限度額$726,525を超える金額の住宅ローンをジャンボローンと呼ばれます。ジャンボローンはARM（変動金利不動産ローン）と固定金利ローンに分かれます。コンベンショナルローン・コンフォーミングローンより審査基準は厳しく、頭金も必要です。債権は連邦公庫の補償を受けられないのでコンベンショナルローン同様に金融機関が直接債権者となります。頭金の目安は30%が一般的でしたが、最近では半分の 15%前後で融資が可能な場合もあります。
VAローン
VA (Veterans Affairs) が運営する退役軍人向けの住宅ローン。一般銀行が債権者となるのはコンベンショナルローンと同じですが連邦退役軍人局が保証するので頭金ゼロでも住宅ローンを組むことができます。ご主人がミリタリーの日本人の方で何度かお手伝いさせていただきました。
金利とポイント
ハワイ不動産協会のサイトで「ハワイ住宅ローンレート」として各銀行の住宅ローン金利をリストにしています。ここでは20%の頭金を入れて、$200,000のコンベンショナルローンをモデルにしていますので実際の金利はローンオフィサーに相談する必要があります。
Lender
金融機関の名称と電話番号・登録番号です。
Term / Type
15-YR Fixed : 15年固定金利ローン 30ーYR Fixed : 30年固定金利ローン
5ーYR ARM : 5年変動ローン
Interest Rate / %Points / %APR
住宅ローンに関する金利や手数料はトータルのバランスを見るのが大切です。表面金利が低くてもAPRにすると高くなったり、APRが安くてもポイントが高くて初めに支払う金額が高かったり条件はまちまちです。平たくすると、余り差がないというのが結論になりますので信頼できるローンオフィサーを見つけるのが大切です。
Interest Rate は表面金利ですが毎月の支払い金額を計算するには%APRを利用します。%APRには表面金利と銀行手数料などが含まれます。
%Pointsはオリジネーションポイントと呼ばれて借り入れ時の融資手数料です。ローンオフィサーへの手数料や登記書類費用、物件鑑定費用などが含まれていています。1.5ポイントで$500,000の融資を受けるのであれば、500,000×1.5%=7,500 が手数料となります。
もう一つのポイント
もうひとつ大切なポイントにディスカウントポイントがあります。ディスカウントポイントを購入して金利を下がることができます。つまり利息の前払い制度です。 ディスカウントポイントをワンポイント購入するとローンの金利を0.25%下げることができます。（金融機関により異なります。）ではディスカウントポイントはお得なのか？という疑問がありますがシュミレーションしてみると、$500,000の融資を30年固定、APR3.25%の住宅ローンの毎月の支払い金額は$2,176でした。ディスカウントポイント・1ポイントを$5,000で購入してAPR3.00%に下げると毎月の支払い金額は$2,108になりその差は「$68」でした。1ポイント分の$5,000を回収するには74ヶ月必要ですので5年未満の短期所有をご予定の場合にはディスカウントポイントはオススメできません。
プレクオリフィケーションとは？
ご予算の目安としてプレクオリフィケーション（仮承認）が便利です。お客様の収入や条件をもとにいくらまで借りられるかを審査してくれます。アメリカで住宅ローンの仮承認を取るために書類は以下の通りです。
- 過去2年分の源泉徴収票
自営業の方・会社オーナーの方は、過去2年分の損益計算書、個人と法人の両方の過去2年分のW-2フォーム（確定申告書） - 過去2ヶ月分のペイチェック（給与明細書）
- 資産口座の明細書
直近2ヶ月分の銀行口座明細書。頭金を支払う際の残高 - 身分証明書
運転免許書またはパスポート - クレジットカード情報
各カードの限度額 - ソーシャルセキュリティーナンバー
クレジットカードスコアの確認に必要です。
これにより物件選びの狙いを絞ることができます。せっかく良い物件が見つかってもローン限度額オーバーでは時間がもったいないので、まず初めにローンオフィサーをご紹介させていただいてプレクオリフィケーションレターを取得します
頭金は「誰のお金」かがポイント
