ハワイのバケーションレンタル規制法「ビル89」ってなに?

2019年6月25日にコールドウェル市長によりサインされた法律「ビル89」 用途地域”リゾートゾーン”以外での短期レンタル(1日貸し)を規制する法律であり投資家様の所有する不動産の中には今後30日以上のレンタルのみが可能となる物件が出てきました。
もともとリゾートゾーン以外での短期レンタルは禁止されていましたが、取り締まる方法が明確ではありませんでした。ビル89ではWEBサイトなど広告上でレンタル募集をする際に「30日以上のレンタルが必要です。」など短期レンタルができない事を明確に表記されている必要があります。違法広告がされた物件オーナーを対象に罰金が科せられます。

開かれた本とグリーンのイメージ

 

ホノルル州よりこの法律に関する説明が発表されましたのでご紹介します。
(2019年7月24日発表時点の内容となります。)

ビル89のメインポイントは?

 

NUC許可書が無く、リゾートゾーン以外のゾーニングでは引き続き、居住者がいない住居でのデイリーレンタルは認められません。
居住者が同居する住居では新たなNUC許可申請と更新により限られた数のみ民泊をリゾートゾーン以外でも認めます。
エクスペディアやエアビー・アンド・ビーなどのプラットフォームを利用する場合には月次レポートを規定の役所に届ける義務があります。情報はホノルル市と共有されます。
ゾーニング規定に反した短期レンタルの広告は違法になります。

ホテルコンドミニアム以外はNUC許可書なしではバケレンできません。
ワイキキバニアンはホテルコンドミニアムとしてビル89から除外されるように申請中です。未決案件ですが、決定するまで1日レンタル可能になりました。
これから物件購入の場合にはNUC許可書付きの物件をご紹介してます。

よくあるご質問

 

ここからはホノルル市発行の資料日本語訳です。 原文は
http://www.honolulu.gov/rep/site/dpp/str/faqs.pdf

 

  • 自宅をレンタルしていないにも関わらず、違法バケーションレンタルに該当するという内容の通知が届きました。どのようにすればいよいでしょうか?

インターネット上で抽出された約5000件のホームオーナーに通知が送られました。あくまで通知であり罰せられる内容ではありません。違法の広告がある場合には直ちに削除するように通知されておりますが、間違いがある場合にはDPPへご覧らくください

  • 在宅でない短期レンタル用の戸建てを所有しています。規定に従い納税しておりますがオンライン広告や新聞広告を続けることはできますか?

2019年8月1日以降はリゾートエリアやNUC付き物件のみ広告宣伝ができます。

  • 違法広告への罰金はどの程度でしょうか?

1回目の違反では警告後7日以外に削除されれば罰金はありません。削除されなければ$1,000~10,000の罰金刑に処されます

  • どのようにして合法の長期レンタルと違法の短期レンタルを区別しますか?

表示されたレンタル期間が30日以上と表示されていること。月極レンタル代金以下の宿泊料金は提示しないこと。

  • 30日以上のレンタルしかしませんが、プラットフォームのデザインが自動で日割計算して表示されます。これは変更が不可能です。短期レンタルはしませんがこの場合でも罰せられますか?

はい。違法広告に分類されます。上記の内容のプラットフォームはご利用されないでください。

  • 広告には30日以上のレンタルのみと記載されていても、その後のやり取りにおいて1週間の宿泊レートを提案することができます。この手の違法はどのように対処しますか?

違法広告が新しい罰則です。しかし現実には30日以下の宿泊はすでに罰則対象です。役所は引き続き違法宿泊を監視します。ホームオーナーへの忠告としては、州知事であるデビッド・イゲは住居法律であるビル807にサインしました。これは州検査官に対して虚偽の申告があった場合には軽犯罪の罪に問われる内容です。

  • マネジメント会社が違法広告を掲載した場合、マネジメント会社へ責任追及できますか?

はい。マネジメント会社は責任を問われますが、同時にオーナーにも責任が発生します。法律 Ord.19-18では「認識や承認がない場合でも物件広告は短期レンタルとしての利用は無いという立証責任は物件にオーナーにある」とされております。

 

バケーションレンタルの収支を考えるイメージ

 

ワイキキでバケーションレンタルの賃貸経営をお考えの場合にはNUC付き物件を購入されてください。売り物件が出たときには即時に情報発信しております。
ご登録はお問い合わせよりお願いします。

 

 

 

  • 新しい「B&Bホーム申請」とは

注意)新しい申請は投資家様には現実的ではありません。 ホノルル周辺では自宅をリフォームする際にバケレン用の部屋を増設して、バケレン収入をローンの返済計画に組み込んでいるケースが少なくありません。ローン返済が滞ることへの救済策としてB&Bホーム申請があると言えます。

 

 

すでに数年の間、B&Bホームを行っています。その場合でも申請ナンバーの取得が必要ですか?

