アフォーダブル・ハウジングとは?

money and house「アフォーダブル・ハウジング」は住宅機会均等(フェアハウジング)として行われるプロブラムです。ハワイにでは住宅価格の高騰を背景にハワイ州主導で積極的にプログラムが運営されております。HHFDC : Hawaii Housing Finance and Development Corporation
http://dbedt.hawaii.gov/hhfdc/
新規開発プロジェクトでは開発会社もこのプログラムを利用して税金や許認可を有利に進める代わりに一定数のユニットをアフォーダブル・ハウジングとして評価価格以下の金額で地元の購入者に販売します。

この投稿では「アフォーダブル・ハウジング」をできるだけシンプルにお届けします。
より詳しく情報収集されたい方はメールでご連絡ください。 yokoyama.yuta@gmail.com

 

 

目次

アフォーダブル・ハウジングの意義
購入資格とは
所得制限とは
ローン支払い計画
アフォーダブル・ハウジングの注意するべき点
アフォーダブル・ハウジングの販売価格
まとめ

アフォーダブル・ハウジングの意義

購入資格のある全て個人がマーケットプライス以下の価格で住宅購入が可能になる。
個人が「都市部の新築物件」を予算内で購入できる機会を創出する。

購入資格とは

U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD)が定めるアフォーダブル・ハウジングの購入資格は以下の通りです。

  • 居住用に物件を購入する
  • 家族構成に合わせた合計所得金額が所得制限以下である
  • ローンの返済能力が整っている
  • アフォーダブル・ハウジングが必要である

さらにハワイ州が定める購入資格とは以下のとおりです。 ハワイ州法 201H条 32項

  • Waikiki from Diamond Headアメリカ国民もしくは合法的な移民である
  • 18歳以上である
  • 現在ハワイ州に居住している
  • 居住用として物件を購入する
  • ローンの返済能力が整っている
  • 世界中において既に不動産を所有していない

所得制限とは

中間所得 Median Income

HHFDC では U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD)が定める所得情報を元にホノルル市全体の中間所得を$96,000 と定め、家族構成人数ごとに調整された中間価格を定めております。

Honolulu City Median Income

https://dbedt.hawaii.gov/hhfdc/files/2018/04/2018-HUD-Income-Limits-All-Counties.pdf

 

新規開発物件ごとに確認が必要ですが 2018年11月12日に発売された「The Central Alamoana」では 中間所得の80%〜140%までが所得制限帯域と指定されました。

つまり
1人世帯では $65,300 ~ $114,380
2人世帯では $74,640 ~ $130,620
3人世帯では $84,000 ~ $147,000
4人世帯では $93,280 ~ $163,240

いかがですか?家族全体の合計所得がこの中に入っていればアフォーダブル・ハウジングを購入することができます。所得が低すぎてもダメというのがポイントです。個人事業主の方が多いハワイでは税理士さんと相談して事業収支を調整されてください。

所得として計算される項目

18歳以上の家族全体を対象に以下の収入が所得計上されます。

給与所得
チップ・コミッション
Cost of Living allowance: 生活保護給付金
Dividends :株式配当
Interest :金利
Royalties : 印税time and money
Pensions or Annuity :私的年金
VA Compensation :退役軍人給付金
NET Rental Income : 家賃収入
Alimony or child support : 扶養料 養育費
Social security benefits : 社会保障給付金
Workers compensation : 労災補償

ローン支払い計画

所得制限をパスしたら次は支払い計画です。新規開発物件では担当の銀行が指定されているので手続きはスピーディーです。
アフォーダブル・ハウジングを購入するに当たり、所得制限はクリアしているがローンの支払いが単独名義では難しい場合には共同ローン名義や連帯保証人が認められています。 頭金の援助は(Gift Funds Letter)も認められています。ギフトの金額上限はありませんので 90%をギフトで両親が支払って、残りの10%を息子or娘がローンを組むことも可能です。

アフォーダブル・ハウジングの注意するべき点

Buyback Program バイバック

10年縛りと呼ばれるプロブラム。アフォーダブル・ハウジングを購入した場合は物件に最低10年は居住する必要があります。居住期間内にやむおえず物件を手放す必要に迫られた場合にはHHFDCが購入金額で買い取ってくれます。物件価値が上がっていても購入金額です。キャピタルゲインは得られませんがローン・頭金で支払った分は回収できます。

Shared Appreciation Equity (SAE) Agreement

House plan簡単に言うと、キャピタルゲインは折半です。物件購入の当記時点に、評価価格と購入価格との差額を評価価格で割った比率をSAEパーセンテージとして計算します。
評価価格:$400,000
購入価格:$340,000
差額: $60,000
SAE% : 15%   /  Owner’s percent share : 85%
SAE : $9,000 / オーナー $51,000

購入時に差額$60,000 の 15%である $9,000 を HHFDCに支払ってAgreement を解消することができます。
売却時・レンタル時にAgreement を解消する場合には 「その時点の評価価格」と購入価格の差額に対してSAE%が計算されます。 10年間の間に $100,000値上がりした場合。ありえます。
評価価格:$500,000
購入価格:$340,000
差額: $160,000
SAE : $24,000 / オーナー: $136,000

 

アフォーダブル・ハウジングの販売価格

システムがわかったところで実際にアフォーダブルプライスというのはどの程度リーズナブルなのか。2018年11月12日に販売された The Central Alamoana を例にすると
スタジオ:$286,000 ~ $399,500
1ベッド:$396,000 ~ 566,000
2ベッド:$493,000 ~ 637,000
3ベッド:$700,000 ~ 708,000
同程度の新古物件に対して 60~65%ほどの価格で購入することができます。

まとめ

新築でこの価格。購入希望者が集まるはずです。さらに立地が良くて将来にも期待できる場所なら申し込まない理由はないです。人気物件の場合には抽選です。 The Central Alamoana は 2019年1月14日午後5:00 締切で抽選が行われます。申込みには手続きが必要ですのでなるべく早くお問い合わせください。

 

セントラルアラモアナ 11/12 販売開始!!

 

 

affordable packet新規開発のアフォーダブル・ハウジングのご検討の際には開発プロジェクトごとにハワイ州より発行される Application Packet および Project Information Packet をご確認ください。 HOMETIQUEでは各プロジェクトごとのパケットを用意しておりますのでお気軽にお問い合わせください。