ハワイの不動産は担保価値が高いので頭金の割合は少ない場合もありますが、頭金が必要な場合には数万ドルのまとまったお金が必要です。頭金をご本人の預貯金からお支払いされる場合には必ず銀行で保管ください。お金が過去2ヶ月のあいだ口座内に存在していれば預貯金として認められますが2ヶ月前以降に入金されたお金は出処を証明する必要があります。その際に多いのが「日本の銀行口座からお金を移した」「日本の両親から援助を受けた」です。どちらも日本の銀行口座の過去2ヶ月分の明細コピーの提出が必要です。ご両親から贈与を受ける場合、1年間にもらった財産の合計額が110万円以下なら贈与税はかかりませんので、数年に分けて日本の口座に移すのが理想的です。
ローン審査
ローン審査は毎月の収入に対する返済比率と信用度を表すクレジットスコアを用いて行われます。審査基準は各銀行により異なりますので信頼できるローンオフィサーにご相談ください。
毎月の返済比率
住宅ローンのご返済は固定支出となりますので生活を圧迫しない限度額以上の借り入れはできません。一般的には収入の28%を超えての借り入れは望ましくなりません。 住宅ローンのご返済は PITIと呼ばれる Principal 元本 / Interest 金利 / Tax 税金 / Insurance 保険 の合計金額を指します。住宅ローン以外に「コンドミニアム管理費」「光熱費」「オートローン」「教育ローン」「クレジットカードの支払い」などを含めた合計の支出を収入の36%までに抑える必要があります。 ローンオフィサーは収入と支出からPITIの限度額を計算して無理なくご返済いただける住宅ローン金額を逆算してくれます。
クレジットスコア
アメリカでは個人の与信管理にクレジットスコアを用います。これは過去の借り入れやクレジットカードの返済履歴、光熱費や通信費などの支払い状況によって300~850の間の数値で表され、700以上であれば住宅ローンを組むのに十分ですが、それ以下だと銀行は返済が滞る可能性があると、金利を通常より高く設定することがあります。 現在のクレジットスコアはウェブサイトで確認ができます。クレジットスコアは確認するとスコアが下がるという都市伝説がありますが事実ではありません。スコア確認には2種類あり個人で確認する場合にはスコアへ影響ありませんが、金融機関やクレジット会社が与信管理での問い合わせが多い場合には複数から借りようとしていると見られてスコアが下がります。
FICOクレジットスコア計算サイトはこちらから
- 580以下：住宅ローンは難しいです。
- 580-669 : 平均以下のスコアで金利が高くなる事が多いです。
- 670-739 : 住宅ローンにおいて問題ないでしょう。
- 740-799 : 平均以上のスコアです。ジャンボローンはこのレンジが目安です。
- 800以上：超優良で金融機関より借り入れのお誘いが来ます。
クレジットスコアがない場合
大丈夫です。1年待てばクレジットスコアは作れます。クレジットスコアを作って信頼を積み上げることが必要です。クレジットスコアを作る第一ステップとしてオススメしているのがアメリカンセービングバンクのセキュアカードです。セキュアカードは300ドル以上の担保を預金します。預金金額を限度額としてクレジットカードやデビッドカードと同様に利用することができます。クレジットスコアを効率よく作るポイントは限度額の30%前後を利用して毎月遅延無く返済することです。セキュアカードを作った友人は半年ほどでクレジットスコアができました。クレジットスコアができましたらクレジットカードを作って利用することで更にスコアを積み上げることができます。
アメリカンセービングバンクのセキュアカードページはこちらから
お申し込みから融資まで
プレクオリフィケーションでご予算が決まり、物件も決まってオファーをがアクセプト（契約締結）されて取引が始まりましたらローンの手続きも同時進行でスタートします。ローンを利用する場合には契約締結から登記・引き渡しまで45日を目標として手続きを進めてまいります。ご提出いただいた書類に不備があると手続きの遅れが生じます。遅れる日数が多くなると契約不履行となる危険がありますので必要書類はローンオフィサーへ事前にご確認ください。
毎月のご返済と繰り上げ返済。そして借り換え
毎月のご返済は自動引き落としが便利です。自動引き落としのご利用にはハワイの銀行でチェッキング口座を開設する必要があります。 口座の解説方法はこちらのページをご参照ください。
「ハワイで銀行口座を開設するメリット・注意点と日本人バンカーがいるオススメのハワイ銀行」はこちらから
繰り上げ返済は Pre-Payment / Advance Payment と呼ばれます。最近では繰り上げ返済によりペナルティーが課せられることは少ないですが念の為お確かめください。