はい。NUC付き物件以外は全て申請ナンバーが必要です。

  • 自宅を30日以上のみのレンタルしています。その場合でも申請ナンバーの取得が必要ですか?

いいえ。

  • 毎年、親戚に対して2週間ほどレンタルしています。その場合でも申請ナンバーの取得が必要ですか?

はい。

  • いつ、登録ナンバーを申請できますか?

申請は2020年の10月1日に受付が始まります。事前申請も受け付ける予定です。

  • 1年以上、待つ必要がありますか?

はい。役所の準備期間に約1年が必要です。

  • 登録に必要な条件はありますか?

登録申請者は個人である必要があります。法人は登録できません。
物件が登録申請者の主住居であり固定資産税の減税控除を受けている必要あります。
短期レンタル用の賠償責任保険に入る必要があります。
申請費は$1,000 毎年の更新料は$2,000です。
レンタルできるのは1部屋のみです。
10pm~8am は騒音注意時間帯です。
集合住宅の場合には管理組合の承認が必要です。
半径250フィート以内の近隣住宅には24時間対応の苦情ダイヤルを設ける必要があります。

  • NUCプログラムは廃止されますか?

いいえ。NUCプログラムは毎偶数年に更新される限り継続されます。2019年8月1日よりNUC付き物件の広告にはNUC番号を掲載する義務があります。

  • エリア密集制限

オアフ島を8つのエリアに区分してそれぞれのエリア内でB&Bに利用できる物件の数が制限されます。 ノースショアのエリアは今後B&Bが禁止されます。

  • コンドミニアム・リミット

管理組合の承認により最大で50%までB&Bに利用できます。
しかしセパレーションミニマムと重複する内容であり詳しくは下記のセパレーションミニマムを参照ください。

  • セパレーションミニマム

B&B物件はお互いに1,000フィート以上離れている必要があります。リゾートエリアとNUC付き物件は対象外となります。コンドミニアム・リミットと重複する内容で協議中ですが現時点では各コンドミニアムでは建物内には1ユニットのみB&B物件を認めることとします。

  • 譲渡

登録ナンバーは譲渡できません。

  • 更新

騒音などの苦情が発生している場合には更新できない場合があります。

  • 登録申請にはどれくらい期間が必要ですか?

現時点では未定です。パーキング条件など未定の箇所があるためです。

  • 制限がありますが、どのように登録を確約しますか?

登録の確約はありません。

  • 抽選はどのように行われますか?

抽選が行われるか否かは公聴会での審議が必要で未だ未定です。

  • すでにB&Bを行っていますがNUC付き物件ではありません。 登録が必要ですが申請を早めるための優遇は受けられますか?

優遇はありません。

  • 登録申請をすれば短期レンタルの広告とオペレーションを始められますか?

いいえ。登録ナンバーを取得するまで広告とオペレーションはできません。

  • 短期レンタルに関する宿泊税を納めていますので合法でしょうか?

いいえ。NUC付き物件を除き、リゾートゾーン以外の短期レンタルは違法です。

  • 短期レンタル宿泊税(TAT)と消費税(GET)を納税しています。物件の広告にはTATナンバーも記載しています。オアフ島では合法で短期レンタルをすることは可能でしょうか?

いいえ。TATとGETを納税していても登録ナンバーを広告に掲載する必要があります。登録申請中でも合法ではありません。

  • すでに予約が年末まで入っています。どうしたら良いですか?

違法宿泊は8月1日より罰せられます。

  • 法律では短期レンタル可能なエリアですが管理組合ルールで短期レンタルが禁止されています。

管理組合ルールが優先されます。

  • 法律では短期レンタル不可のエリアですが管理組合ルールでは許可しています。

法律が優先されます。

  • 短期レンタルに対して金銭の授受はありませんが違法になりますか?

金銭でなくてもポイントや住居の交換などの金銭以外の利益が発生する場合にも法律が適用されます。

 

バケーションでも安全のイメージ

 

まとめ

 

ビル89により違法のバケーションレンタルが一掃されました。これで得したのは一体誰でしょうか? 観光客は増え続けるホノルルでバケレンが減って、ホテルは強気に宿泊料金を高めに設定し始めました。これからさらに予約が取りずらくなるのは間違いないでしょう。不動産投資の観点ではホテルコンドミニアムに人気が集中して少しずつ売買価格も上がりつつあります。長期的に見ても、自分でも使える投資物件は希少性を増しひとつ持っていても損はない資産価値の高い物件になることでしょう。

ハワイの別荘を利用しないときにはホテルレンタルして維持費をカバーしたいとお考えのお客様には、ホテルコンドミニアムまたはNUC付き物件をご紹介しています。
安心安全で資産価値の高いハワイ不動産を内覧しましょう。