お得な仲介手数料と任せられる17のサービス 【ご売却編】

仲介手数料の相場は6パーセント

ハワイ不動産では媒介報酬・仲介手数料は依頼主と不動産業者の間で決める事ができます。国内不動産のように上限は定められていません。物件購入時には仲介手数料は無料であったのと同じく、ご売却のお取引においても買主は仲介手数料を支払いませんので売主より頂戴した仲介手数料は買主を紹介した不動産業者と折半されるのが一般的です。つまりご売却時に必要な仲介手数料の相場は売買価格の6パーセントで売主不動産業者と買主不動産業者がそれぞれ3パーセントずつ受け取ることになります。

売主不動産業者に任せられる17のサービス

売主様にはストレス無く物件をご売却いただけるように以下の手順でお手伝いさせて頂いております。ご自身で売却される手間とコストを考えると安いと感じていただけるように、仲介手数料に見合ったサービスと早く・高くご売却いただけるようにベストを尽くします。

対象物件の調査と査定

ハワイ不動産を売却するときには「いくらぐらいで売れるのか?」は、とても気になるところですが、十分に情報を取れない環境では正しく把握することは難しいです。ハワイの不動産取引士は物件のコンディション、周辺物件の取引実績、現在のマーケット市況から客観的に評価される物件のおおむね3ヶ月以内に成約するであろう価格を「査定」することができます。お客様のお急ぎ度に合わせて、査定価格を参考に売り出し価格を決定していただけます。

媒介契約書の作成とご説明

ハワイ不動産協会が作成したテンプレートを利用して媒介契約書を作成して内容を日本語でご案内いたします。媒介契約は Exclusive Right to Sales といって日本での専属専任媒介契約が一般的です。媒介契約書内にて「売り出し価格」「契約期間」「仲介手数料」などの諸条件を決めていきます。媒介契約書の作成と同時に広告・宣伝で利用するための物件詳細情報を整理していきます。別荘の場合には物件に関して分からないことも多いかもしれませんが不動産取引士に情報収集はお任せください。

プロのカメラマンによる写真撮影

広告・宣伝に利用するお写真は問い合わせの数に影響するので重要視しています。弊社では業界でも人気のカメラマンへ優先的に撮影依頼をしておりますので同条件の売出し物件の中でもお問い合わせを多く頂いております。

物件に関する情報収集

ご売却の物件が別荘や投資物件ですと物件に関する情報と言われても分からない事が多いですので不動産取引士は過去の取引で利用した書類や管理組合から情報収集を行います。不動産業者のネットワークを利用して迅速に情報を集めますのでお任せください。

MLSに物件情報を登録

媒介契約書と集めた情報を基にハワイ不動産協会のMLS(Multiple Listing Service / ハワイ版の「レインズ」不動産流通標準情報システム)へ売り物件の情報を登録します。これは広く取引相手を探索し、早期の成約を目指す事を目的としたシステムで、売主が不動産業者と「専属専任媒介契約」を結んだだ場合、不動産取引士は売却を依頼された物件の情報を一定期間内にMLSへ登録することが義務付けられています。MLSへ登録された物件情報はアメリカの大手不動産ポータル「Zillow」や「Trulia」の物件情報にも反映されて全米・世界中の投資家やお引越しを検討中の方々の目に触れることになります。 

紙媒体や看板を作成・準備

物件周辺の住民や通行人に対しても ファクトシート(ハワイ版の「マイソク」)や「売出し物件」の看板を作成して売出しの準備をします。ファクトシートはダイレクメールに載せてハワイ州の登録エージェントへ送信したり、SNSを利用して宣伝広告を行います看板の設置にはプライバシーを配慮して事前に売主の許可をいただきます。

オープンハウス

ホノルル市では水曜日の午前10~12時と日曜日の午後2~5時の間にオープンハウスが行われます。ハワイ在住の方で具体的な購入プランがあるかたはオープンハウス内覧から物件探しをスタートされる事が多いので別荘のご売却をお手伝いさせていただく時には特に重要視しています。

販売状況の経過報告

すぐにお申し込みが入れば良いですが、数週間が経過してしまった場合にはマーケット市況のアップデートを兼ねて経過報告をお届けしています。お問い合わせ件数や周囲の成約物件情報を参考に条件の微調整を行うことができます。 売り出し時の販売価格は変更可能です競合物件が増えてきたり、ご売却期限が迫ってきている場合にはご希望に合わせて臨機応変に対応させていただきます。

購入申込みに対しての逆交渉

買主不動産業者より届く物件契約書には売買価格以外にも取引に関する様々な交渉条件が含まれています。売主不動産業者は条件の内容を熟考して売主様にとって有利な内容で取引を開始できるように条件に対して逆交渉をします。 買主・売主双方の条件に折り合いがつくと手付金が支払われてお取引が開始されます。 お取引が開始されますと売主からの一方的な契約解除は難しくなりますので、買主の資金状況、ローン利用の有無、取引に要する期間などを特に注意して交渉させていただきます