繰り上げ返済がペナルティー無しでできれば借り換えという選択肢も考えられます。固定金利で住宅ローンを組んでも長いローン期間に低金利時代と呼ばれる時期もあると思います。私は住宅ローンの借り換えは積極的にするべきだと思いますがローン手数料もかかりますのでローンオフィサーに返済計画を出してもらって見比べると何がお得か見えてきます。もうひとつのポイントは金利が下がるのを待つというのは意味が無いかもしれません。ローン期間中に金利が上がれば手を付けず、金利が下がれば低金利でローンの借り換え可能です。
居住地が日本国内でも在ハワイの銀行で住宅ローンが組めます。
現在の居住地が日本の方でも在ハワイの銀行で住宅ローンのご利用が可能です。為替リスクを取り除き、ドル建てで投資を完結できるメリットがあります。居住地が日本の方はアメリカにおいて与信審査で利用するクレジットスコアがありませんので与信審査に必要な書類の種類が多くなります。
- 直近２年間の源泉徴収票
- 直近１ヶ月間の給与証明書
- 直近２ヶ月分の預金通帳コピー （高額入金は入金元を記録）
- 直近２年間の確定申告書（第一表と不動産青色申告書、不動産リスト）
- 自営業の方は個人と法人の確定申告書別表１，４＋決算報告書、月次貸借対照表、月次損益計算表、履歴事項全部証明書
- 在ハワイ銀行口座の残高証明書
該当する場合に求められるときがある追加書類
- 現在所有の不動産に対するローン返済スケジュール表
- 不動産ローン返済記録１２ヶ月分が記載された預金通帳コピー
- 現在所有の不動産に対する火災保険等の保険契約書
- 現在所有の不動産に対する固定資産税納付書
居住地が日本の方が求められる時がある与信審査資料
- 日本国内銀行口座の残高証明書
- 信託口座の記録 通帳または明細記録
- クレジットカード、光熱費、携帯電話など３種類以上の過去１２ヶ月分の支払い記録
- 借入金残高および返済月額が分かる書類と１２ヶ月分の支払い記録
- 日本国パスポートのコピー
- 母方の旧姓
必要書類は申請内容により異なります。お申し込みの際には直接ローンオフィサーへお問い合わせください。
クレジットスコアは「借り入れの返済」「公共料金の支払い」が遅延なく行われると加算される信用点です。不動産ローンの支払い記録が無い場合には公共料金の支払いにより信用度を証明することができます。
直近２ヶ月に高額入金があると、お金の出所を説明する必要ありますので頭金などで大きな金額を移す時には事前に完了しておくのがオススメです。
銀行口座残高はお申し込み住宅ローンのお支払い９ヶ月〜１２ヶ月分が残高としてあるのが望ましいとされています。在ハワイ銀行口座の残高で不十分の場合には日本国内銀行の残高証明書が求められます。 会社名義の資産は利用できないのでご注意ください。
住宅ローンの「頭金」にご注意を！
貸し出し金融機関はアメリカ政府にかわり、頭金、クロージングコストの資金などがどこからのものなのか大変注意深く調査します。自己資金なのか、借りたお金なのか、マネーロンダリング、テロに関する資金やドラッグ関連のお金ではないことを確認することを義務付けられているために預金関連の書類が重要な審査のポイントともなりえます。
さいてい、直近2ヶ月分の通帳のコピー、銀行、証券ステートメントなどをいただいて、その中に通常のお給料など以外の預け入れがある場合、そのお金の出所が確認できる書類を提出していただきます。現金で持っていたタンス預金などは利用できませんのでご注意ください。証明のない資金は物件購入のためには利用でいませんし、書面で証明のつかない預金があるとローンプロセスがそのために滞る可能性もあります。
基本として、頭金、クロージングコストなどの資産は借り入れをされるご本人の口座に直近2ヶ月以上は預金されていたものが利用できます。
投資物件購入ローンにはギフト資金・贈与資金は頭金に利用することできません。ご夫婦間や個人法人間での贈与もその対象です。パーソナルローンのような借り入れてきた資金もハワイの物件購入の頭金に利用することはできません。
日本在住の方限定の低金利投資ローン
ハワイ不動産を担保に融資を行う日本の金融機関があります。ハワイの銀行では英語によるローン契約となりますが、日本国内で融資のご契約ができる利点があります。
SBJ銀行の海外不動産購入ローン
変動金利・保証料込みの2.8%の低金利で物件価格の50%を目安に最大2億円までを円建てでお借入いただけます。円建てなのでご返済中に為替が変動してもお借入額に影響はありません。保証人・保証料は別途不要で団体信用生命保険は付きます。 条件は2019年11月時点のもので変更がありますので詳しくはSBJ銀行ホームページをご覧ください。
東京スター銀行のハワイ不動産担保ローン
