気になる管理費に含まれる金額と値上がりについて

管理費はコンドミニアムの必要経費として大きな割合を占めるのでコンドミニアムをご購入するときには注意が必要です。日本の不動産管理と違い管理費には修繕積立金なども含まれています。他にも管理費に含まれる項目などを確認いただいたトラブルなくハワイ不動産を購入・維持管理していただけるように記事を作成しました。

管理費の金額を決める要素

管理費は管理組合の決議によって決められます。決議するにあたっての原案はコンドミニアム管理会社の米国公認会計士が作成した Reserve Fund (資金計画)によって算出された必要な全体の徴収金額をお部屋の広さに応じて按分したものを広さに応じて毎月の支払金額が決定されます。Reserve Fund の残高や資金計画は取引中にコンドドキュメントを確認することができます。完成後20年30年を経過したコンドミニアムが資金ショートに陥らないように会計士が計算して積み立てているのは、新たに物件を購入されて管理組合員となるオーナー様には安心材料です。

管理費が高くなりがちのコンドミニアム

  1. 共有アメニティーが充実していて維持費が高い
  2. 戸数が少なく、按分の分母が小さい
  3. コンシェルジュやセキュリティーなど従業員が多い
  4. 物件が古くなると計算の修正分がしわ寄せとなって高くなる
  5. 管理費に電気代が含まれる
  6. 管理費にケーブルテレビやインターネットが含まれる
  7. ホテルコンドミニアムなど多数の出入りがありメンテナンスに人手が必要

管理費が安く維持できているコンドミニアム

  1. 共有アメニティーが限られている
  2. 高層階で戸数が多く、按分の分母が大きい
  3. エントランスは無人でセキュリティーカメラ
  4. 管理費に含まれるのは給水と下水のみ
  5. 商業施設が入っていて賃貸収入がある

管理費 の相場と含まれるもの

ひとつの目安となるのが $1.00 / per sqft 1スクエアフィートあたりの管理費が$1.00以下であれば許容範囲という方が多いです。 例えば 850sqft (79平米)の2ベッドルームで管理費が$800/月 固定資産税が$200/月 合計$1,000/月が 基本の維持費であれば別荘としても考えていただけるのではないでしょうか? 実際にはハワイキタワーやモアナパシフィックのように $0.70/sqft というコンドミニアムもありますし、ヨットハーバータワーのように$1.20/sqft を超えるコンドミニアムもあります。

管理費に含まれるものはコンドミニアムによって違います。含まれる項目の価値を差し引いてから価格を比較する必要があります。

モデル:家族4人で800 sqft の2ベッド2バスで生活
Water (給水):ほぼすべてのコンドミニアムで含まれる
Sewer (下水):約$60/月
Hot Water (給湯): 約30/月 電気代
Gas (ガス): 別で払ったことが無いので調査中
Electricity (電気):約$150 / 月
AC (エアコン):使用頻度が大きく異なるので計算不可
ケーブルTV:約$45 / 月
インターネット回線:約$54 / 月
※実際の価格は使用頻度により異なります。

さらに。駐車場代金が含まれています。国内の都市部では駐車場だけで3〜4万円必要ですのでハワイのコンドミニアムで駐車場代が管理費に含まれているのは大きいです。

管理費の値上がりや特別徴収

管理費は毎年値上がります。稀に据え置きのコンドミニアムもありますが、毎年3~5%ほど値上がりするとお考えいただくとストレスなくハワイ不動産を維持していただけます。$800/月の管理費が翌年には$840/月 2年後には $882/月のイメージです。 

築30~40年の建物になると管理組合で大規模修繕を決議されることがあります。気候の良いハワイではコンクリートは問題ないですが、「給水・排水のパイプ類」「外壁塗装」「エレベーター交換」この3つは必要になる可能性があります。修繕積立金で賄うことが難しい範囲の費用は管理費の特別徴収が行われることがあります。これを英語では Special Accessment スペシャルアセッスメントと呼びます。金額にもよりますが必要に応じて分割払いやローンを利用することができます。分割払いの場合にはその物件を購入した新しいオーナーは毎月の分割払いを引き継ぐ契約がありますので注意が必要です。

 

まとめ

管理費はすべてバランスが取れていると言えます。管理費は高いですが素晴らしい共有アメニティーを利用できてハワイ生活が快適になったり、建物は古いですが広いお部屋を安く買えたり、修繕完了後は価値が大きく上がったり、プラスに転じるケースも少なくありません。

コンドミニアムには必ず発生する管理費ですが戸建てはどうかと言うと、管理費に含まれるユーティリティーをそれぞれ別々に支払う必要がありますので維持費が掛からないわけではありません。セキュリティーやプールメンテンナンスを含めると戸建てのほうが管理費は必要です。 

 

物件を内覧しながら、それぞれのメリット・デメリットをご案内させていただきます。