国内不動産の「不動産購入申込書」や「売渡し証」はハワイ不動産にはありません。売買契約書 Purchase Contractを利用した直接交渉となります。

物件情報・売主情報に関する書類の準備

売買条件に折り合いが付き取引が開始されると売主から買主へ物件に関する情報提供を行う必要があります。販売時にご用意いただいた物件情報と別に

  • タイトルレポート 権利証の代用
  • 固定資産税の納付確認書
  • ビルディングパーミット 建築許可証
  • コンドドキュメント 管理規約等

タイトルレポートと固定資産税の納付状況に関してはエスクローへ作成を依頼いたします。該当物件が増改築されている場合にはホノルル市の建築許可証を手配いたします。 コンドドキュメントはコンドミニアム全体の管理状況を証明するのに大事な書類でこちらは管理会社より購入して準備いたします。各書類の準備はお任せいただけます。

ホームインスペクション(家屋調査)の立ち会い

契約締結後の数日以内に買主はホームインスペクション(家屋調査)を行います。中古物件は現状取引が原則ですが、ホームインスペクションにより重大な瑕疵が見つかり買主より修理を求められた場合には売主は修理依頼を受けて取引をすすめるという選択をすることも可能です。(修理を拒否された場合は買主は契約解除を選択できる)修理に関するお見積り・ご依頼から修理完了の確認までお任せいただけます。

エスクロー・金融機関との調整

住宅ローンの残金がある場合にはローン完済と抵当権抹消登記の手配を金融機関と調整して行います。ご売却に必要な売却手数料や日割り固定資産税・共益費を全て計算されると「ご売却明細書」がエスクローより発行されます。ご売却金はエスクローより指定の金融機関へ振り込まれます。ハワイの銀行ヘは登記日当日に着金、日本の金融機関への海外送金は翌営業日に着金します。

登記書類の準備と署名と公証の手配

登記に必要なすべての書類が整うとエスクローにて登記書類への署名と公証が手配されます。ハワイに渡航のご予定がない場合には国内の公証役場にて署名と公証を行うこともできます

シロアリ検査の手配・立ち会い

高温多湿な気候のハワイでは木造戸建住宅においてシロアリに注意が必要です。中古物件の売買では専門のシロアリ検査士による調査が契約条件に含まれている事が一般的でシロアリ検査の費用は売主が負担します。なるべく安くて・正確なシロアリ検査士を手配いたします。

公共料金の解約手続き

個人名義で公共サービスの契約をしている場合には登記日にあわせての解約手続きが必要です。契約書がお手元に見当たらない場合には直近3ヶ月分の支払明細書をお届けください。サービス会社によっては委任状が必要な場合があります。

引き渡しに向けた準備

登記引き渡し日の数日前には物件のクリーニングが必要です。必要な清掃のレベルに応じてプロのクリーニング会社を手配いたします。クリーニングが完了すると買主の最終物件検索に立ち会います。

お取引中にお手元の鍵類は全てお預かりいたします。登記日にはお預かりした鍵一式を買主へお届けして引き渡し手続きを代行いたします。

アフターフォロー 源泉税の還付手続き

登記引き渡しが完了して売却金が着金すると税務がスタートします。連邦・ハワイ州に納められた源泉税の還付手続きに続き、翌年にはキャピタルゲイン(売却益)への確定申告を行います。

本記事の内容はできる限り最新の情報に基づいてお届けしておりますが、税務アドバイスを提供するものではございませんので、お客様の税務に適用される際に税理士、米国税理士に個別ご相談ください。

キャピタルゲインを計算して売りのタイミング見抜く

ご売却時には仲介手数料とは別に源泉税、譲渡税やエスクロー手数料などの費用がかかります。売買代金からこれらの諸費用を差し引いた残額が、実際の手取り額になります。
仲介手数料以外の諸費用は取引によって異なりますが、コンドミニアムの場合には売買代金の約1%が一般的です。
主な項目は以下のとおりです

  • 不動産譲渡税
  • 仲介手数料にかかるGE TAX (消費税)
  • 抵当権抹消費用 (ローン利用の場合)
  • エスクロー手数料
  • シロアリ検査費
  • ハウスクリーニング費
  • 測量費 (土地・戸建の場合)

国内不動産で必要な「印紙税」「司法書士への報酬」が無いのは大きいです

売り出し価格を決めるにために、売却経費を差し引いた手取り額をシミュレーションを出すことができます。

売買代金・仲介手数料と手取り額のイメージ
売買代金と手取り額のイメージ

記事投稿時はFARPTA(米国連邦)15% HARPA(ハワイ州) 7.25%の源泉税が徴収されます。源泉税は確定申告により売却益に対する所得税を差し引いて還付されます。 減価償却を利用している場合には取得金額より減価償却費を差し引いた金額が簿価となり売却益が膨らみます。

まとめ

ハワイ不動産の売却に向けた計画を立てる上で不動産業者を選定して専任媒介契約を交わすことは大きなご決断のひとつです。不動産取引は金額が大きい分、仲介手数料は6パーセントでも料金にすると大きな金額になります。不動産業者によりサービスの内容は若干異なるものの弊社では一番の安心を第一に早く・高くご売却いただけるようにベストを尽くします。ご売却のお取引が完了されたときには仲介手数料もコスパは良かったとと改めて感じていただける事が喜びです。

でも実際に物件探しを始めてみると

  • これだ!という物件に巡り合わない
  • 周辺環境土地感が掴みづらい
  • 相場が分からないのでお得か分からない
  • 購入後も任せられるエージェントが見つからない

「物件探しに時間を掛けたく過ぎたくない」
「不動産購入で失敗したくない」 といったお悩みを解決します。

国内不動産で言う物件概要書

ご売却方法が分かる記事
横山雄大のハワイ不動産