ハワイ不動産を担保にして事業資金を調達したい方に最適なローン商品です。柔軟かつ幅広い用途に資金をご利用いただけます。融資条件はSBJ銀行とほぼ同様ですが2.8%固定金利となります。お借入金は国内外の様々な投資や事業に活用する資金であれば様々な用途にご利用いただけます。条件は2019年11月時点のもので変更がありますので詳しくは東京スター銀行ホームページをご覧ください。
住宅ローンを利用した生命保険
アメリカの住宅ローンには日本での団体信用生命保険が付きません。それに準じたものとして Mortgage Life Insurance を購入することができます。一般的な生命保険より加入しやすい上に死亡保障以外にも不慮の事故により仕事ができなくなり住宅ローンの返済ができなくなった場合も保障対象になります。保険の種類やコストはローンオフィサーへお問い合わせください。予期せぬ事からご家族のお住まいを守るためにオススメです。
日本語で相談できるローンオフィサー
日本語でご相談いただけるローンオフィサーとしてアメリカンセービングバンクのKikiさんを紹介致します。 ファーストタイムホームバイヤーからローンの借り換えまでハワイでの住宅ローンを幅広くサポートしていただいてます。必要書類が揃いましたらプレクオリフィケーションに挑戦してみてください。 Kikiさんのオフィスはカピオラニのパンナムビル内のアメリカンセービングバンクオフィスです。アメリカンセービングバンクではファーストタイムホームバイヤー対象にポイントディスカウントのキャンペーン等も行っております。
アメリカンセービングバンクのKikiさんの紹介ページはこちらから
番外編１ リバースモーゲージ
62歳以上の方を対象に抵当権のない所有不動産を担保としてお金を借りられるローンです。支払い方法は一括払いと毎月払いを選ぶことができます。年金以外の老後収入として考えられる方もいらしゃいます。借り入れ可能金額は担保不動産の価値までです。お亡くなり後に不動産が売却されて返済に充てられます。。ローン手数料やローン保険などが一般的な住宅ローンより高額で融資時に差し引かれるので注意が必要です。
番外編２ ホームエクイティーローン
住宅ローンを返済中の不動産でも担保としてお金を借りることができます。一般的なパーソナルローンやキャッシングより金利が低いので、リノベーション資金や大学資金、事業資金などでお金が必要なときに利用されます。
融資金額は物件価値の65~70%までが目安ですが利用目的により金額が異なります。投資物件で外国人への融資の場合には65%が一般的です。 評価額が$500,000の不動産を所有していて場合にはホームエクイティローンを利用して$325,000 (約3500万円）の融資を利用することができます。
ホームエクイティラインオブクレジット
ホームエクイティーローンより審査が少ない融資タイプです。上限金額も事前に設定されていて、上限金額までなら即日に小切手で融資してくれます。急にキャッシュが必要になった場合には売却とは別のオプションとなります。
東京スター銀行のハワイ不動産ローンでは事業資金など他の使途でもハワイ不動産を担保にお借り入れいただけます。
まとめ
知っていると得をする住宅ローンの種類や仕組みでありました。頭金が無くて住宅ローンは無理と考えられていた方もクレジットスコアが高ければ可能性があります。まずはローンオフィサーに相談して数年先の計画を建てることも大切なステップです。不動産は資産ですので将来的に有利な借り入れを利用するときに頼りになるのも不動産でした。住宅ローンを上手に利用して上手に資産形成できるのハワイ不動産の魅力の一つといえます。
参照：
Investopedia | https://www.investopedia.com/home-ownership-4689706
Conforming Loan | https://www.investopedia.com/terms/c/conformingloan.asp
Jumbo Loan | https://www.investopedia.com/terms/j/jumboloan.asp
国税庁 No.4402 | https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4402.htm
FICOクレジットスコア | https://www.myfico.com/credit-education/credit-scores
VAサイト | https://www.veteransunited.com/va-loans/
HUDサイト | https://www.hud.gov/buying/loans